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Die Umschuldung der Baufinanzierung richtig angehen

Steht die Anschlussfinanzierung an, können Sie durch eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung richtig sparen. Wie das funktioniert und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Umschuldung der Baufinanzierung richtig angehen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Umschuldung?

      Eine Umschuldung ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Hierbei führen Sie Ihre Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung mit einer neuen Bank weiter. Hierfür wird ein neuer Vertrag zwischen Ihnen und dem Finanzinstitut geschlossen. Eine Umschuldung eignet sich für all diejenigen, die ihre Baufinanzierung nach der ersten Sollzinsbindung so günstig wie möglich weiterfinanzieren möchten. Denn im Rahmen einer Umschuldung kann man von niedrigeren Bauzinsen als bisher profitieren und so einiges an Geld sparen.

      Vorteile und Nachteile einer Umschuldung

      Sind sie erst einmal in ihr neues, gemütliches Haus eingezogen, wollen viele Hausbesitzer erst einmal nichts mehr von Banken und Finanzierungsplänen hören. Das Thema sollte aber nicht ganz vernachlässigt werden. Denn geht es an die Anschlussfinanzierung, kann es unter Umständen teurer für Sie werden als nötig. Immer noch sind viele Menschen zu bequem, sich mit den Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Dabei lässt sich mit der richtigen Strategie hier kräftig sparen.

      Die Umschuldung als Anschlussfinanzierung ist in den meisten Fällen günstiger als eine Weiterführung des Kredits bei der Hausbank (Prolongation). Denn im Prinzip haben Sie bei der Umfinanzierung die Möglichkeit, sich günstige Zinsen zu sichern. Ob Sie der Typ für einen Umschuldungskredit sind, können Sie vorab durch unsere Vor- und Nachteilsliste herausfinden.

      Die Vorteile

      • Zinsersparnis: Durch einen Bankwechsel im Rahmen der Umfinanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung können Sie sich bessere Zinsen sichern. Und das macht Ihre Anschlussfinanzierung womöglich günstiger als Ihren bisherigen Haukredit. Im besten Fall und je nachdem wie hoch Ihre Restschuld ist, können Sie so einige tausend Euro an Zinsen sparen.
         
      • Niedrige Monatsraten: Diese Zinsersparnis können Sie auf mehrere Arten nutzen. Zum einen können Sie durch die nun niedrigeren Zinsen die monatliche Rate senken. So haben Sie mehr finanziellen Freiraum im Monat.
         
      • Schnelle Tilgung: Eine weitere Art der Nutzung wäre, dass Sie Ihre Rate auf gleichem Niveau wie bisher halten, aber dank der niedrigeren Zinsen im Monat prozentual mehr Tilgung leisten können. Das wiederum bedeutet, dass das Darlehen schneller abgezahlt wird und Sie schneller wieder schuldenfrei sind.
         
      • Lange Zinsbindung: Zudem können Sie durch den Zinsvorteil eine längere Zinsbindung wählen. Vermutlich wird der Zins durch eine Laufzeit von beispielsweise 30 Jahren bei der Umschuldung in etwas so hoch sein wie Ihr jetziger. Allerdings können Sie sich diesen Zins über einen langen Zeitraum sichern. Falls die Zinsen am Markt innerhalb dieser Zeit steigen sollten, haben Sie weiterhin einen niedrigen Zinssatz.
         
      • Extras: Ein weiterer Weg, wie Sie vom Zinsvorteil bei einer Umschuldung profitieren können, ist, dass Sie sich Extras in der Vertragsgestaltung leisten können. Beispielsweise können Sie durch den günstigeren Zins Sondertilgungen von mehr als nur den standardmäßigen fünf Prozent pro Jahr leisten.

      Die Nachteile

      • Aufwand: Wenn Sie Ihren Immobilienkredit auf eine neue Bank umschulden möchten, haben Sie leider etwas Papierkram. Um ein Finanzierung einer neuen Bank zu erhalten, brauchen Sie Ihre Gehaltnachweise der letzten drei Monate, alle Unterlagen zur Immobilie (Lageplan, Grundriss, usw.), einen aktuellen Grundbuchauszug sowie den Kreditvertrag mit der aktuellen Bank.

        Unserer Erfahrung nach überschätzen viele Baufinanzierer den bürokratischen Aufwand einer Umschuldung. In der heutigen Zeit, in der viel digital und über das Internet einzuholen und zu erfragen ist, hält sich der erwähnte Papierkram jedoch wirklich in Grenzen.
         
      • Bonitätsprüfung: Zudem wird von der neuen Bank erneut eine Bonitätsprüfung durchgeführt. Das bedeutet, dass das Finanzinstitut erneut prüft, ob Sie solvent sind und so für eine Umschuldung in Frage kommen.
         
      • Kosten: Außerdem fallen bei einer Umschuldung in der Regel Kosten für das Grundbuchamt und einen Notar an. Die neue Bank muss als Grundschuldner in das Grundbuch eingetragen werden und dafür werden Gebühren berechnet. Diese betragen meist rund 0,3 Prozent der Finanzierungssumme.

        Will die neue Bank Sie allerdings unbedingt als Kunden gewinnen, kann es vorkommen, dass das Finanzinstitut diese Kosten übernimmt. Zudem gleichen sich in den meisten Fällen diese Kosten durch die Zinsersparnis beim Umschulden Ihrer Immobilie wieder aus.

      Lohnt sich eine Umschuldung?

      Die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung lohnt sich bereits, wenn die Anschlussfinanzierung um eine Differenz von 0,2 Prozent günstiger ist als Ihre alte Finanzierung. Denn durch diese Zinsdifferenz haben Sie die Nebenkosten (ohne eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung), die bei einer Umschuldung entstehen, bereits wieder ausgeglichen.

      Zudem gilt: Je höher die Restschuld und je größer die Differenz zwischen dem alten und dem neuen Zins, desto eher lohnt sich eine Umschuldung. Das Umschulden eines Darlehens empfiehlt sich deshalb gerade wenn die Zinsen besonders niedrig sind, denn so können Sie eine hohe Restschuld zinsgünstig finanzieren.

      Eine Beispielrechnung:

      Um Ihnen einmal zu erläutern, wieviel Geld Sie mit der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung sparen können, haben wir für Sie eine Beispielrechnung erstellt.

      Mal angenommen, Ihre Restschuld nach dem Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist beträgt noch 180.000 Euro. Wenn Sie mit der neuen Finanzierung einen besseren Sollzins an Land ziehen, haben Sie die Notar- und Grundbuchgebühren in Höhe von 540 Euro schnell wieder hereingeholt, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

      Hier sehen Sie: Ist der Sollzins nur 0,3 Prozent pro Jahr besser (2,0 statt 2,3 Prozent), sparen Sie innerhalb von zehn Jahren 2.486,54 Euro Zinskosten. Davon müssen Sie nun noch die 540 Euro Notar- und Grundbuchgebühren abziehen, aber es bleibt ein Gewinn von 1.946,54 Euro.

       Altes DarlehenNeues Darlehen
      Restschuld180.000180.000
      Neue Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Sollzins2,3 %& p.a.2,0 % p.a.
      Tilgung3,0 % p.a.3,0 % p.a.
      Monatliche Rate795 €750 €
      Tilgung nach 10 Jahren28.584,77 €28.371,31 €
      Restschuld nach 10 Jahren151.415,23 €151.628,69 €
      Zinskosten nach 10 Jahren19.115,23 €16.628,69 €
      Gebühren für Grundbuch und Notarkeine (kein Wechsel)540 €
      Tabelle: Beispielrechnung zur Umschuldung

      Sie möchten gern wissen, ob sich eine Umschuldung auch in Ihrer Situation lohnt und wie hoch Ihre neue Monatsrate ausfallen würde? Dann nutzen Sie unseren kostenfreien Forward Darlehen Rechner für die Ermittlung Ihrer individuellen Konditionen.

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      Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?

      Der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung hängt im Wesentlichen davon ab, wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft und wie hoch die Zinsen zum Abschlusszeitpunkt der Umschuldung sind. Wenn Sie einen Umschuldungskredit ins Auge fassen, sollten Sie zunächst in Erfahrung bringen, wie lange die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung noch läuft. Denn je größer der Zeitraum zwischen Zinsbindung und Umfinanzierung ist, desto teurer kann die Umschuldung werden.

      Voraussetzung für eine Umschuldung ist demnach, dass Sie aus laufendem Kreditvertrag herauskommen. Ob Sie herauskommen, hängt wiederum vor allem von Ihrer Zinsbindung ab. Läuft sie regulär aus, haben Sie die freie Wahl bei der Anschlussfinanzierung. Läuft sie noch einige Jahre, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Herauskommen aus dem Kreditvertrag möglich.

      Im Folgenden erläutern wir Ihnen, was Sie zu welchem Zeitpunkt Ihrer Zinsbindung tun können, um sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern:

      Ihre Zinsbindung läuft bereits seit 10 Jahren

      Nach §489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs haben Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. In dieser Situation ist es ganz egal, ob Ihre Zinsbindung auch regulär nach 10 Jahren ausgelaufen wäre oder sie eigentlich 30 Jahre beträgt. Sie müssen lediglich die vertraglich festgehaltene Kündigungsfrist beachten.

      Ihre Zinsbindung läuft noch ein Jahr

      Auch in diesem Fall können Sie sich bereits eine geeignete Anschlussfinanzierung sichern. Unter anderem ist es sinnvoll, sich bereits jetzt Angebote einzuholen und zu vergleichen. Achten Sie beim Vergleich auf eine bereitstellungsfreie Zeit. Viele Banken erheben in der Zeit zwischen Abschluss der Anschlussfinanzierung und dem Zeitpunkt, an dem das neue Darlehen ausgeschüttet wird, sogenannte Bereitstellungszinsen.

      Ihre Zinsbindung läuft noch zwölf Monate bis fünfeinhalb Jahre

      Sehen Sie bereits fünfeinhalb Jahre vor dem Ablauf Ihrer Zinsbindung, dass die Zinsen sehr niedrig sind, können Sie sich diese mit einem Forward-Darlehen sichern. Hier ist es wichtig, genau zu berechnen, ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt. Denn es fallen Extrakosten in Form eines Zinsaufschlags an.
       
      Banken lassen sich die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens durch diesen Zinsaufschlag bezahlen. Und je länger diese Wartezeit ist, desto höher fällt der Aufschlag aus. Ist aber die Zinsersparnis inklusive des Zinsaufschlags günstiger als Ihr jetziger Zins, dann sparen Sie.

      Vorfälligkeitsentschädigung bei frühzeitiger Umschuldung

      Falls Sie vor Ablauf Ihrer Zinsbindung aus dem Kreditvertrag aussteigen wollen, müssen Sie auf den guten Willen Ihrer Bank hoffen. Zudem fällt für Sie in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese Entschädigung ist eine Art Schadenersatz für die der Bank entgangenen Zinseinnahmen. Denn kündigen Sie den Finanzierungsvertrag vor dem vertraglich festgehaltenen Ende der Sollzinsbindung, zahlen Sie nicht die Zinsen, mit der die Bank vorab gerechnet und mit Ihnen vertraglich geregelt hat.

      Die genaue Höhe der Entschädigung ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie darf aber die tatsächlich entgangenen Zinseinnahmen nicht überschreiten. Wir raten Ihnen, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vor einer frühzeitigen Kündigung zu erfragen und sie unbedingt mit in die Umschuldung einzurechnen. Womöglich sparen Sie durch die Umschuldung so viel Zinsen, dass Sie damit auch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen können.

      Sonderfall KfW-Darlehen

      Haben Sie für Ihre Baufinanzierung ein KfW-Darlehen erhalten, kann sich die Anschlussfinanzierung etwas komplizierter gestalten als bei einer regulären Baufinanzierung. Da bei dieser Art des Darlehens neben der Sollzinsbindung auch die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt wird, gibt es einige Unterschiede zu beachten, die wir auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung genauer erläutert haben.

      Mehrere Kredite gleichzeitig umschulden

      ine Umschuldung kann sich auch für mehrere Kredite gleichzeitig lohnen. Je nach Vertragskonditionen ist es durchaus möglich, beispielsweise den Autokredit, den Dispo oder unter bestimmten Voraussetzungen auch ein KfW-Darlehen gleichzeitig mit der Anschlussfinanzierung Ihres Baukredits abzulösen.

      So verschaffen Sie sich zunächst einen potenziell günstigeren Zinssatz für alle Ihre Kredite. Zudem bekommen Sie durch die Umschuldung einen besseren Überblick über Ihre finanzielle Situation. Denn statt drei oder vier verschiedene Kredite bei drei oder vier verschiedenen Banken oder Sparkassen begleichen zu müssen, brauchen Sie nur noch eine Rate an ein Kreditinstitut zu zahlen.

      Der Ablauf einer Umschuldung

      Jetzt haben Sie schon viele Informationen rund um das Thema Umschuldung sammeln können. Bleibt nur noch die Frage: Und wie genau kommt eine Umschuldung nun zustande? Wir haben Ihnen die fünf Schritte zur Umschuldung einmal übersichtlich zusammengefasst:

      1. Zinsbindung und Restschuld prüfen

        Zunächst sollten Sie in Erfahrung bringen, wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft. Denn dieses Wissen ist die Grundvoraussetzung, um sich mit dem Thema Umschuldung intensiv befassen zu können. Auch die Höhe der Restschuld sollte geklärt werden, denn je höher die Restschuld ist, desto eher lohnt es sich, über eine Umschuldung der Baufinanzierung nachzudenken. So können Sie mit fundiertem Wissen in die nächsten Phasen der Umschuldungsplanung starten.

      2. Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung erfragen

        Je nach Zinslage und Zinsbindungsfrist ist es ratsam, für den Fall der Fälle bei der Bank schon einmal nachzufragen, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre. Denn mit dieser Zahl können Sie anschließend berechnen, wie hoch die Zinsersparnis sein muss, damit Sie auch die Entschädigung damit ausgleichen können.

      3. Angebote einholen

        Mit dem Wissen aus Schritt 1 und 2 können Sie sich nun auf die Pirsch nach geeigneten Angeboten machen. Mit unserem Zinsrechner geht das ganz einfach. Zusätzlich können Sie sich ein Angebot Ihrer Hausbank geben lassen, so erkennen Sie schnell, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnen würde.

      4. Zinsersparnis und Umschuldungskosten berechnen

        Eine Umschuldung ist nur dann sinnvoll, wenn Sie aufgrund der Zinsersparnis bei der neuen Bank sparen. Das tun Sie nur, wenn Sie alle anfallenden Nebenkosten und gegebenenfalls auch die Vorfälligkeitsentschädigung mit einberechnen. Übersteigen die Nebenkosten die Zinsersparnis, lohnt sich der Wechsel nicht.

      5. Verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank

        Nachdem Sie nun Ihren Baukredit so gut kennen und Angebote anderer Banken eingeholt haben, können Sie ein günstiges Angebot bei Ihrer Hausbank vorlegen. Seien Sie ruhig selbstbewusst und verhandeln Sie das Angebot der Hausbank nach. Stellt sich die Hausbank quer und macht sie Ihnen kein besseres Angebot, ist eine Umschuldung sicherlich der bessere und kostengünstigere Weg für Sie.

      6. Bezahlung des Restbetrages

        Bedenken Sie, dass die Umschuldung Ihres Baukredits nur dann rechtskräftig wird, wenn Sie innerhalb von zwei Wochen nach der Kündigung den Restbetrag der Erstfinanzierung bei der alten Bank beglichen haben.

      Sie sehen also, dass die Vorteile einer Umschuldung sich äußerst positiv auf Ihr Portemonnaie auswirken können. Mit der richtigen Strategie und dem richtigen Finanzpartner an Ihrer Seite können Sie bei der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung viel Geld sparen.

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