Welche Sollzinsbindung lohnt sich bei einer Baufinanzierung?

Die Bedeutung der Zinsbindung

Unter Zinsbindung versteht man den Zeitraum, in dem die Sollzinsen Ihres Baudarlehens weder steigen noch fallen. Sie bleiben für die Dauer des von Ihnen mit Ihrer Bank vereinbarten Zeitraums konstant und passen sich während dieser Phase nicht dem aktuellen Marktgeschehen an. Das bedeutet, dass innerhalb dieser Zeitspanne nicht nur der Zins, sondern auch Ihre monatliche Belastung gleich bleibt. Durch eine Zinsbindungsfrist können Sie Ihre Ausgaben also besser einschätzen, planen und bewältigen.

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Die Auswirkungen einer Sollzinsbindung

Bei einer Baufinanzierung geht es meist um sehr hohe Summen von 100.000 Euro und mehr. Wenn der Zinssatz sich den eventuell täglichen Änderungen anpassen würde, wüssten Sie als Kreditnehmer nie, wie hoch Ihre nächste Monatsrate wäre und ob Sie diese überhaupt zahlen können. Eine Zinsbindung hingegen bietet Ihnen die Sicherheit, dass Sie sich Ihr Darlehen für die festgelegte Zeit leisten und die monatlichen, nicht nach oben oder unten abweichenden Raten aufbringen können. Denn während der Zinsbindungsfrist kann der Zins weder durch Sie noch durch die Bank geändert werden.

Die Zinsbewegungen des internationalen Finanzmarktes beeinflussen Ihren Darlehensvertrag während der Sollzinsbindung nicht, Sie sind also vor Zinserhöhungen geschützt. Auf der anderen Seite heißt das jedoch, dass – wenn der Zins sinkt – Sie für die vereinbarte Zeit trotzdem den festgelegten, also höheren Zinssatz zahlen müssen. Außerdem erhöhen Zinsbindungsfristen Ihre monatlichen Ausgaben, weil die Bank sich die durch die Zinsfestschreibung entstehende Planungssicherheit in Form eines höheren Zinssatzes bezahlen lässt.

Die richtige Zinsbindungsfrist festlegen

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, können Sie zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Besonders gängig sind Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren. Es gibt aber auch Zinsfestschreibungen von 5, 20, 25 oder 30 Jahren. In Ausnahmefällen kann der Zinssatz sogar für die gesamte Dauer der Baufinanzierung festgeschrieben werden. In diesem Fall spricht man von einem Volltilgerdarlehen.

Bei einem Volltilgerdarlehen haben Sie Ihr Darlehen nach Ende der Zinsbindung vollständig abgezahlt. Ohne Volltilgerdarlehen müssen Sie nach Ablauf der ersten Zinsbindung mit der Bank eine neue Zinsfestschreibung vereinbaren. Dies ist notwendig, weil Ihr Darlehen zu diesem Zeitpunkt, also nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung, in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.

Bei jeder Baufinanzierung stellt sich der Darlehensnehmer die Frage, für welche Sollzinsbindung er sich entscheiden soll.

Welche Zinsbindungsfrist sollen Sie also wählen? Mit unserem Zinsrechner können Sie sich schon mal einen ersten Eindruck davon machen, wie sich unterschiedliche Sollzinsbindungen auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Kurze Zinsbindung

Sind die Zinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, gibt es aber deutliche Anzeichen für eine baldige Senkung, dann empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung von drei bis fünf Jahren. Denn auf diese Weise kommen Sie aus dem Vertrag schnell wieder heraus und können eine neue Zinsbindung zu den neuen, niedrigen Zinsen festlegen.

Kurze Zinsfestschreibungen sind außerdem sinnvoll, wenn Sie Ihr Darlehen innerhalb dieser kurzen Zeitspanne durch eine hohe Tilgung oder Sondertilgung komplett zurückzahlen können. Denn ansonsten bleibt bei einer kurzen Sollzinsbindung meist eine recht große Restschuld übrig, die anschließend zu den dann geltenden Zinssätzen zurückgezahlt werden muss.

Das Risiko, dass die Zinsen während der Zinsfestschreibung steigen und Ihre Anschlussfinanzierung damit teurer wird, ist momentan sehr hoch. Wenn Sie also bereits wissen, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen werden, um das Darlehen innerhalb dieser kurzen Zinsbindungsfrist zurückzuzahlen, sollten Sie eine lange Zinsbindung wählen.

Lange Zinsbindung

Falls die Zinsen gerade niedrig sind, jedoch voraussichtlich in naher Zukunft ansteigen, ist eine lange Zinsbindung von zum Beispiel 20 Jahren zu empfehlen. Damit können Sie sich die günstigen Bauzinsen möglichst lange sichern und das Zinsänderungsrisiko minimieren. Darunter versteht man die Gefahr, dass sich die Zinsen über längere Zeiträume stark verändern und die Kosten für eine Anschlussfinanzierung erhöhen.

Der Zinsaufschlag, den die Bank für diese Sicherheit verlangt, wird größer, je länger Sie die Zinsen festschreiben lassen. Er liegt ungefähr bei 0,3 Prozentpunkten je fünf Jahre Zinsfestschreibung. Die dadurch entstehenden Mehrkosten gleichen sich allerdings meist schnell wieder aus, weil Sie – sobald die Zinsen steigen – weiterhin die günstigen Zinsen zahlen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihres Darlehensvertrags galten.

Da die Hypothekenzinsen bereits seit längerer Zeit sehr niedrig sind, lohnt sich im Moment eine lange Zinsbindung – insbesondere, wenn Ihr finanzieller Spielraum nicht allzu hoch ist und Sie eine niedrige Tilgung bevorzugen.

Beispielrechnung: 10 oder 20 Jahre Zinsbindung?

Sie möchten ein Darlehen über 250.000 Euro für eine Baufinanzierung aufnehmen. Der Zins liegt bei 0,81 Prozent, Ihre Tilgung bei 3 Prozent. Welchen Unterschied machen 10 oder 20 Jahre Zinsfestschreibung?

Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren beträgt Ihre monatliche Rate 793 Euro, Ihre Restschuld liegt nach den 10 Jahren bei ungefähr 171.906 Euro. Bei einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren zahlen Sie einen Zinsaufschlag von ungefähr 0,6 Prozentpunkten. Daraus ergibt sich monatlich eine Rate von 910 Euro und nach 20 Jahren eine Restschuld von 76.726 Euro. Hier lohnt es sich trotz höherem Zinssatz also monatlich 200 Euro mehr zu zahlen. Denn die Restschuld sinkt dadurch innerhalb von 10 weiteren Jahren, in denen Sie Zinsen und Tilgung zahlen, um fast 100.000 Euro.

Neben Zinsfestschreibungen Sondertilgungen berücksichtigen

Bei der Entscheidung für eine kurze oder lange Zinsbindungsfrist sollten Sie die Höhe der Zinsen jedoch nie isoliert betrachten, sondern ebenso die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung berücksichtigen, die angibt, wann Sie wieder schuldenfrei sind. Auch die am Ende der Zinsfestschreibung verbleibende Restschuld gilt es im Hinterkopf zu behalten. Denn diese müssen Sie anschließend zu den dann geltenden Zinsen zurückzahlen. Hinzu kommen mögliche Sondertilgungen, die Sie vornehmen möchten, die eventuellen Zinsaufschläge für bestimmte Zinsbindungsfristen und die zukünftige Entwicklung der Baufinanzierungszinsen, die sich auf Ihre Anschlussfinanzierung auswirkt.

Kündigung einer Sollzinsbindung

Während einer laufenden Zinsbindungsfrist können Sie Ihren Darlehensvertrag nach § 489 BGB grundsätzlich nicht kündigen. Falls die Zinsen also fallen, dürfen Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen und einen neuen Vertrag mit günstigeren Zinsen abschließen. Auch bei privaten Gründen wie Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit besteht kein Kündigungsrecht. Ob Sie trotzdem kündigen können, liegt im Ermessen der Bank – außer, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. In diesem Fall kann die Bank Ihre Kündigung nicht ablehnen.

In der Regel verlangt das Kreditinstitut in jedem Kündigungsfall eine Vorfälligkeitsentschädigung, da ihm ein Zinsschaden entsteht. Dies ist immer der Fall, wenn die Bank den von Ihnen zurückgezahlten Kredit nur zu einem Zinssatz verleihen kann, der geringer ist, als der Zinssatz, zu dem Sie den Betrag geliehen hatten. Falls Sie gerade an eine vorzeitige Kündigung denken: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel so hoch, dass sich die vorzeitige Kündigung aufgrund gesunkener Zinsen nicht lohnt.

Die 10 Jahre beginnen mit dem Zeitpunkt der Vollauszahlung Ihres Darlehens. Wenn Sie Ihr Darlehen also zum Beispiel am 15. Mai 2016 ausgezahlt bekommen haben und den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt nutzen möchten, ist dies der 16. Mai 2026. Ab diesem Datum ist eine Kündigung jederzeit möglich. Aussprechen können Sie die Kündigung natürlich auch schon früher, sogar bereits direkt nach Vertragsunterzeichnung. Am Tag Ihrer Kündigung beginnt die sechsmonatige Kündigungsfrist Ihrer Baufinanzierung, während der Ihr Darlehensvertrag unverändert weiterläuft.

Bei einer Kündigung zum 16. Mai 2026 endet diese Frist am 16. November 2026. Ab dem 17. November 2026 haben Sie dann zwei Wochen Zeit, das gesamte Darlehen an die Bank zurückzuzahlen, also bis einschließlich 30. November 2026. Versäumen Sie die Rückzahlung und zahlen die Summe erst am 1. Dezember 2026 oder später zurück, gilt die Kündigung als unwirksam. In diesem Fall läuft Ihr Darlehensvertrag weiter und Sie müssen eine neue Kündigung aussprechen. Auch auf diese folgen wieder eine sechsmonatige Kündigungsfrist und zwei Wochen Zeit, in denen Sie das geliehene Geld zurückzahlen müssen. Um im Falle einer Kündigung während der Sollzinsbindung nicht plötzlich ohne Darlehen dazustehen, sollten Sie unbedingt rechtzeitig Ihre Anschlussfinanzierung planen.

Variables Darlehen als Alternative zur Sollzinsbindung

Wenn Sie sich nicht über Jahre an einen festen Zins binden möchten, können Sie das variable Darlehen zur Baufinanzierung verwenden. Dabei vereinbaren Sie weder einen festen Zinssatz noch eine Zinsbindungsfrist mit Ihrer Bank. Stattdessen passt das Kreditinstitut Ihre Zinsen alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau an. Als Grundlage für die Anpassung dient der sogenannte Drei-Monats-EURIBOR. Das ist der Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen.

Auf diese Weise bleiben Sie bei Ihrer Baufinanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit flexibel. Denn variable Darlehen lassen sich jederzeit vollständig tilgen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Dies ist insbesondere dann eine gute Lösung, wenn Sie bereits zum Zeitpunkt des Hauskaufs wissen, dass Ihnen bald eine größere Summe Geld zur Verfügung stehen wird, mit der Sie das Darlehen bezahlen können. Außerdem haben Sie die Chance, das variable Darlehen zu einem Termin Ihrer Wahl in ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung umzuwandeln. Zusätzliche Kosten entstehen Ihnen durch die Umwandlung nicht.

Allerdings sollten Sie gerade in einer Niedrigzinsphase die Vor- und Nachteile eines varibalen Darlehens genau abwägen. Sie sind zwar flexibel, was die Kündigungsfrist betrifft, dennoch sollten Sie sich die niedrigen Zinsen möglichst lange fest sichern. So können Sie Ihre Baufinanzierung und deren Monatsraten lange festhalten und planen.

Die wichtigsten Fakten zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Um beim Thema Baufinanzierung und Sollzinsbindung keinen Aspekt zu vergessen und sich nicht nachträglich über eine falsche Entscheidung zu ärgern, fassen wir Ihnen unsere Infos und Tipps noch einmal zusammen.

• Sollzinsbindungen dienen der Planungssicherheit.
• Sie erhöhen allerdings die Zinsen, da die Bank sich diese Sicherheit bezahlen lässt.
• Zinsbindungen sind in 5er-Schritten von 5 bis 30 Jahren oder über die gesamte Dauer der Baufinanzierung möglich (Volltilgerdarlehen).
• Die Banken verlangen im Schnitt 0,3 Prozent Zinsaufschlag pro 5 Jahre Zinsbindung.
• Eine Kündigung während der Zinsbindung ist nur bei Verkauf oder nach 10 Jahren möglich.
• Bei hohen Zinsen und sinkender Tendenz sollten Sie eine kurze Zinsbindung wählen.
• Bei niedrigen Zinsen und steigender Tendenz empfehlen wir eine lange Zinsbindung.
• Mit einem variablen Darlehen lässt sich die Sollzinsbindung auf Wunsch umgehen.