Tilgung bei der Baufinanzierung

Was bedeutet Tilgung beim Annuitätendarlehen?

Bei einer Baufinanzierung kommt schnell die Frage nach der Tilgung Ihres Darlehens auf. Doch was ist Tilgung überhaupt? Grundsätzlich versteht man unter Tilgung die Rückzahlung Ihres Darlehens. Zu Darlehensbeginn müssen Sie bei Ihrer Bank eine sogenannte anfängliche Tilgung festlegen. 

Die meisten Kunden nutzen zur Baufinanzierung ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die monatliche Rate, die Sie an die Bank zahlen, immer gleich bleibt. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit den Zinsen bezahlen Sie die Bank dafür, dass sie Ihnen das Geld zur Baufinanzierung leiht, mit der Tilgung zahlen Sie Monat für Monat einen Teil Ihrer Schulden zurück.

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Tilgungsstrategie und Tilgungsplan

Während der Zinssatz durch die Bank vorgegeben wird, können Sie den Tilgungssatz selbst auswählen. Eine hohe Tilgung von zum Beispiel drei Prozent führt für Sie bei gleichen Zinsen zu einer höheren Rate als ein Tilgungsanteil von nur einem Prozent. Natürlich können Sie auch anders vorgehen und der Bank eine konkrete Rate nennen, die Sie monatlich für Ihre Baufinanzierung aufbringen möchten. Durch die Höhe dieser Monatsrate sind dann automatisch Zins- und Tilgungsanteil festgelegt. Welche Tilgungsrate Sie auch wählen: Sie bestimmt, wie schnell Sie Ihren Baukredit abgezahlt haben und wann Sie wieder schuldenfrei sind.

Warum der Tilgungsanteil bei gleicher Rate steigt

Während Ihre monatliche Kreditrate und der darin erhaltene, von der Bank festgelegte Zinssatz Ihres Annuitätendarlehens für die gesamte Laufzeit gleich bleiben, ändert sich der Tilgungsanteil Ihrer Rate Monat für Monat. Dies lässt sich an folgendem Beispiel erklären – wir gehen von einem Eigenkapital von 50.000 Euro und einem Darlehensbetrag von 150.000 Euro mit einer Monatsrate von 402,50 Euro aus:

Die Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil ergibt sich dadurch, dass der Zinsanteil immer auf die verbleibende Restschuld angerechnet wird. Und da Ihre Restschuld mit jeder gezahlten Rate sinkt, verringert sich auch Ihr Zinsanteil Monat für Monat – zunächst langsam, zum Ende der Darlehenslaufzeit immer schneller. Wenn die Höhe Ihrer Monatsrate also gleich bleibt, der Zinsanteil aber sinkt, muss die Tilgungshöhe entsprechend größer werden. Anders ausgedrückt: Was Sie an Zinsen sparen, stecken Sie sofort in die Tilgung, so dass sich Ihre monatliche Belastung – wie es bei einem Annuitätendarlehen charakteristisch ist – nicht verändert.

Mit dem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent starten Sie in unserem Beispiel also nur, er erhöht sich anschließend Monat für Monat. Über unseren Tilgungsrechner erhalten Sie einen Tilgungsplan, der genau zeigt, wie sich Tilgung, Rate, Zinsen und Restschuld über die Dauer Ihren Immobilienkredit verändern.

Beispielrechnung Tilgungssatz

Bereits eine Erhöhung des Tilgungssatzes um ein oder zwei Prozent kann eine Menge ausmachen und Ihre Kreditlaufzeit mehr als halbieren. Dies macht folgendes Beispiel deutlich – wir gehen dabei von einem Objektwert von 250.000 Euro, einer Darlehenssumme von 200.000 Euro, einer Sollzinsbindung von 15 Jahren und einem Sollzins von 1,74 Prozent aus.

Wenn Sie also mit drei statt mit einem Prozent tilgen, sind Sie bereits nach 26 Jahren und 4 Monaten schuldenfrei, statt erst nach 58 Jahren. Dabei sparen Sie Zinskosten von über 8.500 Euro. Außerdem haben Sie mit der höheren Tilgung nach 15 Jahren bereits mehr als die Hälfte Ihres Kredits zurückgezahlt – bei einem Prozent Tilgung wären Sie noch nicht einmal bei einem Viertel. Dafür ist natürlich die monatliche Rate entsprechend höher.

Eine geringere Tilgung führt demnach zu einer deutlich längeren Kreditlaufzeit. Außerdem wird es teurer für Sie, denn Sie zahlen länger Ihre Raten und damit automatisch mehr Zinsen als bei einer kürzeren Laufzeit. Besonderheiten wie Tilgungswechsel oder Sondertilgungsmöglichkeiten erhöhen Ihren Zins und damit Ihre Kosten zusätzlich.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Banken verlangen bei Baufinanzierungen eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens einem Prozent pro Jahr. Grundsätzlich ist allerdings ein Tilgung in jeder Höhe denkbar. Bei der Festlegung Ihrer Tilgung bzw. Ihrer Monatsrate kommt es allerdings nicht nur auf Ihre finanziellen Möglichkeiten, sondern auch auf die aktuellen Bauzinsen und eventuelle Besonderheiten wie Sondertilgungen oder Tilgungswechsel an, durch die Ihre Kosten steigen.

Sind die Zinsen niedrig, wie es momentan der Fall ist, sind höhere Tilgungsraten von mindestens zwei oder drei Prozent dringend zu empfehlen. Denn durch den niedrigen Zins haben Sie innerhalb Ihrer Rate mehr Spielraum für die Tilgung. Ein Zinstief sollte daher nicht dazu dienen, Ihre Rate und damit Ihre monatliche Belastung möglichst niedrig zu halten. Dies würde nämlich die Laufzeit Ihres Darlehens deutlich verlängern. Stattdessen ist es sinnvoller die niedrigen Zinsen zu nutzen, um den Tilgungsanteil zu steigern.

Ansonsten steigt das Zinsrisiko: Wegen der aktuell niedrigen Zinsen ist der Risiko sehr groß, dass bei einer späteren Anschlussfinanzierung höhere Zinsen gelten werden. Wenn Sie also jetzt weniger tilgen, ist Ihre Restschuld nach Ende der ersten Sollzinsbindung noch sehr hoch. Und für diese große Summe müssen dann die erhöhten Zinsen gezahlt werden. Wenn Sie allerdings bereits in den Zeiten der niedrigen Zinsen viel tilgen, wirken sich mögliche Zinserhöhungen wegen des großen bereits zurückgezahlten Darlehensanteils nicht so stark auf Ihre Anschlussfinanzierung aus. Und letztendlich zeigt eine hohe Tilgung der Bank, dass Sie eine hohe monatliche Belastung stemmen können.

Tilgungsaussetzung zur Überbrückung von Zahlungsschwierigkeiten

Da sich die Zukunft nie genau planen lässt, besteht bei einer Baufinanzierung immer die Gefahr, dass es während der Darlehenslaufzeit zu kurzfristigen finanziellen Engpässen kommt. Um dieses Risiko aufzufangen, gibt es die Möglichkeit mit Ihrer Bank eine sogenannte Tilgungsaussetzung zu vereinbaren. Das bedeutet, dass Sie Ihr Darlehen für eine bestimmte Zeit nicht weiter tilgen und auf diese Weise Ihre monatliche Belastung, also Ihre monatliche Rate, verringern. Innerhalb dieser Phase werden Ihre Schulden dann allerdings nicht weniger, denn Sie zahlen nur noch die Zinsen. Die Laufzeit Ihres Kredits verlängert sich durch diese Aussetzung der Tilgung um die ausgesetzten Raten. Wenn Sie also drei Monate nicht tilgen, läuft Ihr Darlehen zu den vereinbarten Konditionen drei Monate länger als ursprünglich vorgesehen.

Sofern Tilgungsaussetzungen nicht vertraglich in Ihren Finanzierungsbedingungen geregelt sind, sind sie Verhandlungssache – das heißt, sie sind zwar grundsächlich möglich, aber nicht garantiert. Allerdings lässt fast jede Bank mit sich reden, sofern Aussicht besteht, dass sich Ihre finanzielle Lage bald wieder verbessert. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Gründe für eine Tilgungsaussetzung sind. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung wissen genau, welche Bank sich in so einer Situation besonders kulant verhält und zeigen Ihnen auch, wie Sie Ihre Baufinanzierung gegen Arbeitslosigkeit oder andere Risiken absichern können.

Bei langfristigen Änderungen Tilgungswechsel vereinbaren

Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass sich Ihre Lebensumstände nicht nur kurzfristig, sondern langfristig ändern – zum Beispiel, wenn aufgrund der Familienplanung ein monatliches Einkommen wegfällt. Falls Sie sich gegen diesen Fall absichern möchten, kommen Sie mit einer Tilgungsaussetzung nicht weiter. Sie können aber einen Tilgungswechsel mit Ihrer Bank vereinbaren.

Ein Wechsel der Tilgung führt dazu, dass sich Ihre monatlich zu zahlende Rate dauerhaft verringert oder erhöht. Dies können Sie allerdings nicht spontan beschließen, sondern der Tilgungswechsel muss bereits beim Abschluss Ihres Darlehens vertraglich festgehalten werden. Das gilt zumindest, wenn Sie Ihren Tilgungssatz nach unten abändern, also Ihre monatliche Rate verringern möchten. Diese Möglichkeit führt in der Regel zu steigenden Kosten in Form eines höheren Zinssatzes, weil der Bank durch die niedrigere Rate Zinseinnahmen entgehen. Erhöhungen des Tilgungssatzes, die dazu führen, dass Sie monatlich mehr tilgen und dadurch schneller schuldenfrei sein, sind in den meisten Fällen nicht kostenpflichtig. Dies hängt jedoch immer von der jeweiligen Bank ab.

Durch Sondertilgungen flexibel bleiben

Eine Sondertilgung ist ein außerhalb der Monatsraten gezahlter Geldbetrag, der dazu dient Ihr Darlehen schneller abzubezahlen. Dieser Fall könnte zum Beispiel eintreten, wenn Sie in Zukunft eine Erbschaft machen oder eine Versicherung ausgezahlt bekommen werden. Sondertilgungen haben den Vorteil, dass Ihre Restschuld deutlich schneller sinkt und Sie für den durch die Sondertilgung gezahlten Betrag keine Zinskosten mehr aufwenden müssen. Nachteilig ist allerdings, dass Sie der Bank in der Regel einen höheren Sollzins zahlen müssen, damit Sie Sondertilgungen wahrnehmen dürfen. Ob sich dies tatsächlich für Sie lohnt, sollten Sie daher genau abwägen. Sondertilgungen in Höhe von 5 Prozent des Darlehensbetrages sind mittlerweile bei vielen Banken kostenfrei im Vertrag enthalten. Sprechen Sie dazu unbedingt im Vorfeld mit Ihrem Berater bzw. direkt mit Ihrer Bank.

Was ist Volltilgung?

Bei einem Volltilgerdarlehen sind Sondertilgungen und Tilgungswechsel nicht möglich. Das liegt daran, dass man unter Volltilgung ein Darlehen versteht, bei dem keine Anschlussfinanzierung nötig ist. Die Sollzinsbindung gilt bei dieser Darlehensform also bis zum Ende der Kreditlaufzeit – das heißt, bis Ihr Darlehen vollständig getilgt ist und Sie wieder schuldenfrei sind.

Das funktioniert so: Wie bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie auch bei der Volltilgung eine monatlich gleich bleibende Rate. Doch Sie legen nicht die Tilgung oder die Monatsrate fest, sondern den Zeitraum, nach dem Sie schuldenfrei sein wollen. Daraus ergibt sich dann der Tilgungsanteil, mit dem Sie das Darlehen innerhalb des von Ihnen gewünschten Zeitraums zurückzahlen. Änderungen der Tilgung sind also nicht möglich, da dann der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit nicht mehr eingehalten werden könnte.

Je kürzer Sie die Laufzeit wählen, desto höher ist der notwendige Tilgungsanteil, um die Rückzahlung in der vorgegebenen Zeit zu schaffen. Bei einer langen Laufzeit fällt Ihr Tilgungsanteil entsprechend niedriger aus. Oft gewähren Banken bei der Volltilgung Zinsrabatte von bis zu 0,3 Prozent, da sie die Sicherheit haben, dass Sie über Ihre gesamte Kreditlaufzeit bei dieser Bank bleiben.

In der Regel ist die monatliche Rate aufgrund des größeren Tilgungsanteils allerdings deutlich höher als bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Daher ist eine Volltilgung insbesondere für Kunden mit einem guten, gesicherten Einkommen geeignet. Selbstverständlich können Sie eine Volltilgung auch als Anschlussfinanzierung wählen, also für die Zeit, wenn Ihr erster Baukredit ausgelaufen ist.

Tilgungsrate berechnen

Das richtige Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen kann Ihre Baufinanzierung beschleunigen und Ihr Risiko reduzieren. Jede Änderung der Tilgung sollte genau überlegt sein – denn in der Regel beeinflusst sie die Höhe Ihrer Rate, die Höhe Ihrer Zinsen und Ihre Kreditlaufzeit gleichermaßen. Statt die Rate möglichst hoch anzusetzen oder einen Tilgungswechsel nach oben vorzunehmen, lohnt es eher, mit der Bank Sondertilgungen zu vereinbaren. Denn dann haben Sie nicht dauerhaft eine höhere monatliche Belastung zu tragen, sondern können genau dann außerplanmäßig einen größeren Betrag einstreuen, wenn der finanzielle Spielraum gerade da ist. So bleiben Sie flexibel und können trotzdem schneller tilgen.

Der einfachste Weg zur optimalen Tilgung ist unser Zinsrechner. Denn damit sehen Sie genau, wie Ihre Eingaben die einzelnen Werte verändern und was sich gegenseitig beeinflusst. So finden Sie zum Beispiel heraus, wie sich Ihre Monatsrate verhält, wenn Sie einen niedrigeren oder höheren Tilgungssatz wählen oder welche Tilgungsrate mit der von Ihnen gewünschten Monatsrate erreicht wird.

Erst, wenn Ihnen die jeweiligen Zusammenhänge bewusst sind, können Sie auch die richtigen Entscheidungen für Ihre Baufinanzierung treffen. Am besten rechnen Sie mit einem unserer Experten verschiedene Möglichkeiten durch, klären sämtliche offene Fragen und finden gemeinsam die beste Tilgung für Sie heraus.