Forward-Darlehen: Heute die Zinsen für morgen sichern

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Art Anschlussfinanzierung. Sie können ein Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer neuen Bank abschließen, im ersten Fall würde es sich um eine Prolongation handeln, im letzteren um eine Umschuldung.

Das Forward-Darlehen ist also für Baufinanzierer geeignet, deren Sollzinsbindung in nächster Zeit ausläuft. Mit diesem Darlehen können Sie sich bereits Jahre vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

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Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Im Prinzip handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die Höhe der monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Lediglich das Verhältnis zwischen den zu zahlenden Zinsen und der Tilgung verschiebt sich über die Jahre innerhalb der Rate. Auch die Zinsbindung können Sie beim Forward-Darlehen wie bei einem Annuitätendarlehen frei wählen. In den meisten Fällen stehen Zinsbindungen in Intervallen von 5 bis 30 Jahren zur Wahl.

Der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Forward-Darlehen ist aber, dass Ihnen das Annuitätendarlehen mit Vertragsschluss quasi sofort ausgezahlt wird. Das Forward-Darlehen schließen Sie jetzt zu den aktuell günstigen Zinskonditionen ab, nehmen es aber erst in ein paar Jahren in Anspruch und zahlen es auch erst ab dann zurück. Zinsschwankungen können Ihnen und Ihre zukünftigen Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen nichts mehr anhaben.

Denn sollten die Bauzinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung Ihrer Erstfinanzierung angestiegen sein, kann die Anschlussfinanzierung schnell teuer werden. Wir empfehlen, die Laufzeit des Forward-Darlehens danach zu wählen, wo die aktuellen Bauzinsen stehen. Dabei gilt: Je günstiger die Zinsen, desto länger die Laufzeit. Denn so können Sie sich den aktuellen Zinssatz bis zu 30 Jahre lang für Ihre Finanzierung sichern.

Aber beachten Sie, dass eine lange Zinsbindung den Sollzins in die Höhe treibt. Denn je länger sich die Bank auf einen niedrigen Zinssatz einlässt, desto höher wird die Wahrscheinlichkeit, dass der Marktzins steigt. Das bedeutet wiederum, dass die Bank weniger Einnahmen oder sogar Verluste macht.

Ab wann kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Ein Forward-Darlehen kann nicht als Ernstfinanzierung abgeschlossen werden, es ist eine reine Anschlussfinanzierung. Je nach Anbieter unterscheidet sich die Forward-Darlehen Periode, innerhalb derer das Darlehen abgeschlossen werden kann. Diese Periode beschreibt den Zeitraum zwischen Abschluss und Inanspruchnahme des Darlehens.

Sie können ein Forward-Darlehen bei manchen Anbietern bereits 60 Monate – also 5 Jahre – vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung abschließen. Bei uns haben Sie sogar die Möglichkeit, sich bereits 66 Monate vor dem Ende der Zinsbindung die aktuell günstigen Zinsen zu sichern. Der späteste Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens sollte in etwa 12 Monate vor Beginn der Anschlussfinanzierung sein.

Die festgelegten Forward-Darlehen Perioden haben einen Hintergrund. Zum einen gehen Banken mit der Periode ein Risiko ein. Innerhalb von fünfeinhalb Jahren können die Bauzinsen rapide schwanken. Schließen Sie zum Beispiel ein Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von knapp einem Prozent ab und innerhalb der Wartezeit steigt der Zins auf 3 Prozent an, dann macht die Bank Verluste. Deshalb versuchen die Kreditinstitute dieses Verlustrisiko gering zu halten und legen die Periode auf je nach Anbieter maximal fünfeinhalb Jahre fest.

Haben Sie nur noch 12 Monate bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung würden wir Ihnen ein Forward-Darlehen nicht empfehlen. Denn meist lohnt es sich nicht mehr. Bei einem Forward-Darlehen fällt nämlich ein sogenannter Zinsaufschlag pro „Wartemonat“ an. Andere Anschlussfinanzierungen verzichten innerhalb des letzten Jahres meist auf derartige Aufschläge oder Bereitstellungszinsen und machen sie so unter Umständen günstiger.

Mit unserem Forward-Darlehen Rechner können Sie sich einen ersten Einblick über die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung machen.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Um gleich beim Thema „Kosten“ zu bleiben: Die Sicherung der günstigen Zinsen bei einem Forward-Darlehen lassen sich die Banken natürlich etwas kosten. Die Gebühr, die die Finanzinstitute dafür erheben, ist der bereits erwähnte Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag ist eine Sicherheit für die Bank vor rasant steigenden Zinsen und somit eine Sicherheit vor allzu großen Verlusten. Banken müssen Baufinanzierungen solide refinanzieren, denn das Geld, dass Banken verleihen, leihen sie sich selbst auch und müssen es zurückzahlen. Bieten Banken den Kunden über viele Jahre Vorlaufzeit hinweg einen niedrigen Zinssatz, und die Marktzinsen steigen in der Zwischenzeit, steigen auch ihre Refinanzierungskosten. Das federn Banken mit dem von Beginn an höheren Sollzins präventiv ab.

Der Zinsaufschlag fällt monatlich an und bewegt sich je nach Anbieter in einem Rahmen von 0,02 bis 0,04 Prozent pro Monat Wartezeit. Ein Vergleich der Konditionen der Anbieter lohnt sich also sehr. Im Endeffekt bedeutet der Zinsaufschlag, je eher Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto teuer wird es für Sie.

Beispielrechnung: So wirkt sich der Zinsaufschlag auf die Kosten aus

In unserer Beispielrechnung wird deutlich, welchen Einfluss der Zinsaufschlag auf den Gesamtzinssatz der Anschlussfinanzierung hat.

Was das ganz genau finanziell bedeutet, zeigt die nächste Rechnung. Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 100.000 Euro und Ihr Forward-Darlehen wird in 36 Monaten fällig. Als Zinsaufschlag übertragen wir die Daten aus der ersten Tabelle.

Sie sehen, dass ein Unterschied von 0,02 Prozent beim Zinsaufschlag bei einer Wartezeit von 36 Monaten gerechnet, über 700 Euro an den gesamten Zinskosten für das Forward-Darlehen ausmacht. Wählen Sie einen günstigen Anbieter, können Sie hier richtig Geld sparen. Die Höhe des Zinsaufschlags ist übrigens ein guter Indikator für die zukünftige Höhe der Bauzinsen. Veranschlagen die Banken hohe Zinsaufschläge, gehen sie davon aus, dass die Bauzinsen in der nächsten Zeit anstiegen werden.

Kosten für ein Forward-Darlehen bei einer Umschuldung

Zusätzlich zum Zinsaufschlag fallen beim Forward-Darlehen auch die Kosten für die reguläre Anschlussfinanzierung an, wenn Sie das Forward-Darlehen bei einer neuen Bank abschließen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für einen Notar und das Grundbuchamt, denn die neue Bank muss ins Grundbuch eingeschrieben werden. Diese Umschuldungskosten belaufen sich einer Faustregel zufolge auf rund 0,15 Prozent der Restschuld.

In der Regel lohnt sich ein Forward-Darlehen aber allemal, denn meistens ist die Zinsersparnis deutlich höher als die Nebenkosten und der Zinsaufschlag. Mit unserem Forward-Darlehen Rechner können Sie unverbindlich Ihre individuellen Konditionen berechnen.

Forward-Darlehen kündigen

Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, besteht eine Abnahmeverpflichtung. Sie müssen das Darlehen also in jedem Fall in Anspruch nehmen. Da ist es auch egal, wenn die Zinsen zum Fälligkeitsdatum des Darlehens niedriger sind als beim Abschluss des Vertrages. Mit einem Forward-Darlehen spekulieren Sie auf steigende Zinsen, wenn diese Spekulation nicht aufgeht, müssen Sie leider in den sauren Apfel beißen.

Zwar können Sie ein Forward-Darlehen auch vor der Fälligkeit kündigen, aber dann veranschlagt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung als Schadenersatz für die durch die Kündigung verlorengegangenen Zinseinnahmen. Die Nichtannahmeentschädigung errechnet sich in den meisten Fällen aus der Rendite für Hypothekenpfandbriefe und entgangenen Zinseinnahmen. Die Differenz dieser Faktoren bildet dann die Höhe der Entschädigung.

Keine Entschädigung wird fällig, wenn Sie vom Forward-Darlehen innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsabschluss zurücktreten. Außerdem gilt auch beim Forward-Darlehen wie bei allen Verträgen das Sonderkündigungsrecht nach §489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Sie jeden Vertrag nach 10 Jahren ohne Entschädigungszahlung kündigen können. Beim Forward-Darlehen beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht mit dem Beginn der Anschlussfinanzierung selbst. Allerdings gilt diese Regelung nur, wenn Sie das Forward-Darlehen bei derselben Bank wie Ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben.

Was ist das unechte Forward-Darlehen?

Im Laufe der Jahre haben sich zwei unterschiedliche Arten des Forward-Darlehens entwickelt. Das echte Forward-Darlehen ist das von uns in diesem Text ausführlich erläuterte. Das falsche Forward-Darlehen unterscheidet sich in einem sehr wichtigen Punkt vom echten: im Beginn der Laufzeit der Sollzinsbindung. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung mit der Auszahlung des Darlehens. Beim unechten Forward-Darlehen beginnt sie mit dem Abschluss des Vertrags.

Nehmen wir an, Sie haben noch fünf Jahre nach Vertragsabschluss Zeit, bis Sie das Forward-Darlehen nutzen wollen. Unser Rechenbeispiel erläutert Ihnen den Unterschied.

Wie Sie erkennen können, fehlen Ihnen beim falschen Forward-Darlehen eigentlich fünf Jahre der Zinsbindung. Die Uhr für die Sollzinsbindung beginnt hier nämlich schon mit dem Abschluss zu ticken, obwohl Sie das Darlehen noch gar nicht erhalten haben, während die Zinsbindung beim echten Forward-Darlehen erst mit der Auszahlung startet.

Die fehlenden Jahre beim unechten Darlehen können aber auch ein Vorteil sein. Wenn nämlich die Zinsen während der Laufzeit der Zinsbindung sinken sollten, kommen Sie aus dem falschen Forward-Darlehen schneller wieder heraus – in unserem Fall fünf Jahre schneller. Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, wenn die Zinsen steigen sollten, verlieren Sie durch das unechte Forward-Darlehen mehrere Jahre günstige Zinsbindung.

Ist es sinnvoll, ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Ist also sinnvoll, ein Forward-Darlehen abzuschließen? Kurz gesagt: Ja, wenn wenn alle Anzeichen auf steigende Zinsen hindeuten. Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf sehr niedrigem Niveau,aber das wird nicht ewig so bleiben. Informieren Sie sich am besten regelmäßig in unserem Zinskommentar über die aktuelle Zinsentwicklung und erkennen Sie so schnell, in welche Richtung der Zinstrend geht.  Ein weiterer Vorteil: Sie bekommen durch die festgeschriebenen Raten und Zinsen eine hohe Planungssicherheit. Denn Sie kennen Ihre zukünftige Finanzierung im Detail schon heute und wissen genau, worauf Sie sich finanziell einlassen.

Allerdings ist ein Forward-Darlehen auch eine kleine Zinswette und birgt Risiken. Sie als Darlehensnehmer spekulieren dadurch auf einen steigenden Bauzins. Sollten die Zinsen jedoch nicht steigen, sondern fallen, geht diese Wette nicht auf und Sie müssen Ihren Baukredit womöglich teurer als nötig finanzieren.

Wenn Ihre Erstfinanzierung noch länger als fünfeinhalb Jahre läuft, Sie aber dennoch die aktuell günstigen Bauzinsen nutzen möchten, kann ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung für Sie in Frage kommen. Mit einem Bausparvertrag können Sie sich auch auf noch längere Sicht – meist sieben bis acht Jahre – niedrige Zinsen sichern. Sie sparen über die Laufzeit des Bausparvertrags zudem auch Eigenkapital an und können mit dem Bauspardarlehen Ihre Anschlussfinanzierung zinsgünstig abzahlen.

Jetzt könnte man sich fragen, weshalb man dann nicht gleich einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung abschließen sollte? Im Gegensatz zum Forward-Darlehen kann man bei einem Bausparvertrag nicht sicher sein, dass das benötigte Darlehen auch zum benötigten Zeitpunkt zugeteilt wird. Im schlimmsten Fall müssen Sie warten und für einige Monate eine teure Zwischenfinanzierung zur Überbrückung in Anspruch nehmen. Zudem ist die Ansparphase des Bausparvertrags eine zusätzliche finanzielle Belastung.

Allerdings hat ein Bausparvertrag auch einen Vorteil gegenüber einem Forward-Darlehen. Und zwar besteht keine Annahmeverpflichtung. Sollten die Zinsen zum Zuteilungszeitpunkt niedriger sein als beim Abschluss, müssen Sie das Bauspardarlehen nicht annehmen. Sie erhalten dann lediglich Ihre Spareinlage plus Zinsen ausgezahlt und können sich eine günstigere Anschlussfinanzierung suchen. Im Gegensatz zu einem Forward-Darlehen kann der Bausparvertrag zudem auch für die Erstfinanzierung einer Immobilie genutzt werden.