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Ins Eigenheim dank Immobilienkredit: Antrag auf Starthilfe Schritt für Schritt

Meistens gilt: Ohne Immobilienkredit kein Immobilienkauf

Den Traum, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, hegen die meisten Menschen. Es ist schön, eine Wohnung oder ein Haus nach den eigenen Wünschen und Bedürfnissen gestalten zu können, unabhängig von den Vorgaben eines Vermieters. Zudem kann eine eigene Immobilie ein sinnvoller Baustein der Altersvorsorge sein.

Doch nur in den seltensten Fällen haben potentielle Käufer genug Eigenkapital, um einen Haus- oder Wohnungskauf ohne fremde finanzielle Hilfe stemmen zu können. Deshalb geht mit der Überlegung, ein Eigenheim zu erwerben, auch die Organisation der nötigen Finanzierung einher, die meist mit der Aufnahme eines Immobilienkredits verbunden ist. Wie das funktioniert, welche Schritte Sie dabei gehen müssen und woher Sie Hilfe bekommen, erfahren Sie hier.

Was genau ist eigentlich ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist meist eine Geldanleihe über eine höhere Summe, die über eine längere Laufzeit aufgenommen wird, also klassischerweise für den Bau oder Erwerb einer Immobilie. Bei der Aufnahme eines solchen Darlehens, auch Baufinanzierung genannt, wird zu Beginn die Kreditrate bestimmt, die vom Kreditnehmer an den Kreditgeber zurückgezahlt werden muss. Diese Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsteil. Der Tilgungsanteil verringert nach und nach den Darlehensbetrag, der Zinsteil deckt die Gebühren ab, die für die Aufnahme des Darlehens an das kreditgebende Institut bezahlt werden müssen. Je nach Darlehensform gibt es jedoch Unterschiede, wie hoch der Zins- und wie hoch der Tilgungsteil einer Rate ausfallen und welche Laufzeit der Rückzahlung sich daraus ergibt. Wir stellen hier einmal die gängigsten Varianten des Immobilienkredits vor.

Das Annuitätendarlehen: Die häufigste Variante des Immobilienkredits

Der Name „Annuität“ leitet sich von dem lateinischen Wort „annus“ ab, das „Jahr“ bedeutet. Die Annuität ist der jährliche Anteil an einem Darlehen, der zurückgezahlt werden muss, mit dem Begriff ist also im Grunde die Jahreskreditrate gemeint, die je nach Vereinbarung aber auch monatlich oder vierteljährlich gezahlt werden kann. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt diese Rate über die vereinbarte Laufzeit der Rückzahlung gleich hoch. Dafür variieren Zins- und Tilgungsteil. Hat eine Annuität zu Beginn der Rückzahlung einen vergleichsweise hohen Zinsanteil, verringert sich dieser immer weiter, da die zu tilgende Restschuld schmilzt, aus der sich der Zins berechnet. Dafür steigt der Tilgungsteil.

Der Vorteil für die meisten Kreditnehmer: Im Vergleich zu anderen Immobilienkrediten fällt die Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen von Beginn an relativ gering aus, und auch die Monatsrate ist von Beginn an konstant und verhältnismäßig niedrig. Zudem bietet ein Annuitätendarlehen durch die konstante Rate und die vorab mit der Bank vereinbarte Sollzinsbindung auf meist fünf bis 15 Jahre eine gute Planbarkeit. 

Der Nachteil des Annuitätendarlehens: Oft ist am Ende eine Anschlussfinanzierung in Form eines weiteren Immobilienkredits nötig, da die Gesamtschuld häufig in der vorab vereinbarten Laufzeit nicht vollständig getilgt werden kann. Dies bringt im Zweifelsfall jedoch einen Tilgungssatzwechsel mit sich. Ist in der Zwischenzeit der Zinssatz gestiegen, zu dem sich Kreditinstitute selbst Geld leihen, wird dieser an den Kreditnehmer weitergegeben, die Monatsrate steigt. Allerdings gibt es die Möglichkeit, sich einen aktuell günstigen Zins für die Anschlussfinanzierung mit einem sogenannten Forward-Darlehen zu reservieren. Das sollte allerdings gut durchdacht werden. In jedem Fall sollte etwa zwei bis eineinhalb Jahre vor Ende der Laufzeit bereits über die Modalitäten Anschlussfinanzierung nachgedacht werden.

Das Tilgungsdarlehen: Eine immer seltener werdende Variante des Immobilienkredits

Im Unterschied zum Annuitätendarlehen bleibt der Tilgungsteil beim Tilgungs- oder auch Abzahlungsdarlehen immer gleich hoch. Dadurch verringert sich jedoch auch der Zinsteil und somit wird die Rate immer kleiner. Das hat zwar den Vorteil, dass der Darlehensbetrag und somit die Immobilienkredit Zinsen schnell sinken, das Darlehen meist innerhalb der ersten Finanzierungsrunde zurückgezahlt wird. Doch die finanzielle Belastung ist somit von Anfang an vergleichsweise hoch. Zudem besteht bei Tilgungsdarlehen (anders als bei Annuitätendarlehen) meist nicht die Möglichkeit einer Sondertilgung. Wer beispielsweise unerwartet erbt, sein Darlehen schneller tilgen und dadurch weniger Zinsen zahlen will, hat schlechte Karten. Zudem ist eine Zinsbindung bei dieser Art des Immobilienkredits nicht immer üblich.

Endfälliges Darlehen: Das Darlehen auf einen Schlag zurückzahlen

Bei einem endfälligen Darlehen, auch Fest- oder Fälligkeitsdarlehen genannt, zahlt der Kreditnehmer zum Ende der vereinbarten Laufzeit den gesamten Darlehensbetrag in einer Tilgung komplett zurück. Davor bedient er lediglich den vorab festgesetzten Zinsteil. Da das Risiko für die Bank dementsprechend hoch ausfällt, muss der Kreditnehmer das Darlehen mit Kapitalanlagen, etwa in Form einer Lebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Investmentfond, absichern. Zudem verlangen die Kreditinstitute bei dieser Art der Anlage oft höhere Zinsen.

Schritt für Schritt zum passenden Immobilienkredit

Für welche Form des Immobilienkredits Sie sich auch entscheiden: Die Aufnahme eines Immobilienkredits ist für die meisten Menschen meist ein erst- oder sogar einmaliges Ereignis. Deshalb sind mit dem Antrag auf eine solche Fremdfinanzierung und einer damit verbundenen jahrelangen finanziellen Verpflichtung oft auch Berührungsängste verbunden. Diese möchten Ihnen die Spezialisten von Dr. Klein gerne nehmen. Wir erklären Ihnen deshalb Schritt für Schritt alles Wichtige, was Sie beim Thema Immobilienkredit beachten müssen.

Haushaltsplan aufstellen und Kreditrate für Immobilienkredit ermitteln

Wer sich dazu entschließt, in die eigenen vier Wände zu investieren, muss zunächst durchrechnen, über welches Budget er beim Immobilienkauf verfügen kann, sprich: Wie viel Haus oder Wohnung er sich leisten kann, ohne sich finanziell zu übernehmen. Zumal es frustrierend wäre, sich bereits in sein Traumhaus verliebt zu haben um dann festzustellen, dass es unerschwinglich ist. Dazu ist es zunächst wichtig, die monatlichen Fixkosten in einem Haushaltsplan festzuhalten. Dafür wird in einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung das Einkommen den Ausgaben gegenübergestellt.

Auf der Haben-Seite wird zunächst das Nettoeinkommen in Form von Lohn, Gehalt, Honoraren oder Rentenbezügen verbucht. Hinzu kommen andere mögliche Einnahmen, beispielsweise Kapitalerträge, Einkünfte aus Nebentätigkeiten oder Mieteinnahmen. Auf der Soll-Seite werden die Wohnkosten aufgeführt. Zudem werden die Lebenshaltungskosten, etwa für Essen, Kleidung, Kosmetika oder ein Auto und sonstige Konsumausgaben, beispielsweise ein Puffer für Urlaubsreisen, verbucht. Lassen Sie hingegen die Posten für die Warmmiete heraus, denn sie fällt ja später weg und wird durch die Monatsrate ersetzt. Ziehen Sie nun die Soll-Posten von den Haben-Posten ab. So gewinnen Sie ein Bild Ihres finanziellen Spielraums.

Den finanziellen Spielraum für den Immobilienkredit via Rechner herausfinden

Der Haushaltsplan steht und Sie wollen unkompliziert und unverbindlich eine erste Einschätzung erhalten, wie hoch die monatliche Kreditrate bei einer bestimmten Darlehenssume für Sie ausfallen könnte? Oder im Umkehrschluss die Höhe der Darlehenssumme berechnen, die Ihnen zur Verfügung stünde, wenn Sie eine bestimmte Monatsrate für realistisch halten? Dann nutzen Sie den Immobilienkredit Rechner von Dr. Klein, der natürlich auch beim Thema Immobilienkauf weiterhilft.

Unbedingt Angebote und Immobilienkredit Zinsen vergleichen

Vor dem ersten Beratungsgespräch mit einem potentiellen Kreditgeber ist es jedoch nicht nur wichtig, einen Haushaltsplan zu erstellen. Sie sollten auch über weitere Eckpunkte Bescheid wissen, die Monatsrate und Laufzeit erheblich beeinflussen. Denn zu welchen Konditionen ein Kreditnehmer ein Darlehen aufnehmen kann, hängt nicht nur von der Lage der aktuellen Bauzinsen ab. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, die sehr individuell ausfallen können.

Dazu gehören zum Beispiel das monatlichen Einkommens, die korrespondierenden Fixkosten oder etwaige Vermögenswerte wie Sparguthaben, Grundstücke oder weiteren Immobilie, die der Bank als Sicherheit dienen, wenn die Kreditrate nicht mehr bedient werden kann. Denn hier gilt als Faustregel: Je höher das Risiko für die Bank, desto höher die Kosten für den Kreditnehmer. Beim ersten Blick auf die Höhe des Zinssatzes, zu dem verschiedene Institute einen Immobilienkredit vergeben, erscheinen die Unterschiede meist marginal. Doch auch wenn sich die Konditionen, zu denen ein Darlehen angeboten wird, oft kaum unterscheiden: Selbst Zehntelprozentpunkte beim Darlehenszins können bei der meist langen Laufzeit eines Immobiliendarlehens den Kreditnehmern viel Geld sparen.

Im Beratungsgespräch die wichtigsten Fragen zum Immobilienkredit klären

Ist der finanzielle Spielraum für den Kauf einer Immobilie weitgehend abgesteckt und Traumhaus oder Wunschwohnung vielleicht sogar schon gefunden, wird es Zeit, die Finanzierung zu organisieren. Einen Immobilienkredit, oft auch als Hypothekendarlehen bezeichnet, vergeben in der Regel alle Kreditinstitute. Eine erste Anlaufstelle ist häufig die eigene Hausbank. Allerdings bietet diese nicht zwangsläufig die günstigsten Konditionen an. Deshalb ist es wichtig, vor der Aufnahme eines Immobilienkredits auch die Angebote anderer Institute einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Dabei kann ein unabhängiger Finanzdienstleister wie Dr. Klein besonders wertvoll sein. Denn in einem unverbindlichen Beratungsgespräch informieren wir Sie kostenlos darüber, welches Kreditinstitut mit welchen Konditionen zu Ihnen passen würde und geben Ihnen auch bei etwaigen bürokratischen Hürden, etwa dem Stellen des Kreditantrags und der Zusammenstellung der dafür benötigten Unterlagen, wertvolle Tipps. Auch wichtige Dokumente oder behördliche Schriftstücke können die Spezialisten von Dr. Klein für Sie meist kostenlos organisieren.

Unterlagen für den Kreditantrag bereitlegen

Nun sollte ein Termin bei der gewünschten Bank oder Kreditanstalt vereinbart werden, um die passende Kreditart sowie die damit verbundenen Raten und Laufzeiten zu finden. Zur Berechnung der Konditionen eines Immobilienkredits müssen in der Regel folgende Papiere vorgelegt werden – bei Ehepaaren oder Partnern, bei denen beide Darlehensträger sein sollen, werden diese Informationen selbstverständlich von beiden benötigt:

  • Nachweise der letzten drei regulären Gehälter, bei Rentnern und Pensionären die dementsprechenden Renten- oder Pensionsbescheide
  • Informationen über die aktuell prognostizierte Höhe Ihrer zu erwartenden Rente oder Pension
  • den letzten Lohnsteuerbescheid
  • eine unterschriebene Selbstauskunft der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung), die ihre aktuelle Kreditwürdigkeit dokumentiert
  • Nachweis über bereits vorhandenes Eigenkapital
  • Kopie eines gültigen Ausweisdokumentes (Reisepass oder Personalausweis)

 

Von Selbstständigen wird zusätzlich die Vorlage folgender Informationen erwartet:

  • Höhe des aktuellen Umsatzes in Form einer betriebswirtschaftlichen Auswertung
  • Einkommensteuerbescheide und -erklärungen der vergangenen drei Jahre
  • Einnahmen-Überschussrechnungen der vergangenen drei Jahre
  • bei bilanzierenden Selbstständigen eine aktuelle, vom Steuerberater unterschriebene betriebswirtschaftliche Auswertung sowie die Betriebsbilanzen der vergangenen drei Jahre
  • falls vorhanden ein Gesellschaftervertrag sowie einen Auszug aus dem Handelsregister

 

Zudem müssen für die mögliche Bewilligung eines Immobilienkredits Nachweise bzw. Informationen darüber vorgelegt werden, wenn bereits ein oder mehrere der folgenden Verpflichtungen bestehen: 

  • Mitgliedschaft in einer privaten Krankenversicherung
  • weitere laufende Kredite, Darlehen, Leasingverträge oder Bürgschaften, die bereits aufgenommen wurden inklusive Informationen über die Höhe der damit verbundenen Kosten
  • finanzielle Belastungen, durch die ein drohendes Insolvenzverfahren im Raum steht oder Mitteilung darüber, dass in den vergangenen fünf Jahren Vermögen durch einen Gerichtsvollzieher eingezogen wurde

 

Folgende Unterlagen über die Immobilie, die gekauft werden soll, werden ebenfalls als Grundlage für die etwaige Bewilligung des Immobilienkredits benötigt:

  • Baupläne und Baubeschreibung
  • Aufnahmen von Vorder- und Rückseite der Immobilie
  • Kaufvertrag, Vertragsentwurf und/oder Grundbuchauszug
  • Grundriss und Flurkarte mit eingezeichneter Immobilie
  • Berechnung der Bruttogrundfläche
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Berechnung der Wohnnebenkosten
  • Kopie der Gebäudeversicherung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis über eventuell auf dem Grundstück liegende Verpflichtungen gegenüber der öffentlichen Hand
  • Kostenvoranschlag über etwaige bauliche Veränderungen, die geplant sind
  • bei Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, bei dem unterschiedliche Eigentümer involviert sind, die Teilungserklärung
  • bei Erwerb einer Immobilie, die bereits vermietet wird, die zugehörigen Mietverträge
  • bei Erwerb einer Immobilie, die auf Basis eines Erbbaurechts errichtet wurde, die Kopie des betreffenden Vertrags

Nun wird es ernst: Den Antrag auf den Immobilienkredit stellen

Sind sich Kreditnehmer und Kreditinstitut nach den Beratungsgesprächen über die Konditionen der Kreditnahme einig, stellt der Kreditnehmer den Kreditantrag. Dies ist allerdings noch nicht der Abschluss des Kreditvertrages. Denn die Bank prüft erst die Bonität des Antragsstellers. Im Zuge dessen können sich die Konditionen, zu denen das Darlehen vergeben wird, nochmal ändern. Dabei spielt nicht nur die Selbstauskunft eine Rolle. Eine Anfrage bei der Schufa gibt Auskunft über das Zahlungsverhalten des Kreditnehmers, etwa Vermerke über noch ausstehende oder nicht getilgte Forderungen anderer Gläubiger.

Tipp: Jede Kreditanfrage eines potentiellen Kreditgebers wird bei der Schufa registriert und kann im Zweifelsfall eine negative Auswirkung auf dessen Bonität haben, vor allem wenn bereits häufig eine solche Anfrage gestellt wurde. Deshalb sollte ein Kreditnehmer darauf bestehen, dass das kreditgebende Institut seinen Kreditwunsch bei der Bonitätsprüfung als Konditionsanfrage vermerkt, nicht als Kreditantrag. Letzterer wird länger in der Schufa-Akte vermerkt und hat einen ungünstigeren Einfluss auf die Bonität.

Der Kredit wurde bewilligt: Was jetzt noch zu tun ist

Wird der Kreditantrag bewilligt und ist der Kreditnehmer mit eventuell angepassten Konditionen einverstanden, so kann der Darlehensvertrag unterzeichnet werden. Dieser hält folgende Punkte fest:

  • Höhe des Darlehens
  • Verwendungszweck
  • Zinssatz
  • Auszahlungsmodalitäten
  • anfänglicher Jahreszins
  • Dauer der Zinsfestschreibung
  • entstehende Nebenkosten
  • Kreditsicherheiten
  • eventuelle weitere Darlehensbedingungen

 

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um eine spezielle Form des sogenannten Verbraucherdarlehensvertrag, da dieser mit den Grundpfandrechten, typischerweise in Form von Grundschulden und Hypotheken, verknüpft ist. Diese werden im Zuge der Darlehensnahme über einen Notar als Sicherheit für den Zahlungsausfall an das kreditgebende Institut abgetreten, was durch einen Eintrag im Grundbuch vermerkt wird. Nach Unterzeichnung des Vertrags veranlasst das kreditgebende Institut dann die Auszahlung der gesamten Darlehenssumme, die dann in der Regel an den Verkäufer der Immobilie weitergegeben wird.

Kein Weltuntergang: Wenn die Bank den Antrag auf einen Immobilienkredit ablehnt

Wird der Antrag auf ein Immobiliendarlehen abgelehnt, muss der Traum vom Eigenheim noch lange nicht begraben werden. Ein anderes Kreditinstitut setzt möglicherweise ganz andere Maßstäbe bei der Vergabe von Krediten an. Eine weitere unverbindliche Anfrage kann Erfolg haben. Zudem kann es natürlich helfen, die gewünschte Darlehenssumme zu verringern, auch wenn es schwerfällt. Auch gibt es die Möglichkeit, einen weiteren Kreditschuldner mit in den Darlehensvertrag aufnehmen zu lassen. Auch sollte nochmals überlegt werden, ob nicht doch mehr Eigenkapital, etwa durch den Verkauf eines Fahrzeuges oder eines Grundstücks, eingebracht werden oder als Sicherheit für die Bank eingesetzt werden kann.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital: So klappt es auch ohne Ersparnisse

Die sogenannte Vollfinanzierung, also die Finanzierung einer Immobilie ohne eigene finanzielle Rücklagen, ist keine ganz einfache Angelegenheit und gilt aufgrund der vergleichsweisen ungünstigen Konditionen, die Kreditnehmer auf sich nehmen müssen, als finanziell risikoreicher. Dennoch gibt es auch für Menschen ohne Eigenkapital die Möglichkeit, einen Immobilienkredit zu erhalten. Wer über ein geregeltes, sicheres und sehr gutes Einkommen verfügt (beispielsweise als Beamter auf Lebenszeit), hat eine reelle Chance. Eine hohe Kreditwürdigkeit attestiert von der Schufa ist selbstverständlich ebenfalls eine Voraussetzung für eine Vollfinanzierung. Ebenfalls lassen sich Kreditinstitute eher auf ein Darlehen ohne Eigenkapital ein, wenn die Kaufnebenkosten vom Käufer getragen werden und nicht durch das Darlehen abgedeckt werden. Auch Zustand und Lage der Wunschimmobilie können kriegsentscheidend sein. Bei einem gut gepflegten Haus in attraktiver Lage sind die Aussichten auf Vollfinanzierung aussichtsreicher.

Immobilienkredit umschulden: Wann es sich lohnt, die Kosten in Kauf zu nehmen

Eine niedrige Zinslage auf dem Kreditmarkt kann nicht nur für potentielle Kreditnehmer interessant sein. Auch für all jene, die bereits ein Immobiliendarlehen aufgenommen haben, kann ein geringes Zinsniveau von Vorteil sein. Ein Wechsel des Immobilienkredits ist allerdings nur zum Ende der Zinsbindung hin möglich, oder wenn die Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre läuft. Im letzten Fall räumt §489 BGB Ihnen ein sechsmonatiges Kündigungsrecht ein. 

Bei Umschuldung zu einer anderen Bank wird zum Wechseldatum automatisch die Restschuld des alten Darlehens mit der Summe des neuen abgegolten, die dementsprechende Änderung des Grundbucheintrags wird von der Bank bei einem Notar vorgenommen. Besteht die Zinsbindung hingegen noch, ist das Kreditinstitut vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren nicht dazu verpflichtet, die Umschuldung zu ermöglichen – außer, das Haus wird verkauft. Dann wird in der Regel jedoch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig und sollte deshalb wohl überlegt sein.

Bei solchen Überlegungen helfen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung: Sie rechnen nicht nur den Immobilienkredit mit Ihnen durch, sondern zeigen Ihnen später auch, ob es sich lohnt, den Immobilienkredit umzuschulden. Stellen Sie dafür einfach eine unverbindliche Finanzierungsanfrage, und Sie erhalten in kürzester Zeit Rückmeldung auf Ihre Anfrage.

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