Anschlussfinanzierung: Mit günstigen Zinsen die Restschuld finanzieren
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, muss in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung her. Welche Möglichkeiten Sie hierfür haben und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man das weitere Abzahlen einer Baufinanzierung, nachdem die erste Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Meist geschieht das nach rund 10 bis 15 Jahren. Das ist der Zeitraum, für den sich Baufinanzierer vertraglich einen bestimmten Zinssatz gesichert haben. Läuft diese Sollzinsbindung aus, ist häufig noch nicht die volle Kreditsumme beglichen und es muss die restliche Summe – die Restschuld – bei der Bank bezahlt werden.
Eine Anschlussfinanzierung hilft Hausbauern dabei, ihre Restschuld in Raten weiter zu finanzieren. Denn der Großteil kann diese Summe nicht auf einen Schlag begleichen. Auch für diese Weiterfinanzierung wird dann ein bestimmter Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben.
Zinsentwicklung im Blick behalten
Sicherlich sind viele Hausbesitzer nach dem Einzug in ihre eigenen vier Wände zunächst froh, wenn sie sich es sich gemütlich gemacht haben und endlich wohnen können. Die Hausraten gehen monatlich vom Bankkonto ab und eigentlich möchte man sich gar nicht mehr mit Banken und Finanzierungsplänen herumschlagen. Doch so wenig Spaß die meisten an dieser Bürokratie haben, es ist durchaus wichtig und kann sich enorm auf die Höhe Ihres Bankkontos auswirken.
Wir raten, rund fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, die Zinsentwicklung am Markt gründlich im Blick zu behalten, um sich einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Das kann sich für Sie nämlich richtig lohnen. Die Bauzinsen schwanken und es kann sein, dass diese nach Ihrer Zinsbindung höher oder niedriger sind als Ihr noch laufender Immobilienkredit. Im Prinzip gibt es für Ihr Anschlussdarlehen drei mögliche Zinsentwicklungen. Mit unseren Tipps können Sie hier richtig sparen:
- Die Zinsen sinken
Das ist natürlich die beste Ausgangssituation für Ihre Anschlussfinanzierung. Ihre Restschuld bei der Bank können Sie demnach zu besseren Konditionen finanzieren als bisher. Doch bevor Sie jetzt direkt zuschlagen, ist es ratsam, die Zinsentwicklung noch etwas weiter zu verfolgen, sich zu belesen oder sich beraten zu lassen. Denn es besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen vielleicht sogar noch weiter sinken.
- Die Zinsen sind auf ähnlichem Niveau wie Ihre jetzigen
Hier verbessern Sie sich zwar nicht, verschlechtern sich aber auch nicht. Im Prinzip machen Sie in dieser Situation nichts falsch. Aber auch hier lohnt sich ein Blick auf die Zinstrends. Stehen die Zeichen auf sinkenden Zinsen, könnten Sie mit der Anschlussfinanzierung noch etwas abwarten. Stehen sie auf steigenden Zinsen, sollten Sie sich den noch günstigen Zinssatz vielleicht doch schon sichern. In unserem Zinskommentar halten wir Sie dazu immer auf dem Laufenden.
- Die Zinsen steigen
Das scheint zunächst die wohl ungünstigste Situation für den Abschluss eines Anschlussdarlehens zu sein. Der erste Impuls schreit förmlich: Abwarten. Aber was, wenn die Zinsen sogar noch weiter steigen? Dann kann es passieren, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird als bisher. Es kann aber auch sein, dass die Zinsen wieder sinken. Informationen einholen ist also auch in so einer eher ungünstigen Ausgangssituation wichtig.
Sie sehen, es gibt viel zu beachten. Mit unserem Forward Darlehen Rechner können Sie sich einen ersten Eindruck von den aktuellen Bauzinsen und den Konditionen für Ihre Wunschfinanzierung machen.
Berechnen Sie jetzt Ihre Anschlussfinanzierung
So gehen Sie bei der Anschlussfinanzierung am besten vor
Was Sie tun können, um sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, hängt vor allem von Ihrer noch vorhandenen Zinsbindungszeit ab. Läuft Ihre Zinsbindung noch länger als fünfeinhalb Jahre, müssen Sie sich leider noch gedulden. Ein Ausstieg aus Ihrem Kredit ist zu diesem Zeitpunkt meist noch nicht möglich. Die bloße Chance, sich zu diesem Zeitpunkt besonders günstige Zinsen sichern zu können, ist für die Kreditinstitute kein triftiger Grund, einer vorzeitigen Beendigung der Zinsbindung zuzustimmen.
Zinsen frühzeitig im Auge behalten
Wie bereits erwähnt, raten wir Ihnen dazu, sich das erste Mal mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu beschäftigen, wenn Ihre Zinsbindung noch rund fünfeinhalb oder fünf Jahre läuft. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt günstig, können Sie sich diese mit einem Forward-Darlehen sichern. Im weiteren Verlauf dieses Ratgebers gehen wir auf die Besonderheiten dieses Darlehens noch genauer ein.
Endet Ihre Zinsbindung in zwölf bis sechs Monaten ist es wirklich allerhöchste Eisenbahn, sich um geeignete Angebote zu kümmern und Angebote einzuholen. Für diese Spanne vor Ablauf der Zinsbindung müssen Sie bei den meisten neuen Anbietern keine Bereitstellungszinsen zahlen. Diese Zinsen fallen normalerweise an, wenn eine Bank für einen Kreditnehmer Geld zurückhält (oder bereitstellt), der Darlehensnehmer den Kredit aber erst nach einer gewissen Zeit in Anspruch nimmt.
Angebote vergleichen
Haben Sie weniger als sechs Monate bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist vor sich, sollten Sie unbedingt Angebote einholen. Banken sind zwar gesetzlich dazu verpflichtet, Sie drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung über das Vertragsende zu informieren. Häufig liegt dieser Information auch gleich ein neues Angebot zur Anschlussfinanzierung bei. Das muss aber nicht auch das beste Angebot sein, dass Sie bekommen. Es lohnt sich hier neben dem Vergleich von Angeboten auch rechtzeitig Ausschau nach günstigen Gelegenheiten zu halten.
Übrigens: Egal, wie lange Ihr Sollzins vertraglich festgeschrieben ist: Sie haben nach 10 Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht nach §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das bedeutet, dass Sie Ihre Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen können, auch wenn beispielsweise 15 Jahre vereinbart wurden.
Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung
Je nach Zinslage und den persönlichen Lebensumständen ist auch zu prüfen, welche Art Anschlussfinanzierung für Sie infrage kommt. Die zwei klassischen Varianten sind zum einen die Weiterfinanzierung bei der Hausbank (Prolongation) oder die Umschuldung auf ein Darlehen bei einer neuen Bank. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung können Sie sich schon frühzeitig einen niedrigen Zinssatz sichern. Im Folgenden stellen wir Ihnen die zwei Finanzierungsmodelle und das Forward-Darlehen einmal vor:
Die Prolongation
Bei der Prolongation verlängern Sie Ihr bestehendes Darlehen bei Ihrer Hausbank. Allerdings erfolgt hier nun eine Zinsanpassung an den aktuellen Markt. Der Vorteil dieser Variante ist, dass die Bank Sie bereits kennt und eine Verlängerung der Finanzierung meist schnell und unbürokratisch erfolgt. Zudem sparen Sie die Gebühren für eine Grundschuldübertragung. Jedoch muss das Angebot Ihrer Bank nicht auch das günstigste für Sie sein. Vergleichen Sie ruhig die Angebote anderer Banken und gehen Sie mit einem potenziell günstigeren Angebot in die Verhandlungen mit Ihrer Hausbank. Will diese Sie als Kunden behalten, wird sie ihr erstes Angebot noch nachbessern.
Die Umschuldung
Eine Fortführung Ihrer Baufinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut nennt man Umschuldung. Bei dieser Variante fallen in der Regel Gebühren für einen Notar und die Grundschuldübertragung an. Hat die neue Bank jedoch besonders günstige Konditionen, holen Sie diese Kosten meist nach wenigen Jahren wieder rein.
Das Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits fünfeinhalb Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Hierbei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, dass Sie im Zuge einer Umschuldung oder Prolongation abschließen können. Für gewöhnlich fallen beim Forward Darlehen auch keine Bereitstellungsgebühren an. Es lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsprognosen steigende Zinsen vorhersagen. Mit unserem Forward-Darlehen Rechner können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung ansehen.
Haben Sie für Ihre Baufinanzierung ein KfW-Darlehen erhalten, kann auch dieses regulär nach zehn Jahren (§489, BGB) umgeschuldet werden. In allen anderen Fällen gibt es bei einem solchen Darlehen einige Besonderheiten zu beachten.
KfW-Kredite werden sowohl mit einer festen Zinsbindung als auch mit einer bestimmten Laufzeit vergeben. Enden Zinsbindung und Laufzeit nicht gleichzeitig, haben Sie nicht wie bei normalen Baufinanzierungskrediten die Möglichkeit, bereits mit Ende der Zinsbindung kostenfrei zu einer anderen Bank zu wechseln. Die festgeschriebene Kreditlaufzeit verhindert diesen Wechsel. Vielmehr ist es so, dass Sie in diesem konkreten Fall Ihr Darlehen bei der KfW weiterfinanzieren müssen. Da hier dann aber kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern lediglich ein neuer Zins festgeschrieben wird, kann man streng genommen nicht von einer Anschlussfinanzierung sprechen.
Läuft bei Ihrem KfW-Darlehen sowohl die Zinsbindung als auch die Laufzeit gleichzeitig aus, können Sie die Restschuld durch ein normales Annuitätendarlehen ablösen (Umschuldung). Eine Anschlussfinanzierung bei der KfW ist nicht möglich. Ebenso wenig können Sie mit einem KfW-Darlehen eine normale Baufinanzierung ablösen.
Sie können den KfW-Kredit auch über eine Komplett-Sondertilgung ablösen, jedoch wird hier eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für die entgangenen Zinseinnahmen fällig.
Kündigung der Anschlussfinanzierung
Ihre Anschlussfinanzierung ist nun in trockenen Tüchern. Im besten Fall haben Sie sich gute Konditionen gesichert und können Ihr Haus oder Ihre Wohnung weiter abzahlen. Es kann aber auch zu unverhofften Vorkommnissen kommen, die Sie dazu zwingen, sich wieder mit Ihrem Anschlussdarlehen auseinander setzen zu müssen und das möglicherweise eher als gedacht.
Oder womöglich sinken auch die Zinsen, trotz aller Vorhersagen, wieder auf einen neuen Tiefststand? Da kann man sich durchaus ärgern, einen Finanzierungsvertrag zu nun verhältnismäßig schlechten Konditionen abgeschlossen zu haben. Oder Ihre Lebensumstände ändern sich drastisch, sodass Sie Ihr Wohneigentum verkaufen müssen oder wollen. Allerdings ist es in den meisten Fällen nicht so leicht, aus der Vertragsbindung der Anschlussfinanzierung heraus zu kommen.
Wann Sie Ihre Anschlussfinanzierung kündigen dürfen
Genau gesagt, gibt es eigentlich nur zwei Situationen, aufgrund derer die Bank dem Gesetz nach keine andere Wahl hat, als die Kündigung zu gewähren: Wenn Sie Ihr Haus umbauen müssen – weil beispielsweise eine pflegebedürftige Person einzieht – und eine Nachfinanzierung der Umbaukosten durch die Bank nicht möglich ist. Die zweite Situation ist, dass Sie das Haus verkaufen. Bei allen anderen Szenarien müssen Sie auf die Kulanz Ihrer Bank hoffen.
Gebühren, die bei der Kündigung einer Anschlussfinanzierung anfallen
Egal aus welchen Gründen auch immer Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig kündigen möchten, innerhalb der Zinsbindung fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Beispiel: Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen und kündigen das Anschlussdarlehen bei der Bank vor Ablauf der Zinsbindung.
Dem Finanzinstitut gehen durch die vorzeitige Kündigung Zinseinnahmen verloren, mit denen es gerechnet und mit Ihnen vertraglich festgehalten hat. Die nun geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ist demnach eine Art Schadenersatz für die verlorenen Zinseinnahmen der Bank. Eine Maximalhöhe dieser Entschädigung ist gesetzlich nicht geregelt, jedoch darf sie nicht höher sein als die tatsächliche Höhe der entgangenen Zinseinnahmen.
Allerdings gibt es beim Hausverkauf auch zwei Möglichkeiten, wie Sie eventuell um die Zahlung der Entschädigung herumkommen. Übernimmt der Käufer Ihres Hauses den Finanzierungsvertrag, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank muss mit der Übernahme des Vertrages aber einverstanden und der Käufer solvent sein. Die andere Möglichkeit ist, wenn Sie ein neues Haus kaufen und es bei derselben Bank finanzieren. Das neue Haus muss jedoch den gleichen oder einen höheren Wert haben als das zuvor verkaufte.
Sie sehen: Beim Abschluss und dem Umgang mit einer Anschlussfinanzierung gibt es viel zu beachten. Ein Gespräch mit einem Finanzierungsberater kann dabei helfen, die Zusammenhänge noch besser zu verstehen, in verschiedenen Situationen Geld zu sparen und auf möglichst viele Eventualitäten vorbereitet zu sein.