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Grundbuch: Welche Kosten beim Hauskauf entstehen, worauf Sie achten sollten

Das Grundbuch und seine Kosten beim Hauskauf

Stolperfallen umgehen, Nebenkosten fürs Grundbuch einkalkulieren

Das Traumhaus ist gefunden, der Kaufvertrag unterschrieben. Mit dem Grundbucheintrag Ihrer Wunschimmobilie sollten Sie sich schon vor dem Kauf beschäftigt haben, um mögliche Überraschungen bezüglich wertmindernder Vorlasten zu vermeiden. Nach dem Kauf stehen dann die Grundbuchkosten als Nebenkosten im Raum. Hauskäufer sind nämlich dazu verpflichtet, zu veranlassen, dass der Besitzerwechsel im Grundbuch registriert wird.

Doch wo können Sie herauslesen, ob die Immobilie lastenfrei ist? Wo ändern Sie nach dem Kauf den Grundbucheintrag und wie hoch sind die Grundbuchkosten? Zu welchem Zeitpunkt kommen diese Nebenkosten auf Sie zu? Und welche Konsequenzen hat die Eintragung? Wir zeigen Ihnen, was Sie im Zusammenhang mit dem Grundbuch alles beachten sollten.

Grundbuch gibt Einblick in Finanzen der Immobilie

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke, die in einem Gemeindebezirk liegen. In größeren Städten kann es daher mehrere Grundbuchämter geben. Der Grundbuchauszug ist vergleichbar mit einem Personalausweis für Grundstücke. Er gewährt genauen Einblick in die Eigentumsverhältnisse und gibt Auskunft über bestehende Rechte und Pflichten. Als Kaufinteressent sollten Sie unbedingt vor dem Kauf den Grundbucheintrag Ihres Traumhauses einsehen. Nur so verschaffen Sie sich einen gesicherten Überblick über den finanziellen Zustand der Immobilie, um böse Überraschungen zu vermeiden: Ist die Immobilie verschuldet, können neue Eigentümer für eventuelle Verbindlichkeiten haftbar gemacht werden.

Einblick ins Grundbuch nur mit berechtigtem Interesse

Das Grundbuch einsehen kann der Kaufinteressent grundsätzlich beim zuständigen Grundbuchamt. Dieses Amt ist ein Registergericht, das bei dem jeweiligen Amtsgericht angesiedelt ist. In der Regel sind die Amtsgerichte für alle Grundstücke zuständig, die in ihren Bezirken liegen. In Baden-Württemberg gibt es zusätzlich zum Angebot der Grundbuchämter sogenannte Grundbucheinsichtsstellen.

Welches Grundbuchamt für eine Immobilie zuständig ist, können Käuferinnen und Käufer über das Justizportal des Bundes und der Länder herausfinden: www.grundbuch-portal.de. Das Grundbuch ist jedoch kein öffentliches Register. Einsicht in das Grundbuch erhält nur, wer im Grundbuch als Eigentümer oder Berechtigter verzeichnet ist oder wer ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen kann. Ein reines Kaufinteresse an dem betreffenden Grundstück ist kein berechtigtes Interesse im Sinne der Grundbuchordnung. Es sei denn, es fanden bereits Verhandlungen über den Kaufpreis statt und Sie können etwa durch einen Vorkaufsvertrag belegen, dass Sie beabsichtigen, ein Bauland oder eine Immobilie zu kaufen.

Der Weg zum Grundbuch führt entweder über den Verkäufer, den Makler oder den Notar

Dem Eigentümer liegt in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug vor. Fragen Sie ihn oder gegebenenfalls den Makler und bitten Sie, sich den Auszug ansehen zu dürfen. Ansonsten können Sie auch über den Notar Einsicht beantragen. Dann führt der Weg über das Grundbuchamt, das einen Nachweis für ein berechtigtes Interesse an der Immobilie inform eines  Vorkaufsrechts oder eines Nachweises über getätigte Kaufpreisverhandlungen sehen möchte. Diese Bescheinigungen können sowohl Makler als auch Notar ausstellen. Letzterer kennt Ihr berechtigtes Interesse und darf somit eine Grundbucheinsicht für Sie beantragen. Neben den Bescheinigungen müssen Sie Ihrem Personalausweis und die Einverständniserklärung des Eigentümers vorlegen.

Kosten für Grundbucheinsicht und Grundbuchauszug

Der Blick in das Grundbuch ist kostenlos. Ein einfacher Auszug, den Sie in den Ämtern anfordern können, kostet 10 Euro, ein beglaubigter Auszug 20 Euro. Diese Kopien sind wichtige Dokumente, zum Beispiel für die Vergabe von Krediten. Wenn Sie einen Grundbuchauszug über den Notar anfordern, berechnet dieser zusätzliche Gebühren. So kann er neben den Kosten für das Grundbuchamt auch noch selbst eine Gebühr für die Anforderung eines Abdrucks (10 Euro) oder beglaubigten Abdrucks (15 Euro) verlangen. Möglich ist es auch, dass der zuständige Notar einen Grundbuchauszug zusammen mit dem Entwurf für den Kaufvertrag aushändigt. Wichtig ist, dass der Grundbuchauszug zum Kauftermin möglichst aktuell, das heißt nicht älter als zwei Wochen ist, damit Sie sicher sein können, dass zwischen Grundbuchauszug und Kauf keine neuen Einträge dazugekommen sind. 

Den Grundbucheintrag verstehen

In Deutschland erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Die Grundbuchblätter werden in Sammelbänden zusammengefasst. Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis – auch Kataster genannt – und drei Abteilungen. Es gibt verschiedene Arten von Grundbüchern wie das Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch und Teileigentumsgrundbuch, in denen die unterschiedlichen Grundstücksarten geführt werden.

Das Deckblatt des Grundbuchs

Auf dem Deckblatt, der so genannten Aufschrift, sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblattes vermerkt. Zusätzlich finden sich auch die Schließungs- und Umschreibungsvermerke. 

Im Fall von Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort "Erbbaugrundbuch" und im Fall von Wohnungseigentum die Beschreibung "Wohnungsgrundbuch" bzw. "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" notiert. 

Muster: Grundbuch-Deckblatt

Das Deckblatt des Grundbuchs

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs

Im Bestandsverzeichnis/Kataster ist die genaue Lagebezeichnung des Baulands mit dem Flurstück, der Flurnummer und der Gemarkung festgehalten. Die Größe des Grundstücks kann in Hektar und Quadratmeter angegeben werden. Im Abschnitt "Anteile, Sonderrechte und Bestandsveränderungen" finden sich auch Miteigentumsanteile sowie Rechte wie Wege- oder auch Kanalleitungsrechte, die dem Eigentümer zustehen. Darüber hinaus sind Bestandsveränderungen definiert: Ist das Grundstück geteilt (Bestand) oder einem anderen hinzugefügt worden (Zuschreibung)? Wurde ein Teil des Grundstücks in ein anderes Grundbuchblatt übertragen (Abschreibung)?

Muster: Bestandsverzeichnis des Grundbuchs

Bestandsverzeichnis im Grundbuch

Abteilung 1 des Grundbuchs: Eigentümer-Einträge

Die Abteilung 1 des Grundbucheintrags hält die Voreigentümer, den oder die derzeitigen Eigentümer, eventuelle Eigentumsanteile sowie die Grundlage der Eintragung wie zum Beispiel die Erbfolge oder Auflassung fest. Falls mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte eingetragen sind, gibt die Abteilung 1 aus dem Grundbuch Auskunft über ihre genauen Anteile und über ihr Gemeinschafts- beziehungsweise Gesellschaftsverhältnis. Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, müssen die Grundbucheinträge in der Abteilung 1 immer aktualisiert werden. Erst durch den Eintrag Ihres Namens in die erste Abteilung werden Sie also tatsächlich Eigentümer Ihrer gewünschten Immobilie nebst Grundstück.

Muster: Abteilung 1 des Grundbuchs

Abteilung 1 des Grundbuchs

Abteilung 2 des Grundbuchs: Lasten und Beschränkungen

In der Abteilung 2 sind die Lasten und Beschränkungen aufgelistet. Solche Lasten können Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte sein. Beschränkungen bestehen beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz. Ausnahme sind die Grundpfandrechte eines Grundstücks. 

Muster: Abteilung 2 des Grundbuchs

Abteilung 2 des Grundbuchs

Abteilung 3 des Grundbuchs: Kreditverbindlichkeiten

Die Abteilung 3 notiert die Grundpfandrechte. Darunter fallen die Grundschulden, die zustande kommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und das Objekt als Sicherheit eintragen wurde. Auch Hypotheken und Rentenschulden sind an dieser Stelle im Grundbuch zu finden. All diese Eintragungen bestimmen den Verkehrswert der Immobilie mit, daher schauen Sie hier genau hin. Erben Sie etwa ein Haus und stellen fest, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, kann sie unter Umständen wertlos sein, wenn Ihr Aufwand für den Kapitaldienst zu hoch ist, um vom Ertrag gedeckt zu werden.

Muster: Abteilung 3 des Grundbuchs

Abteilung 3 des Grundbuchs

Vorsicht vor Altlasten: Aufschlussreiche Infos im Grundbuch

Die Abteilungen 2 und 3 geben Ihnen als Kaufinteressent also Hinweise auf eventuelle finanzielle Belastungen, die noch auf dem Grundstück liegen. Altlasten wie Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte Dritter wären auch für Sie als neuen Eigentümer bindend. Wohnrechte lassen sich im Normalfall nämlich nicht auflösen. Falls Vorbelastungen durch Grundschulden vorhanden sind, kann und sollte der Verkäufer diese vorher löschen lassen. Stellen Sie bei Grundbucheinsicht keine Einträge fest, gilt die Immobilie bzw. das Grundstück als „lastenfrei“ und dem Hauskauf steht von seiten des Grundbuchs her nichts mehr im Wege.

Eintragung des neuen Eigentümers

Nun ist alles geklärt, Ihre Traumimmobilie ist gemäß Grundbucheintrag lastenfrei – Sie unterschreiben den Kaufvertrag. Jetzt kommen Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundbuch auf Sie als Käuferin oder Käufer zu. Jedes Bauland unterliegt nämlich dem Grundbuchzwang und muss ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Buchungszwang verpflichtet Sie als Käufer eines Grundstücks oder Teilgrundstücks (z.B. beim Kauf einer Eigentumswohnung) dazu, den Grundbucheintrag nach dem Erwerb ändern zu lassen. Die Grundbuchkosten sind als Nebenkosten also unvermeidlich. Ausnahmen vom Buchungszwang bilden lediglich die öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke als so genannte „buchungsfreie Grundstücke“. 

So läuft der Grundbucheintrag ab

Nachdem Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben, veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine so genannte Auflassungsvormerkung für das Grundstück. Das bedeutet, dass Sie dort als neuer Eigentümer vorgemerkt werden. Das stellt sicher, dass der Verkäufer das Grundstück nicht parallel an mehrere Interessenten gleichzeitig verkaufen kann. Die Vormerkung schützt den Immobilienkäufer darüber hinaus für den Fall, dass der Verkäufer Insolvenz anmelden muss. In diesem Fall kann das Grundstück zum Beispiel nicht mehr zwangsversteigert werden. Zudem kann der Verkäufer die Immobilie auch nicht mehr mit einem Kredit belasten.

Die Grundschuld kann sich durch Grundschuldzinsen erhöhen

Der Notar kümmert sich auch um die Löschung etwaiger Grundschulden des Vorbesitzers. Zeitgleich kann er auch eine neue Grundschuld – als Sicherheit für den Kreditgeber – eintragen (im Grundbuchblatt Abteilung 3), denn üblicherweise muss der Käufer die Immobilie selbst über ein Kreditinstitut finanzieren. Mit der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch erhält der Kreditgeber also das Recht, einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld zu fordern. Die Höhe der Grundschuld bewegt sich zunächst auf dem Niveau der Darlehensschuld, kann sich durch Grundschuldzinsen jedoch erhöhen. Mit dieser sogenannten Grundschuld können sich die Banken gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern. Kann der Kreditnehmer nämlich seinen Kredit nicht mehr zurückzahlen, hat der Kreditgeber somit Zugriff auf die Immobilie und kann Forderungen durch eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks begleichen.

Ohne Grunderwerbssteuer kein Grundbucheintrag

Zudem teilt der Notar dem Finanzamt mit, dass die Immobilie verkauft wurde. Das Finanzamt fordert nun die Grunderwerbsteuer vom Käufer. Ist diese beglichen, sendet der Fiskus dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese darf der Notar keine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch veranlassen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, dass nun der Kaufpreis fällig ist. Erst wenn der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang bestätigt hat, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch (Grundbuchblatt Abteilung 1). Dies ist der eigentliche Grundbucheintrag.

Das Grundbuch und seine Kosten

Grundbuchkosten beim Hauskauf entstehen, weil das Grundbuchamt die neuen Eigentümer in das öffentliche Register Grundbuch eintragen muss. Bei einer Finanzierung über ein Darlehen erfolgt zusätzlich die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Gegebenenfalls muss auch die Löschung einer bereits bestehenden Grundschuld im Grundbuch erfolgen oder die Eintragung eines Wegerechtes, das die Durchfahrt anderer Personen regelt. Da der Notar auch die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt übernimmt, rechnet er die dort anfallenden Grundbuchgebühren mit ab. Für eine Kalkulation sollte man diesen Block an Nebenkosten insgesamt mit etwa 1,5 Prozent, unter Umständen bis zu 2 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Die Kosten für den Grundbucheintrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert. Hier ein Beispiel für die entstehenden Grundbuchkosten: Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro mit einer Grundschuld von 250.000 Euro

Auflassungsvormerkung

317,50 €

Grundschuldeintrag

535 €

Grundschuldbestellung (Notar)

535 €

Grundbucheintrag als Eigentümer

635 €

Grundbuchkosten gesamt

2.022,50 €


Den Ablauf des Grundbucheintrags regelt die Grundbuchordnung (GBO). Sie finden dort auch Hinweise für spezielle Ausnahmefälle. Unser Grundbuchrechner hilft bei der Kalkulation der Nebenkosten für den Grundbucheintrag.

Wie lange bleibt eine Grundschuld bestehen?

Die Grundschuld bleibt im Grundbuch so lange bestehen, bis das gesamte Baudarlehen abgezahlt wurde. Erst dann ist eine Löschung der Grundschuld möglich. Diese können Sie mit einer Löschungsbewilligung beantragen. Das dazu benötigte Formblatt erhalten Sie kostenlos bei Ihrem Kreditinstitut. Das Beantragen der Grundbuchlöschung erfolgt über das Grundbuchamt.

Was noch im Grundbuch eingetragen werden muss

Aber auch wenn Sie gravierende Änderungen an Ihrem Grundstück vornehmen – wie beispielsweise die Aufteilung des Grundstücks oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke – ist eine Eintragung in das Grundbuch notwendig. Neben dem Notar müssen dann gegebenenfalls weitere Behörden eingeschaltet werden. Auch bei einer Umschuldung, etwa wenn Sie Ihre Baufinanzierung bei Ihrer alten Bank kündigen und bei einem neuen Darlehensgeber abschließen, entstehen Ihnen Notarkosten und Grundbuchkosten. Denn auch hier muss die Grundschuld neu eingetragen oder übertragen werden.

Finanzierung der Grundbuchkosten

Als Teil der Kaufnebenkosten lassen sich auch die Grundbuchgebühren über einen Ratenkredit mit entsprechenden Zinsbelastungen finanzieren. Dieser Ratenkredit wird nicht ins Grundbuch eingetragen, da er in der Regel ohne Verwendungszweck vergeben wird. Die Zinsen für einen Ratenkredit sind höher als die der Baufinanzierung und auch diese Finanzierung will im Laufe der Jahre abgezahlt werden. Wir empfehlen daher, die Grundbuchgebühren aus dem Eigenkapital zu bestreiten und sich diese Zinsen zu sparen. Welche Variante Sie auch bevorzugen, unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen dabei, günstige Finanzierungsangebote zu finden und zeigen Ihnen ganz genau, wann welche Zinsen anfallen.

 

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