Hypothekendarlehen: Mit einem besicherten Kredit zum Eigenheim

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen war einst ein Kredit, der mit dem Grundpfandrecht einer Hypothek besichert wurde. Die Besicherung von Baufinanzierungen erfolgt mittlerweile zwar fast immer über die Grundschuld, jedoch haben sich Begriffe wie Hypothekendarlehen oder auch Hypothekenkredit bis heute gehalten. Immobilienfinanzierungen werden jedoch häufig auch einfach als Annuitätendarlehen, Baukredit oder Baugeld bezeichnet.

Das wichtigste Merkmal eines solchen Annuitätendarlehens besteht in der Besicherung über ein Grundpfandrecht wie der Grundschuld. Diese wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und gilt für die Banken als Sicherheit vor Zahlungsausfällen. Durch eine solche Besicherung können viele Kreditnehmer überhaupt erst ein Hypothekendarlehen bekommen, um den Kauf eines Hauses zu finanzieren. Wenn Sie also Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, ist ein Annuitätendarlehen heute in den meisten Fällen die Baufinanzierung Ihrer Wahl.

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Annuitätendarlehen – der Klassiker unter den Hypothekendarlehen

Ein Großteil der Immobilienfinanzierungen und auch der klassischen Konsumkredite (hier ohne Grundschuld) wird heute als Annuitätendarlehen vergeben. Diese Kreditform weist den großen Vorteil auf, dass Sie als Kreditnehmer über über die gesamte Zinsbindung hinweg die gleiche monatliche Belastung einplanen können. Sie zahlen also jeden Monat die gleiche Monatsrate an die Bank und leisten dabei sowohl sie fälligen Zinsen als auch eine Teiltilgung des Darlehensbetrags. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt im Normalfall eine Restschuld, die Sie per Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren können.

Wie ist ein Hypothekendarlehen heute besichert?

Auch wenn die Bezeichnung Hypothekendarlehen sich gehalten hat, erfolgt die Besicherung in Deutschland fast immer über eine Grundschuld. Bei beiden Arten der Besicherung handelt es sich um Grundpfandrechte, die durch einen Notar ins Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Doch es existieren zwei deutliche Unterschiede:

1. Kopplung an Kredit:
   Eine Hypothek ist vom Bestehen des jeweiligen Darlehens abhängig (akzessorisch). Mit dem Sinken der Restschuld sinkt auch die Höhe der Hypothek. Ist das Hypothekendarlehen komplett getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld wird zwar ebenfalls in Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen, verbleibt jedoch zunächst auch nach Tilgung des Darlehens in voller Höhe. Eine Löschung muss extra beim Grundbuchamt beauftragt werden und Sie benötigen dafür eine Löschungsbewilligung des Gläubigers.
    
2. Flexibilität:
   Da eine Grundschuld nach Abzahlung der eigentlichen Immobilienfinanzierung zunächst im Grundbuch verbleibt, kann sie auch anderweitig genutzt werden. So haben Sie die Möglichkeit, ein eventuelles Modernisierungsdarlehen ebenfalls durch die gleiche Grundschuld zu besichern. Der große Vorteil für Sie: Sie müssen die Grundschuld lediglich auf den neuen Gläubiger übertragen lassen. Wenn der Kredit beim selben Gläubiger gemacht wird, fällt sogar das weg. Dies ist viel günstiger und einfacher als eine Neueintragung.

Welche Kenngrößen sind bei einem Hypothekendarlehen heute wichtig?

Wenn Sie sich für einen Hypothekenkredit interessieren und dabei ein Annuitätendarlehen auswählen, sind folgende Aspekte besonders wichtig:

1. Die Höhe der Zinsen

Die Zinsen sind eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilienfinanzierung. Sie bestimmen einen Großteil der Kosten, die mit der Finanzierung Ihres Traumhauses oder Ihrer Wohnung einhergehen. Die Zinsen hängen dabei von der Marktlage, Ihrer Bonität als Kreditnehmer und natürlich auch von der Preispolitik der Bank ab. Aktuell (Stand: Januar 2023) sind die Zinsen wieder gestiegen und liegen derzeit zwischen 3 und 4 %. Umso wichtiger sind Anbietervergleiche. Nur wenn Sie über die entsprechende Markttransparenz verfügen, können Sie günstige und teure Angebote richtig einordnen.

Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:
Sie benötigen für den Kauf Ihres Traumhauses einen Darlehensbetrag von 300.000 Euro. Nach einem Vergleich verschiedener Angebote liegen Ihnen ein besonders günstiges Angebot und ein eher teurer Hypothekenkredit vor:

Wie Sie sehen, macht bereits ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt sehr viel aus: Sie könnten durch die Differenz fast 63.000 Euro Zinskosten in den 15 Jahren sparen. In diesem Beispiel wurde die Zinsersparnis in eine höhere anfängliche Tilgung investiert, so dass die Restschuld nach 15 Jahren deutlich geringer ausfällt. Die monatliche Rate fällt somit bei beiden Hypothekendarlehen gleich hoch aus.

2. Die Zinsbindung

Die Zinsbindung wird häufig auch als Laufzeit eines Hypothekendarlehens bezeichnet. Sie beschreibt den Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben wird. Die Kosten Ihres Immobilienkredits hängen innerhalb der Zinsbindung also nicht von Marktentwicklungen ab, sondern verbleiben auf dem vereinbarten Niveau.

Im Gegenzug können Sie Ihren Hypothekenkredit innerhalb der Zinsbindung zumindest bei Laufzeiten bis zu 10 Jahren nicht vorzeitig kündigen. Nach 10 Jahren steht Ihnen allerdings unabhängig von der weiteren Zinsbindung ein Kündigungsrecht nach §489 BGB zu. Hier müssen Sie allerdings eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einkalkulieren.

3. Die monatliche Belastung (Monatsrate = Tilgung plus Zinsen)

Die Monatsrate für Ihren Hypothekenkredit setzt sich aus den zu entrichtenden Zinsen sowie der Tilgung zusammen. Bei der Tilgung können Sie selbst Einfluss nehmen, indem Sie die anfängliche Tilgung festlegen. Diese beschreibt, wieviel Prozent des Darlehensbetrags Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Der Begriff wird anfängliche Tilgung genannt, da es im Zeitverlauf innerhalb Ihrer Monatsrate zu Verschiebungen zwischen dem Zins- und dem Tilgungsanteil kommt.

Sie zahlen mit Ihrer Monatsrate jeden Monat einen Teil der Kreditsumme ab. Die Bank darf Ihnen jedoch immer nur Zinsen auf die jeweilige Restschuld berechnen. Da diese jeden Monat kleiner wird, sinken somit auch die zu zahlenden Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen. Dieser kleine Zinsabzug wird durch eine Erhöhung der Tilgung um den gleichen Betrag kompensiert. Somit zahlen Sie jeden Monat die gleiche Rate, tilgen jedoch einen immer höheren Betrag.

Beispiel für ein Hypothekendarlehen

Um Ihnen die Konstruktion eines Annuitätendarlehens mit Verschiebung von Zinsen und Tilgung innerhalb der Rate noch einmal genauer zu zeigen, nutzen wir nun ein an die obige Rechnung angelehntes Beispiel mit folgenden Daten: Ein Darlehensbetrag von 300.000 Euro bei einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von 3 Prozent pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von 2,49 Prozent. Nachfolgend zeigen wir Ihnen den monatlichen Auszahlungsplan für das erste Jahr:

Eigenkapital beim Hypothekendarlehen

Wenn Sie heute ein Hypothekendarlehen als Baufinanzierung nutzen, bringen Sie im Normalfall auch Eigenkapital ein. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises gelten hierbei als Mindestwerte und halten die Beleihung in Grenzen. Die Höhe der Beleihung drückt dabei aus, welchen Anteil vom Wert (in diesem Fall: Beleihungswert) der Immobilie als Sicherheit für den Hypothekenkredit genutzt wird. Je höher dieser Anteil, desto größere Risikoaufschläge kalkuliert die Bank für Ihren Zinssatz ein. Ein hohes Maß an Eigenkapital kann somit also Ihre Zinskonditionen deutlich verbessern.

Sie haben unter Umständen jedoch auch die Möglichkeit, ein Hypothekendarlehen ohne Eigenkapital aufzunehmen. Da hier die Beleihung besonders hoch ausfällt, müssen Sie dementsprechend mit hohen Zinsaufschlägen rechnen. Ferner erwarten die Banken bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital eine Top-Bonität. Die Risiken eines solchen Darlehens sind jedoch recht groß:

• Sehr hohe Raten bei trotzdem langen Laufzeiten
• Finanzielle Engpässe können schnell Zahlungsschwierigkeiten bedeuten
• Selbst nach einer Zwangsversteigerung bleiben häufig noch Schulden übrig

Vertragsdetails beim Hypothekendarlehen

Neben den oben genannten Kenngrößen wie Zinsen, Zinsbindung und anfänglicher Tilgung existieren noch spezielle Vertragsdetails, die für Sie bei einem Hypothekendarlehen interessant sein könnten. Dazu gehören vor allem:

1. Kostenfreie Sondertilgungen
   Sondertilgungen bieten Ihnen die Möglichkeit, neben der vereinbarten Rückzahlung noch weitere Tilgungen zu leisten. Diese verringern die Restschuld und sorgen somit für Zinseinsparungen. Auch wenn viele Kreditgeber Ihnen heute schon standardmäßig gewisse, kostenlose Sondertilgungen (oft 5 bis 10 Prozent der Restschuld pro Jahr) einräumen, ist dies häufig mit kleinen Zinsaufschlägen verbunden. Sollten Sie die Sondertilgungen tatsächlich nutzen, lohnt sich das Geschäft. Wenn Sie allerdings absehbar keine Möglichkeit zu Sondertilgungen haben, verzichten Sie besser auf eine solche Regelung und sparen lieber in Form eines niedrigeren Sollzinssatzes.
    
2. Tilgungssatzanpassungen
   Falls Sie sich vor unvorhergesehenen finanziellen Engpässen schützen möchten, können auch kostenfreie Tilgungsaussetzungen interessant sein. Hier ist es sehr sinnvoll, dass Sie die Regelungen genau checken. Häufig wird die Tilgungssatzanpassung nur in begrenzter Zahl (ein- bis dreimal in der Laufzeit) und Abweichung gewährt. Darüber hinaus sind auch solche Sonderleistungen häufig mit einem Zinsaufschlag verbunden.

Alternativen zum Hypothekendarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen existieren natürlich auch noch andere Kreditformen für ein Hypothekendarlehen. Dazu gehören:

1. Fälligkeitsdarlehen: Beim Fälligkeitsdarlehen oder endfälligem Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgen die Kreditsumme in einer Schlussrate. Der Vorteil liegt ganz klar in den niedrigen Kosten während der Laufzeit. Im Gegenzug ist es jedoch erforderlich, dass Sie bis zur Tilgung Vermögen ansparen, um diese auch leisten zu können, sobald sie auf einen Schlag fällig wird. Dies funktioniert oft über eine Lebensversicherung oder einen entsprechenden Sparplan. Fälligkeitsdarlehen werden heute zudem als Bausparsofortdarlehen und Zwischenfinanzierungen genutzt. Hier tilgen Sie den Kredit am Ende entweder mit der angesparten Bausparsumme oder der erwarteten Einnahme (Einnahme aus Hausverkauf oder Verkauf von anderen Vermögensgegenständen).
    
2. Tilgungsdarlehen: Das Tilgungsdarlehen ist dem Annuitätendarlehen sehr ähnlich. Der Unterschied liegt darin, dass sich Ihre Tilgung während der Laufzeit nicht erhöht. Die Zinseinsparungen durch die sinkende Restschuld äußern sich hier durch niedrigere Rückzahlungsraten im Zeitverlauf. Das Tilgungsdarlehen war früher der Standard bei Hypothekendarlehen.
    
3. Variables Darlehen: Ein variables Darlehen stellt ein Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz dar. Hierbei existiert keine Zinsbindung, sondern der Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen der Marktentwicklung angepasst. Dadurch kann sich mit der Anpassung auch die monatliche Rate flexibel erhöhen oder absenken. Als Variante wird zudem noch das CAP-Darlehen angeboten, bei der Zinssatz eine bestimmte Obergrenze nicht überschreitet, und somit auch die Monatsrate ein zuvor festgelegtes Maximum nicht übersteigt. Variable Darlehen werden in erster Linie zur Zwischenfinanzierung eingesetzt, beispielsweise, wenn Sie ein altes Haus verkaufen und ein neues erwerben möchten und der Verkaufserlös aus dem alten Haus nicht rechtzeitig zur Verfügung steht.
    
4. KfW-Darlehen: KfW-Darlehen sind häufig keine komplette Alternative für die alleinige Finanzierung einer Immobilie, sondern werden als Ergänzung genutzt. Die Darlehen werden zinsvergünstigt zur Verfügung gestellt und bringen zudem attraktive Tilgungszuschüsse, wenn bestimmte Energiestandards beim Kauf oder Bau von Wohneigentum eingehalten werden können. Aufgrund der Vergünstigungen kann es sich für Sie immer lohnen, eine KfW-Förderung Ihres Hauskaufs zu prüfen.

Vor- und Nachteile des Hypothekendarlehens

Wenn Sie sich für ein Hypothekendarlehen in Form des Annuitätendarlehens entscheiden, können Sie von zahlreichen Vorteilen profitieren. Im Gegenzug müssen Sie jedoch auch einige Nachteile einkalkulieren.

So beantragen Sie ein Hypothekendarlehen

Bis Sie Ihren eigenen Hypothekenkredit nutzen können, sind einige Schritte zu absolvieren:

Mit einem starken Partner zum eigenen Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen ist zwar planungssicher konzipiert, aber der gesamte Prozess kann sich durchaus komplex gestalten. Die Spezialisten von Dr. Klein helfen Ihnen bei der Suche nach einer passenden Baufinanzierung. Dabei loten wir gemeinsam aus, welche Leistungen für Sie wichtig und vergleichen über 100 verschiedene Anbieter, um Ihr maßgeschneidertes Hypothekendarlehen zu finden. Ferner helfen wir Ihnen bei bürokratischen Hürden und der Kommunikation mit der Bank. So steht Ihrem gewünschten Eigenheim nichts mehr im Weg!