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Den Hauskauf durch eine Hypothek finanzieren: So funktioniert's!

So nehmen Sie eine Hypothek auf

Wir sagen "Hypothek", meinen aber "Baufinanzierung"

Das Eigenheim mit Garten – für viele Menschen nach wie vor ein Lebenstraum. Um diesen Traum finanzieren zu können, denken viele künftige Immobilienbesitzer an eine Hypothek. Der Begriff der Hypothek begegnet ihnen dabei jedoch immer wieder mit unterschiedlichen Bedeutungen. Denn eigentlich bezeichnet die Hypothek eine Art der Absicherung eines Immobiliendarlehens im Grundbuch. Wenn man davon spricht, eine "Hypothek aufzunehmen", dann heißt das in der Regel, eine Baufinanzierung aufzunehmen und sie gleichzeitig über das Grundbuch abzusichern.

Daraus ergeben sich viele Fragen, zum Beispiel: Wie berechne ich ein Hypothekendarlehen? Ist eine Hypothek das gleiche wie eine Grundschuld? Wie sichert man heutzutage zeitgemäß eine Immobilienfinanzierung und warum? Das erläutern wir in diesem Artikel.

Was ist eine Hypothek?

Nach deutschem Sachenrecht ist eine Hypothek – altgriechisch für „Unterpfand“ – ein Grundpfandrecht, also ein Pfandrecht an Grundstücken oder an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen. Eine Hypothek wird vor allem zur Besicherung einer Baufinanzierung eingesetzt und ins Grundbuch eingetragen. Der Immobilienkäufer überträgt in Höhe einer bestimmten Summe das Recht an seinem späteren Wohneigentum an den Kreditgeber – in der Regel eine Bank. Die hätte damit beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie zu verpfänden. Als Gegenleistung erhält der Immobilienkäufer Geld für die Finanzierung, und diese Finanzierung nennt man dann Hypothekendarlehen. Der Begriff „Hypothek“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch häufig synonym für ein Hypothekendarlehen, also eine Baufinanzierung, verwendet. 

Die Hypothek als Absicherung für Immobiliendarlehen

Da es sich bei einer Hypothek um ein Recht im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf handelt und Immobilienkäufe in Deutschland immer notariell abgesichert werden müssen, wird die Hypothek immer über einen Notar ins Grundbuch eingetragen. Der Notar übergibt die für den Eintrag nötigen Informationen an das zuständige Grundbuchamt. Bei der Eintragung der Hypothek vermerkt das Grundbuchamt den Gläubiger, den Forderungsbetrag, den Zinssatz und sämtliche Nebenleistungen mit ihrem Wert. Das Recht, welches der Kreditgeber durch die Hypothek an dem Grundstück hat, wird im Grundbuch in Abteilung III des Grundbuchblattes eingetragen. Ihre rechtliche Grundlage hat die Hypothek in § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Briefhypothek versus Buchhypothek

Der Gläubiger erhält vom Grundbuchamt eine Urkunde: den Hypothekenbrief. Deshalb bezeichnet man diese Art der Hypothek auch als Briefhypothek. Im Gegensatz zu einer Briefhypothek wird eine Buchhypothek ohne Brief lediglich ins Grundbuch eingetragen. Die Norm bei Vergabe einer Hypothek ist die Briefhypothek. Bei dieser Variante kann der Gläubiger alleine mit der Übergabe des Hypothekenbriefs – also ohne erneute Eintragung ins Grundbuch – und einer schriftlichen Abtretungserklärung seine Forderungen an einen anderen Gläubiger abtreten. Das ist unter anderem dann nötig, wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine günstigere Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank wählt. Die Briefhypothek spart Zeit und Geld, da eine Buchhypothek erneut kostenpflichtig ins Grundbuch eingetragen werden müsste.

Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch

Damit eine Sicherheit auch schriftlich festgehalten wird, ist es notwendig, das Darlehen als Hypothek auf das Haus einzutragen. Dies wird beim Grundbuchamt erledigt, das eine Grundschuld einträgt. Ist das Grundstück bisher unbelastet und die Kredit gebende Bank ist die erste, die eingetragen wird, so genießt sie damit den ersten Rang. Das heißt, dass etwa im Falle einer Zwangsversteigerung die erstrangig eingetragene Bank bevorzugt bedient wird und entsprechend als erstes die Schulden ersetzt bekommt. Letztrangig eingetragene gehen dagegen vielleicht leer aus, wenn die Versteigerung nicht genug erlöst. 

Konsequenzen eines offenen Hypothekendarlehens

Mit dem Eintrag der Hypothek hat der Kreditgeber die Möglichkeit, das Objekt zu verwerten, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Kredit nicht mehr nachkommt. Kann der Kreditnehmer die per Kreditvertrag vereinbarten Raten nicht mehr begleichen, kann also die Hypothek der Bank dazu dienen, die finanzierte Immobilie zu veräußern. Der Verkauf durch die Bank findet meist in Form einer Zwangsversteigerung statt. Der daraus resultierende Erlös dient dann vor allem der Abzahlung der noch vorhandenen Restschuld des Kreditnehmers.

Zwangsversteigerung von Immobilien

Wenn der Kreditnehmer diverse Kredite und Finanzierungen über einen gewissen Zeitraum nicht bedienen kann, läutet die Bank gegebenenfalls ein Mahnverfahren und anschließend ein Vollstreckungsverfahren ein. Die Zwangsversteigerung von Immobilien basiert dabei auf den gleichen Grundlagen wie andere Zwangsvollstreckungen auch. Auch in diesem Fall muss die Bank zunächst im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens einen vollstreckbaren Titel erwirken. Dieser Titel wird dem Kreditnehmer bzw. Schuldner zugestellt, woraufhin dieser innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen kann. Wenn der Schuldner den Nachweis erbringen kann, die Forderungen innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können, kann dieser Antrag ein letztes Hintertürchen sein. Vor einer möglichen Eskalation mit der Bank sollte sich der Kreditnehmer unbedingt an eine Schuldnerberatung wenden.

Solche Vereine kümmern sich um die Belange überschuldeter Menschen und zeigen dem Schuldner gezielt Lösungsvorschläge auf. Sollte es dann tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung kommen, wird der Verkehrswert der Immobilie gerichtlich auf Basis des Gutachtens eines Sachverständigen festgesetzt. Im nächsten Schritt wird der Termin der Zwangsversteigerung festgelegt und durch einen Aushang im Amtsgericht öffentlich gemacht. Zusätzlich wird die Zwangsversteigerung im Amtsblatt verkündet. Auch auf der Internetpräsenz des Justizministeriums werden sämtliche Zwangsversteigerungen gebündelt aufgelistet.

Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Es gibt zwei verschiedene Arten des Grundpfandrechts: Die Hypothek und die Grundschuld. Zwischen beiden gibt es erhebliche Unterschiede: Im Gegensatz zur sogenannten Grundschuld wird die Hypothek als „akzessorisch“ bezeichnet. Das bedeutet, dass sie lediglich zur Sicherung einer ganz bestimmten Forderung dient. Durch die feste Bindung kann eine Bank die Hypothek jeweils auch nur für den zugeordneten Kredit verwenden. Das spielt dann eine Rolle, wenn mehrere Kredite bei derselben Bank laufen, von denen ein nicht durch eine Hypothek gesicherter Kredit nicht bedient werden kann. Die Hypothek des anderen Kredits bleibt durch die Bindung an die Forderung dabei unberührt. Bei einer Hypothek ist der Betrag zudem an die Höhe der zugehörigen Forderung gebunden. Zudem schrumpft die Hypothek, wenn die Schulden abgetragen werden. Mit jeder Rückzahlungsrate sinkt ihre Höhe, und sie erlischt, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde.

Bei der Grundschuld ist das anders: Sie ist nicht akzessorisch an die Forderung gebunden und bleibt sogar dann bestehen, wenn der dazu gehörende Kredit bereits bezahlt wurde. Sie muss anschließend extra aus dem Grundbuch gelöscht werden und erlischt anders als die Hypothek nicht automatisch. Es ist aber nicht unbedingt notwendig, eine Grundschuld nach Abzahlung des Kredits aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Denn eine vorhandene Grundschuld bedeutet nicht, dass die Bank nach Zahlung der letzten Rate weiter Zugriff auf das Objekt hätte. Es wird vertraglich festgehalten, dass mit Tilgung des Darlehens alle Ansprüche verfallen. Es kann durchaus Sinn machen, eine Grundschuld bestehen zu lassen. Falls etwa erneut Geld für Modernisierungsmaßnahmen benötigt wird, kann der Immobilienbesitzer bei derselben Bank erneut von den günstigen Konditionen eines entsprechenden Darlehens profitieren. Wenn die Grundschuld gelöscht wurde, muss er in einem solchen Fall die Kosten für einen neuen Eintrag übernehmen.

Die Grundschuld ist - anders als die Hypothek - unabhängig von der Forderung und kann deshalb auch gesondert übertragen werden. Außerdem kann sie auch nach der Tilgung der Forderung bestehen bleiben und anderweitig genutzt werden, indem man bei derselben Bank einen neuen Kredit in derselben Höhe aufnimmt. Auf diese Weise spart man neue Gebühren für eine Neueintragung der Grundschuld. Im Vergleich zur akzessorischen Hypothek wird dieses Grundpfandrecht daher auch als „abstrakt“ bezeichnet.

Von der Hypothek zum Annuitätendarlehen: Die moderne Baufinanzierung

Jedem Verbraucher, der sich mit dem Thema Finanzierung beschäftigt, scheint der Begriff Hypothek geläufig. Wenige wissen jedoch, dass heutzutage bei einem klassischen Immobilienkredit meist keine Hypothekendarlehen mehr zum Einsatz kommen, sondern ein Annuitätendarlehen, welches über eine Grundschuld abgesichert wird.

Die Grundschuld ist für Kreditgeber in der Regel das attraktivere Grundpfandrecht, denn sie bietet auch dann eine Sicherheit für die Bank, wenn der Kreditnehmer einen anderen laufenden Baukredit nicht mehr bedienen kann. Die Hypothek ist dagegen auf einen Kredit beschränkt und verringert sich, während dieser zurückgezahlt wird, das bietet der Bank geringere Sicherheiten. Lediglich 20 Prozent aller Grundpfandrechte entfallen daher inzwischen noch auf „echte“ Hypotheken, alle anderen werden über eine Grundschuld abgedeckt.

Unterschiede zwischen Hypothekendarlehen und Annuitätendarlehen

Früher bestanden Hypothekendarlehen oftmals aus Tilgungsdarlehen, deren monatliche Rate relativ hoch angesetzt wurde und sich nach und nach verringerte. Die heute üblichen Annuitätendarlehen zeichnen sich hingegen durch gleiche Monatsraten aus, die über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant bleiben. Mittlerweile hat die Grundschuld die Hypothek als Finanzierungsmodell fast vollständig abgelöst – umgangssprachlich wird allerdings nach wie vor häufig von einer Hypothek gesprochen, wenn eigentlich ein Annuitätendarlehen gemeint ist. Früher hießen die Leihgebühren entsprechend Hypothekenzinsen, heute ist der Begriff der Baufinanzierungszinsen geläufiger.

Kosten für eine Hypothek berechnen

Die mögliche Höhe der Hypothek bzw. des Annuitätendarlehens hängt davon ab, wie hoch der Kaufpreis des Objektes ist und wie viel Eigenkapital eingebracht werden kann. Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss jedoch mit weiteren Kosten rechnen. So muss zum Beispiel der Gutachter bezahlt werden, der den Wert der Immobilie ermittelt. Außerdem muss bei einem Notar der Hypothekarvertrag aufgesetzt werden, was ebenfalls mit Kaufnebenkosten verbunden ist. Auch die Gebühr für den Grundbucheintrag der Hypothek darf nicht vergessen werden.

Um die Höhe der möglichen Hypothek bei einer Immobilienfinanzierung zu ermitteln, muss für das zu beleihende Objekt der Beleihungsrahmen ermittelt werden. Dieser muss nicht zwangsläufig identisch mit dem Kaufpreis sein. Hypothekenbanken dürfen Darlehen bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes vergeben. Der darüber hinausgehende Finanzierungsbedarf wird in der Regel durch die assoziierte Hausbank übernommen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie die Kosten für ein Darlehen genau bestimmen und selbst durchrechnen.

Was ist eine Festzinshypothek?

Bei einer Festzinshypothek handelt es sich um ein Baudarlehen mit einem Zinssatz, der über einen festgesetzten Zeitraum gleich bleibt, also einer Zinsbindung unterliegt. Läuft diese aus, muss sich der Kreditnehmer um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Das Gegenstück zu einer Festzinshypothek ist eine Immobilienfinanzierung mit variabler Verzinsung, bei der die kreditgebende Bank das Zinsniveau jederzeit an die gegenwärtigen Marktverhältnisse anpassen kann. Bei einem solchen Darlehen spricht man von einer Gleitzinshypothek.

Der Vorteil einer Festzinshypothek liegt darin, dass der Bauherr Planungssicherheit hat. Die monatlichen Zahlungen bleiben anders als bei einem variablen Zinssatz während der gesamten Dauer der Zinsbindung gleich. Somit verändert sich die finanzielle Belastung des Kreditnehmers nicht. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sehr gering, ist entsprechend eine möglichst lange Zinsbindung empfehlenswert. Gerade wenn in absehbarer Zeit mit einer Anhebung der Zinsen gerechnet wird, sollte sich der Immobilienbesitzer für diese Variante entscheiden.

Fester Sollzins gilt nur für die Erstfinanzierung, bei der Anschlussfinanzierung wird er neu angesetzt

Hypothekendarlehen zur Immobilienfinanzierung werden zumeist mit festem Sollzins über einen gewissen Zeitraum vergeben (Zinsbindung). Je nach Darlehensbetrag und Rückzahlung ist nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig. Diese Restschuld kann entweder direkt zurückgezahlt, oder über eine Anschlussfinanzierung weiter in Raten getilgt werden. Für diese Anschlussfinanzierung gilt dann allerdings ein neuer Zinssatz – daher empfiehlt es sich, die Höhe der Restschuld vor der Darlehensaufnahme einzuschätzen.

Von der Hypothek zur modernen Baufinanzierung mit Dr. Klein

Ob die Finanzierung nun Hypothekendarlehen oder Annuitätendarlehen heißt – die meisten Immobilienkäufer möchten heutzutage vor allem einen günstigen Zins über einen möglichst langen Zeitraum hinweg zu gleichbleibenden Monatsraten. Das gibt ihnen ein hohes Maß an Planungssicherheit. Die Spezialisten von Dr. Klein vergleichen dazu die Angebote von mehr als 400 Banken in nur einem Schritt und zeigen Ihnen, mit welchem Hypothekendarlehen Sie am besten finanzieren.

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