Die Refinanzierung von Baufinanzierungen über Pfandbriefe

Die Refinanzierung von Baufinanzierungen: Woher Banken ihre Geldmittel erhalten

Der Baufinanzierungsmarkt boomt in Deutschland. Viele Privatpersonen möchten derzeit eine Baufinanzierung vornehmen. Für Banken und andere Kreditgeber ist das ein lohnendes Geschäft, an dem sie teilhaben wollen. Diese Akteure spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Frage geht, wie die Bauzinsen zustande kommen und von welchen Einflussfaktoren sie abhängen. Zu Beginn muss einmal dargestellt werden: Woher erhält eine Bank eigentlich die hohen Summen, die sie an den Kunden für eine Baufinanzierung weiter verleiht? Zur Refinanzierung stehen der Bank mehrere Wege zur Verfügung.

Weg 1: Refinanzierung über Kundengelder

Die Bank kann ihre Geldmittel für Baufinanzierungen über Kundengelder generieren. Wie genau sie das macht, hängt dabei von ihrem Geschäftsmodell ab. Banken, die sich auf Termingelder spezialisiert haben, holen sich das benötigte Geld vorwiegend über die bereits vorhandenen Spareinlagen ihrer Bestandskunden, zum Beispiel aus Tages- oder Festgeldern. Große Versicherungen, die ebenfalls Baufinanzierungen anbieten, nehmen hierfür Gelder aus den Versicherungspolicen zur Hand.

Ganz frei sind die Institute in der Wahl ihrer Refinanzierung aber nicht: Ihr Wirtschaften wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Eine wichtige Rolle spielen dabei vor allem die als "Basel III" bekannten Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ). Sie besagen im Prinzip, je höher das Finanzierungsrisiko, desto höher muss die Eigenkapitalunterlegung sein. Ziel von Basel III ist es dabei, zu verhindern, dass Banken wie in der letzten Finanzkrise in Schieflagen geraten, für welche die Steuerzahler am Ende zur Kasse gebeten werden.

Ob Bank oder Versicherung - die Refinanzierung ist ein Balanceakt: Das Verhältnis zwischen den Geldern, die eine Bank einnimmt, und denen, die sie für Baufinanzierungen oder andere Kredite herausgibt, muss stimmen. Die Finanzierungsvolumina für Immobilien sind hoch, und die Bank muss liquide bleiben: Fordern viele Kunden auf einen Schlag ihre Tagesgelder zurück, muss sie schon vorher sicherstellen, dass sie dazu in der Lage ist, die Kunden auszubezahlen. Gerät das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben aus dem Gleichgewicht, weil die Ausgaben überwiegen, kann die Bank das Ungleichgewicht durch Fremdmittel wieder austarieren.

Weg 2: Refinanzierung über Fremdmittel – Geldmarkt oder Kapitalmarkt?

Fremdmittel kann eine Bank entweder über den Geldmarkt oder über den Kapitalmarkt beziehen. In der Regel nutzen Banken für ihre Refinanzierung immer beide Märkte. Der Hauptunterschied: Am sogenannten Geldmarkt werden Anlagen mit kurzen Zinsbindungen gehandelt, also zum Beispiel kurzfristige Wertpapiere, Termingelder oder auch Gelder der EZB. Am Kapitalmarkt hingegen werden Anlagen mit langfristigen Zinsbindungen zur Beschaffung größerer Summen angeboten, beispielsweise Anleihen, Aktien oder Pfandbriefe.

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Refinanzierungsquelle Geldmarkt: höhere Renditen bei höherem Risiko

Am Geldmarkt ist die EZB die erste Anlaufstelle für die Bank. Allerdings stellt die Zentralbank jedem Geldinstitut nur eine begrenzte Menge an günstigen Krediten zur Refinanzierung bereit. Sind diese Mittel bereits ausgeschöpft, muss die Bank sich anderweitige Geldgeber suchen. Das können zum Beispiel andere Banken sein, die ihre Gelder von der EZB zurzeit nicht benötigen und sie deshalb als Kredite weitergeben.

Der Weg über den Geldmarkt kann für eine Bank sehr rentabel sein. Die kurzfristigen Einlagenzinsen, die sie an die Anleger zahlen muss, sind immer niedriger als der langfristige Baufinanzierungszins, den die Bank vom Kunden bekommt – im Prinzip ist das ein gutes Geschäft für die Bank. Allerdings wird eine Bank sich selten ausschließlich über den Geldmarkt refinanzieren. Denn dann wäre das Risiko, dass ihre Liquidität aus dem Gleichgewicht gerät, hoch. Die nur kurzfristig gebundenen Zinsen können innerhalb kürzester Zeit rapide steigen, was für die Bank bedeuten würde, dass sie plötzlich höhere Zinsen an die Anleger auszahlen und selbst Verluste in Kauf nehmen müsste. Für ihre Liquiditätssicherung benötigt sie aber ein gewisses Maß an Planungssicherheit. Das bietet ihr die Refinanzierung über den Kapitalmarkt.

Refinanzierungsquelle Kapitalmarkt: bessere Bedingungen für Baufinanzierungen

Über den Kapitalmarkt bekommt die Bank bei Anlegern Kredite, die langfristig verzinst werden. Das gibt ihr die benötigte Planungssicherheit. Außerdem ist es für die Bank am Kapitalmarkt einfacher, Anleger zu finden, die sich bereit zeigen, höhere Summen zu investieren. Und zwar zu Konditionen, die für beide Seiten akzeptabel sind. Dazu müssen die Zinsen für die Anleger attraktiv genug und für die Bank trotzdem bezahlbar sein.

Aufgrund der höheren Beträge will die Anlegerseite allerdings Sicherheiten sehen. Pfandbriefe, die zu den Geldanlagen mit langfristigen Zinsbindungen gehören und deshalb am Kapitalmarkt gehandelt werden, bieten für dieses Gegengeschäft optimale Grundbedingungen.

So funktioniert die Refinanzierung über Pfandbriefe

Das Prinzip der Refinanzierung per Pfandbrief sieht gemäß unserer Infografik so aus: Banken verfügen über Immobilien. Um Finanzmittel für Baufinanzierungen zu beschaffen, beleihen sie diese Immobilien, indem sie Pfandbriefe an Anleger ausgeben. Die Anleger leihen der Bank also zum Beispiel über 15 Jahre hinweg 100.000 Euro - in unserer Grafik dargestellt als "Summe X".

Die Bank gibt dieses Geld an ihre Baufinanzierungskunden weiter. Die zahlen es ihr innerhalb von 15 Jahren mit 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr wieder zurück, und zum Schluss gleicht die Bank damit ihre Kreditschulden bei den Anlegern wieder aus, zahlt dafür aber nur 2,0 Prozent Zinsen pro Jahr. Die Differenz daraus, 0,5 Prozent pro Jahr, behält die Bank als Marge ein.

Infografik Refinanzierung Banken

Diese Immobilien beleiht die Bank per Pfandbrief

Einen Teil der Immobilien, die eine Bank für das Pfandbriefgeschäft heranzieht, befindet sich in ihrem eigenen Besitz. Den anderen Teil stellen die Immobilien dar, die ihr im Zuge der Baufinanzierungsgeschäfte als Sicherheiten zur Verfügung stehen. Wenn ein Kunde eine Baufinanzierung bei der Bank abschließt, wird die Bank als Gläubiger ins Grundbuch der beliehenen Immobilie eingetragen.

Auf diesem Weg hat die Bank die Immobilie des Kunden so lange als Sicherheit, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Das versetzt die Bank gleichzeitig in die Lage, diese Immobilien selbst zu beleihen, um Finanzmittel für weitere Baufinanzierungsgeschäfte zu beziehen.

Darum gelten Pfandbriefe als besonders sicher

Die Baufinanzierungskunden bekommen meist gar nicht mit, dass die Bank ihre Immobilie weiter verpfändet, denn dazu hat sie auch ohne Einwilligung des Kunden jedes Recht. Kommt es zu einer Insolvenz des Kunden oder der Bank, hat der unbekannte Anleger immer ein Vorrecht darauf, zuerst ausbezahlt zu werden. Bei der Bankeninsolvenz gehen die Pfandbriefe nicht in die Insolvenzmasse ein, sondern verbleiben bei den Anlegern. Aufgrund dieser Eigenschaften gelten Pfandbriefe als besonders sichere Geldanlage.

Fazit: Pfandbriefe sind für Baufinanzierungszinsen die Orientierungsgröße schlechthin

Weil Pfandbriefe so gute Grundbedingungen bieten, sind sie für Banken das Refinanzierungsinstrument Nummer eins bei Baufinanzierungen. Und überdies richten auch Kreditinstitute, die sich anderweitig refinanzieren (zum Beispiel über Tagesgelder), ihre Baufinanzierungs-Konditionen an den Pfandbriefkonditionen aus. Halten wir also fest: Das Baufinanzierungsgeschäft von Banken basiert größtenteils auf dem Handel mit Pfandbriefen. Dies lässt den Rückschluss zu, dass die Zinsentwicklung für Baufinanzierung direkt abhängig von der Entwicklung der Pfandbriefe sind.