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Annuitätendarlehen: Die zuverlässige Baufinanzierung

Annuitätendarlehen: Zins und Tilgung berechnen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei der Suche nach einer Baufinanzierung kommen Interessenten fast schon automatisch mit dem Begriff Annuitätendarlehen in Berührung. Schließlich wird heutzutage die Mehrheit aller Baudarlehen in Form eines Annuitätendarlehens vergeben. Doch was macht ein Annuitätendarlehen aus und welche Besonderheiten bringt es für Kreditnehmer mit sich? Diese Fragen werden nun etwas genauer beantwortet.

Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

Der Begriff Annuitätendarlehen leitet sich vom lateinischen Begriff Annuität (annus= Jahr) ab, der eine konstante Jahresleistung beschreibt. Somit zahlt der Kreditnehmer über die Laufzeit verteilt jedes Jahr den gleichen Betrag zurück, bis die Zinsbindung mit konstanten Bauzinsen ausläuft.

Innerhalb der monatlichen oder auch vierteljährlichen Raten gibt es mit jeder Zahlung lediglich Verschiebungen zwischen dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass Zinsen nur auf die jeweilige Restschuld fällig werden, die sich ja mit jeder Rückzahlungsrate verringert. Um die Raten konstant zu halten, wird dabei der Zinsanteil stets um die jeweilige Zinsersparnis erhöht. Ein kleiner Tilgungsplan über ein Jahr soll dies demonstrieren:

Monat

Schuldenstand
zum Monatsanfang

Ratenzahlung

davon Zinsen

davon Tilgung

Schuldenstand
zum Monatsende

1

8.000,00 €

673,85 €

13,21 €

660,63 €

7.339,37 €

2

7.339,37 €

673,85 €

12,12 €

661,72 €

6.677,64 €

3

6.677,64 €

673,85 €

11,03 €

662,82 €

6.014,83 €

4

6.014,83 €

673,85 €

9,93 €

663,91 €

5.350,92 €

5

5.350,92 €

673,85 €

8,84 €

665,01 €

4.685,91 €

6

4.685,91 €

673,85 €

7,74 €

666,11 €

4.019,80 €

7

4.019,80 €

673,85 €

6,64 €

667,21 €

3.352,60 €

8

3.352,60 €

673,85 €

5,54 €

668,31 €

2.684,29 €

9

2.684,29 €

673,85 €

4,43 €

669,41 €

2.014,88 €

10

2.014,88 €

673,85 €

3,33 €

670,52 €

1.344,36 €

11

1.344,36 €

673,85 €

2,22 €

671,62 €

672,73 €

12

672,73 €

673,85 €

1,11 €

672,73 €

0,00 €

Gesamtsummen

8.000,00 €

8.086,14 €

86,14 €

8.000,00 €

0,00 €

An diesem Beispiel lässt sich sehr gut beobachten, wie der Zinsanteil der Rückzahlungsrate mit jedem Monat zugunsten des Tilgungsanteils sinkt. Die Raten bleiben gerade bei einer Baufinanzierung während der Zinsbindungsfrist konstant.

Welche Besonderheiten sind beim Annuitätendarlehen zu beachten?

Wer für seine Baufinanzierung ein Annuitätendarlehen nutzt, sollte dabei einige Besonderheiten beachten. Dazu gehören:

1. Anfängliche Tilgung

Da sich der Anteil der Tilgung innerhalb der Rate von Monat zu Monat steigert, können Kreditnehmer nur die sogenannte anfängliche Tilgung bestimmen. Das ist praktisch der Startpunkt, an dem die Tilgung einer Baufinanzierung beginnt, und gleichzeitig beschreibt der anfängliche Tilgungssatz, wie viel im ersten Jahr  von der Restschuld insgesamt getilgt werden soll. Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst letztlich viele entscheidende Aspekte eines Annuitätendarlehens:

  • je höher die anfängliche Tilgung, desto höher die Rückzahlungsrate
  • je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist das Baudarlehen abgezahlt
  • je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger die Zinskosten


Diese drei Zusammenhänge sollen nun kurz am Beispiel einer Baufinanzierung über 100.000 Euro mit einem gebundenen Sollzins von 2,0% aufgezeigt werden:
 

Darlehenssumme

Sollzins

Anfängliche Tilgung

Rückzahlungsrate

Gesamtdauer

Zinskosten

100.000 €

2,0 %

1,0 %

250,00 €

54,98 Jahre

64.929,17 €

100.000 €

2,0 %

2,0 %

333,33 €

34,69 Jahre

38.744,98 €

100.000 €

2,0 %

3,0 %

416,67 €

25,56 Jahre

27.812,86 €

2. Zinsbindung

Eine Baufinanzierung bringt aufgrund hoher Darlehenssummen mitunter sehr lange Laufzeiten mit sich. 20 bis 30 Jahre bis zur kompletten Tilgung der Darlehensschuld sind dabei keine Seltenheit. Für eine gute Planungssicherheit bieten die Banken potenziellen Kreditnehmern an, den Sollzinssatz des Annuitätendarlehens über einen gewissen Zeitraum hinweg unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung konstant zu halten.

Dieser Zeitraum wird als Sollzinsbindung bezeichnet und bietet auch für die Bank eine größere Planungssicherheit. Eine Baufinanzierung kann während der Zinsbindungsfrist nämlich bis auf besonders triftige Gründe nur mit Zustimmung der Bank vorzeitig gekündigt werden. Sollte sich eine Bank darauf einlassen, verlangt sie zudem für die Kündigung des Annuitätendarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Kosten der Finanzierung insgesamt deutlich erhöht. Aus diesem Grund sollten das aktuelle Zinsniveau sowie der individuelle Zinssatz genau bewertet werden:

  • Allgemein niedriges Zinsniveau: Lange Zinsbindungsfristen von 10-25 Jahren sichern die niedrigen Zinsen für die Zukunft. Somit lässt sich ein eventuelles Ansteigen der Zinsen in den nächsten Jahren geschickt überbrücken.
  • Allgemein hohes Zinsniveau: Durch eine eher kurze Zinsbindungsfrist von 5-10 Jahren können Kreditnehmer die hohen Zinsen schneller durch eine günstigere Anschlussfinanzierung senken. Dies funktioniert natürlich nur, wenn in dem Zeitraum die Zinsen tatsächlich wieder sinken.

Tipp: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Tipp: Laut §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehensnehmer eine Baufinanzierung nach 10 Jahren in jedem Fall mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Dies gilt auch, wenn die Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre dauert. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht berechnen.

3. Anschlussfinanzierung

Da eine Baufinanzierung eher selten innerhalb der Zinsbindung komplett abgezahlt wird, sollten sich Kreditnehmer frühzeitig Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen. Auch hierbei wird wieder ein Annuitätendarlehen abgeschlossen, es stellt sich aber die Frage, ob die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) durchgeführt werden soll. Häufig empfiehlt es sich, frühzeitig (6 bis 12 Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung) Angebote von anderen Banken einzuholen. Mit diesen kann der Kreditnehmer auch seine bisherige Bank konfrontieren und eventuell bessere Konditionen auf der Basis des dann vorherrschenden Zinsniveaus herausholen. Dabei sind einige Punkte zu beachten:

  • Die Planung sollte möglichst früh beginnen, um genug Zeit für die Angebotssondierung zu haben.
  • Auch beim dann gültigen Zinsniveau ist die Zinsbindung des neuen Immobiliendarlehens wieder ein wichtiger Faktor.
  • Bei einer Umschuldung sollten im Schnitt Kosten für die Abtretung (250-350 Euro) oder Neueintragung der Grundschuld (knapp 1.000 Euro ) mit einkalkuliert werden. In Einzelfällen übernimmt diese jedoch die neue Bank.

Tipp: Forward Darlehen nutzen

Liegen die Zinsen in den letzten Jahren vor Auslaufen der Zinsbindung besonders niedrig, kann auch ein Forward Darlehen sehr interessant sein. Damit lassen sich die Zinsen für bis zu 5 Jahre in der Zukunft sichern.

Welche Vorteile weist ein Annuitätendarlehen auf?

Der Grund für die große Beliebtheit des Annuitätendarlehens bei Konsumkrediten und vor allem bei Baufinanzierungen liegt in den Vorteilen dieser Darlehensart. Gerade bei einem Baukredit können Kreditnehmer in vielerlei Hinsicht profitieren:

  • Planungssicherheit durch gleichbleibende finanzielle Belastung
  • Tilgung kann relativ frei gewählt und an die eigenen Bedürfnisse angepasst werden
  • Schnelle Tilgung, da von Anfang an Rückzahlungen geleistet werden
  • Spätere Zinssteigerungen schlagen nur noch bei der Anschlussfinanzierung mit deutlich kleinerer Kreditsumme durch


Nachteilig wirkt sich lediglich aus, dass die hohe Planungssicherheit auch eine gewisse Bindung bedeutet. Eine Baufinanzierung lässt sich während der Zinsbindung nämlich kaum vorzeitig kündigen. So können Kreditnehmer eventuelle Zinssenkungen nicht immer realisieren

Ihr Weg zum optimalen Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist heute der Standard in der Baufinanzierung. Es zeichnet sich besonders durch die gleichbleibenden Raten aus, die ein hohes Maß an Planungssicherheit versprechen. Wer zudem die Zinsbindung im Blick behält, die Anschlussfinanzierung rechtzeitig plant und die anfängliche Tilgung richtig wählt, kann sich den Traum vom Eigenheim durchaus günstig erfüllen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen dabei: Fordern Sie ganz unverbindlich aktuelle Finanzierungsangebote von uns an und erhalten Sie infrage kommende Darlehensvarianten, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können.

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