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Lohnt sich ein Kredit mit Sondertilgung?

Bei einem genaueren Check von Angeboten für eine Baufinanzierung taucht die Option auf Sondertilgung heute immer häufiger auf. Wir erklären, was sich dahinter verbirgt und wie Sie die Vorteile diese Art von Kredit nutzen können.

Lohnt sich ein Kredit mit Sondertilgung?
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist Sondertilgung?

      Bei einer Sondertilgung handelt es sich um die Möglichkeit, zusätzlich zur vereinbarten monatlichen Rückzahlungsrate für Ihren Kredit weitere Tilgungen zu leisten. Das kann ganz konkrete Vorteile haben: Sinkende Zinskosten und schnellere Rückzahlung der Restschuld.

      Es gibt aber auch Nachteile: Ihr Sollzinssatz ist – je nachdem, wie viele Sondertilgungen Sie von Beginn an jedes Jahr leisten können und wollen – höher. Es muss also genau abgewägt werden, ob es sich für Sie lohnt, einen Kreditvertrag mit der Möglichkeit zur Sondertilgung abzuschließen. Denn: Nicht alle Banken bieten Sondertilgungen als Standardkomponente bei einer Baufinanzierung an.

      Sondertilgung beim Kredit: Drei Varianten

      Die Angebote der Banken variieren zwischen verschiedenen Modellen, die wir im Folgenden näher vorstellen wollen:

      • Keine Sondertilgung: Es gibt auch heute noch zahlreiche Kreditanbieter, die keine Sondertilgungen gewähren. In diesen Fällen ist es nicht einmal auf Nachfrage möglich und es werden nur in Ausnahmefällen Sondertilgungen bei Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gewährt.
         
      • Kostenpflichtige Sondertilgung: Es sind Sondertilgungen möglich, jedoch wird auch hier ein höherer Sollzins oder eine Gebühr für die erhöhte Flexibilität in der Tilgung berechnet. Die Maximalhöhe der Sondertilgung liegt hier häufig zwischen 5 und 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr.
         
      • Kostenfreie Sondertilgung: In den letzten Jahren sind einige Banken dazu übergegangen, zumindest vordergründig kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 5-10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr anzubieten. Oft ist diese Leistung jedoch bereits im Zinssatz verrechnet.

      Je nachdem, wie hoch der individuelle Bedarf an Sondertilgungen ausfällt, sollten Interessenten bei der Kreditwahl darauf achten, ob Sondertilgungen möglich sind und in welcher Höhe.

      Welchen Effekt hat eine Sondertilgung auf eine Baufinanzierung?

      Der Effekt einer Sondertilgung ist besonders deutlich bei genauerer Bertachtung der einzelnen Parameter einer Baufinanzierung zu beschreiben:

      • Baufinanzierungssumme: Der Betrag, der von der Bank entliehen wurde und vom Kreditnehmer über die Laufzeit hinweg getilgt werden muss.
         
      • Sollzins: Der häufig konstante (gebundene) Sollzins, der für die Ausleihung der Baufinanzierungsumme zu entrichten ist.
         
      • Anfängliche Tilgung: Der Anteil der Kreditsumme, den der Kreditnehmer im ersten Jahr tilgen möchte.
         
      • Rate der Rückzahlung: Der Betrag, den der Kreditnehmer jeden Monat zurückzahlt. Er setzt sich aus Bauzinsen sowie Tilgung zusammen und ändert sich während der Zinsbindung nicht.

      Diese Parameter beeinflussen sowohl die Dauer bis zur Schuldenfreiheit als auch die Gesamtkosten eines Immobilienkredits erheblich. Am Beispiel der Tilgung, die zusammen mit der Monatsrate geleistet wird, lässt sich dies bei einem Baudarlehens mit einem Sollzins von 1,5 Prozent und einer Baufinanzierungssumme von 250.000 Euro genauer demonstrieren:

      DarlehenssummeSollzinsAnfängliche TilgungRückzahlungsrateDauer bis zur kompletten TilgungZinskosten
      250.000 €1,5 %1,0 %520,83 €61,12 Jahre132.026,45 €
      250.000 €1,5 %2,0 %729,17 €37,33 Jahre76.646,54 €
      250.000 €1,5 %3,0 %937,50 €27,05 Jahre54.289,00 €
      250.000 €1,5 %4,0 %1.145,83 €21,24 Jahre42.098,38 €
      250.000 €1,5 %5,0 %1.354,17 €17,5 Jahre34.405,54 €
      Tabelle: Beispielrechnung

      Wird die Tilgung bei einer Baufinanzierung also erhöht, lassen sich drei wichtige Effekte ausmachen:

      • Die Rückzahlungsrate steigt.
      • Das Darlehen wird deutlich schneller abbezahlt.
      • Die Zinskosten sinken erheblich.

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      Verringern Sondertilgungen die Laufzeit des Darlehens?

      Wie bei einer Erhöhung der anfänglichen Tilgung haben auch Sondertilgungen einen entsprechenden Effekt. Das folgende Beispiel zeigt die genaue Wirkung mit den obigen Zahlen und einer Sondertilgung von vier Prozent pro Jahr:

      DarlehenssummeAnfängliche TilgungSondertilgung (4 % pro Jahr)RückzahlungsrateDauer bis zur kompletten TilgungZinskosten
      250.000 €1,0 %10.000 €520,83 €17,59 Jahre35.773,23 €
      250.000 €2,0 %10.000 €729,17 €14,95 Jahre30.255,78 €
      250.000 €3,0 %10.000 €937,50 €13,0 Jahre26.209,99 €
      250.000 €4,0 %10.000 €1.145,83 €11,5 Jahre23.107,82 €
      250.000 €5,0 %10.000 €1.354,17 €10,31 Jahre20.681,78 €
      Tabelle: Beispielrechnung für Senkung der Zinskosten und der Laufzeit mit Sondertilgung

      Durch die Sondertilgung senkt sich die Dauer bis zur kompletten Abzahlung des Immobilienkredits noch einmal erheblich. Dies wird gerade bei der anfänglichen Tilgung von 1 Prozent deutlich, da sich hier die Laufzeit um über 43 Jahre verkürzt (61,12 Jahre im Vergleich zu 17,59 Jahren) und zudem die Zinskosten um fast 100.000 Euro sinken (132.026,45 Euro im Vergleich zu 35.773,23 Euro).

      Welche Vorteile hat eine Sondertilgung?

      Die oben genannten Effekte auf eine Baufinanzierung sind gute Argumente dafür, nach Möglichkeit Geld anzusparen, um Sondertilgungen durchzuführen. Darüber hinaus weisen sie noch weitere Vorteile auf:

      • Keine Pflicht: Es handelt sich bei einer Sondertilgung um eine Option und nicht um eine Pflicht. Somit kann der Kreditnehmer sich je nach finanzieller Situation für oder gegen Sondertilgungen in einem Jahr entscheiden.
         
      • In der Höhe flexibel: Auch die Höhe der geleisteten Sondertilgung ist innerhalb gewisser Grenzen flexibel. Ein Kreditnehmer muss also nicht jedes Jahr 5 oder gar 10 Prozent der Kreditsumme tilgen, sondern kann die Höhe individuell gestalten. Die Banken geben im Normalfall vor allem die Obergrenze vor. Darüber hinaus legen einige Anbieter zudem fest, dass sie nur Zahlungen ab einem bestimmten Mindestantrag (oft 500 oder 1.000 Euro) annehmen können.

      Wann lohnt sich Sondertilgung?

      Eine Sondertilgung stellt eine Zusatzleistung dar, die die Banken sich oftmals durch schlechtere Zinskonditionen vergüten lassen. Wer jedoch bereits absieht, dass er nicht genug Geld für Sondertilgungen ansparen kann, sollte lieber auf die Option verzichten und einen günstigeren Zinssatz wählen. Dies gilt auch für folgende Fälle:

      • Der Kreditnehmer ist nicht bereit, eine größere Summe für Sondertilgungen bereitzustellen, weil andere Ausgaben wichtiger sind.
         
      • Der Kreditnehmer erwartet zusätzlich auch keinerlei besondere Geldeingänge wie Auszahlungen aus Geldanlagen in den nächsten Jahren.

      Zinsaufschlag versus Ersparnis: In welchem Verhältnis steht beides?

      Selbst wenn Sondertilgungen nur einen Zinsaufschlag von 0,15 Prozentpunkten (von 1,50 auf 1,65 Prozent) mit sich bringen, liegen die Kosten einer Baufinanzierung trotz Sondertilgungen wieder deutlich höher:

      DarlehenssummeAnfängliche TilgungSondertilgung (4 % pro Jahr)RückzahlungsrateDauer bis zur kompletten TilgungZinskosten
      250.000 €1,0 %10.000 €552,08 €17,39 Jahre39.036,39 €
      250.000 €2,0 %10.000 €760,42 €14,8 Jahre33.044,74 €
      250.000 €3,0 %10.000 €968,75 €12,89 Jahre28.657,73 €
      250.000 €4,0 %10.000 €1.177,08 €11,41 Jahre25.286,95 €
      250.000 €5,0 %10.000 €1.385,42 €10,24 Jahre22.645,05 €
      Tabelle: Beispielrechnung mit einem Zinsaufschlag

      Durch die Nutzung der Sondertilgungen lohnt sich die Option trotz Zinsaufschlag, jedoch liegen die Kosten durch den erhöhten Zinssatz zwischen 2.000 und 4.000 Euro höher. Bleiben die Sondertilgungen jedoch ungenutzt, ist das Geld verschenkt. Die kürzere Dauer bis zur kompletten Tilgung liegt übrigens lediglich an der höheren Rückzahlungsrate und der speziellen Konstruktion des Annuitätendarlehens.

      Sondertilgung bei der KfW

      Bei Bauspardarlehen, variablen Baufinanzierungen und auch einigen geförderten Krediten der KfW sind Sondertilgungen Bestandteil der Konditionen. Hier wird die Höhe der Sondertilgungen zudem oft nicht nach oben hin begrenzt.

      Fazit

      Sondertilgungen bieten einem Kreditnehmer die Möglichkeit, die Dauer bis zur kompletten Rückzahlung seiner Baufinanzierung deutlich zu verkürzen. Dies bringt wiederum erhebliche Einsparungen im Bereich der Zinskosten mit sich. Da eine Sondertilgung jedoch eine Sonderleistung darstellt, sollten Interessenten vorher genau kalkulieren, ob sie eine teuer bezahlte Sondertilgungsoption am Ende auch tatsächlich nutzen. Lässt sich dies bejahen, ist eine Sondertilgung ein attraktives Sparmodell.

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