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Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf sichere Beine stellen: So geht's!

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Ohne Moos nix los: Kein Eigenkapital, kein Haus?

Den Traum vom eigenen Haus träumen viele. Trotz steigender Immobilienpreise ist die Gelegenheit immer noch günstig, weil die Bauzinsen nach wie vor niedrig sind. Doch ohne Eigenkapital sieht es schlecht aus mit dem Eigenheim. Die allgemeine Empfehlung lautet: Ganze 20 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aufbringen können, um den Kauf auf die Beine zu stellen.

Bei einem Haus von 400.000 Euro sind das mal eben 80.000 Euro. Die hat nicht jeder auf der hohen Kante. Das wirft die Frage auf: Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich? Die Antwort lautet: Ja, ist es. Aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, und die werden von Bank zu Bank unterschiedlich definiert. In jedem Fall sollten Sie die denkbaren Konsequenzen genau kennen, bevor Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wagen.

Finanzieren ohne Eigenkapital: Risiken und Voraussetzungen

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es einiges zu bedenken. Wenn Sie mit diesem Gedanken spielen, ist es ratsam, sich vorher die Voraussetzungen und Risiken zu vergegenwärtigen.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lauten:

  • Exzellentes Einkommen
    Ein regelmäßiges, hohes Haushaltseinkommen, das eine langfristige Abzahlung der Kreditraten garantiert, ist oberste Voraussetzung. 
  • Sehr gute Bonität
    Ein tadelloser SCHUFA-Score verbessert Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Wer bereits viele Kredite auf der Uhr und in der Vergangenheit eine schlechte Zahlungsmoral an den Tag gelegt hat, hat schlechtere Karten.
  • Wertvolle Immobilie
    Das angepeilte Kaufobjekt sollte in einem sehr guten Zustand sein und sich in bevorzugter Lage befinden.

Risiken einer eigenkapitallosen Finanzierung

Die größten Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bestehen in folgenden Punkten:

  • Höhere Kosten 
    Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist teurer: Die monatliche Rate, die Sie tragen müssen, ist in der Regel wesentlich höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital, und die Zinskosten können sich verdoppeln oder sogar verdreifachen. Damit geht das Risiko, die höhere Belastung langfristig tragen zu können, Hand in Hand.
  • Längere Abzahlung
    Ohne Eigenkapital dauert es länger, bis die Baufinanzierung abbezahlt ist, und dabei sprechen wir von mehreren Jahren.
  • Höhere Schulden nach Zwangsversteigerung
    Wenn Sie im Laufe der Baufinanzierung zahlungsunfähig werden, hat die Bank das Recht, Ihre Immobilie zu versteigern, um an ihr Geld zu kommen. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in diesem Fall die Wahrscheinlichkeit höher, auf einem größeren Schuldenberg sitzen zu bleiben, als bei einer Finanzierung, die von vorneherein durch Eigenkapital angereichert wurde.

Beispielrechnung zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In diesem Schritt wollen wir durch konkrete Zahlen einmal greifbar machen, welchen Unterschied Eigenkapital bei einer Baufinanzierung ausmachen kann. Dazu bleiben wir beim Beispielhaus, das 400.000 Euro kostet und nehmen an, dass Sie die Immobilie mit einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent pro Jahr und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren finanzieren, nur mit folgendem Unterschied:

Im ersten Fall gehen wir davon aus, dass kein Eigenkapital vorhanden ist, und im zweiten Fall sind die empfohlenen 20 Prozent, also 80.000 Euro an Bord. Weil vorhandenes Eigenkapital die Bank dazu bringt, Ihnen einen besseren Zins zu geben, erhalten Sie im ersten Fall einen Zins von 3,0 Prozent pro Jahr und im zweiten Fall honoriert die Bank das Eigenkapital mit 2,0 Prozent pro Jahr.

Sie können am folgenden Beispiel erkennen: Durch das Eigenkapital und den besseren Zins ist die Monatsrate bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital um genau 600 Euro niedriger. Nach zehn Jahren haben Sie – ebenfalls dank Eigenkapital – 57.623 Euro mehr Restschuld abgezahlt und gleichzeitig 49.623 Euro weniger Zinsen an die Bank überwiesen. Würden Sie unter denselben Umständen weiterfinanzieren, wären Sie zudem vier Jahre schneller mit der Baufinanzierung fertig als bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Bedingungen

Ohne Eigenkapital

Mit Eigenkapital

Eigenkapital:

0 €

80.000 € Eigenkapital

Benötigte Darlehenssumme:

400.000 €

320.000 €

Effektivzins:

3,0 % p.a.

2,0 % p.a.

Monatliche Rate

1.666 €

1.066 € p.a.

Restschuld nach 10 Jahren

306.839 €

249.216 €

Zinsen gezahlt

106.839 €

57.216 €

Theoretische Dauer bis zur vollständigen Tilgung

34 Jahre und 7 Monate

30 Jahre und 5 Monate

Empfehlung: 20 Prozent statt Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Beispielrechnung zeigt es deutlich: Eigenkapital hat einen großen Wert bei einer Baufinanzierung. Sie profitieren in vielerlei Hinsicht von einer geringeren Monatsrate, niedrigeren Zinskosten und der schnelleren Abzahlung der Restschuld. Daher empfehlen wir Ihnen in jedem Fall, möglichst 20 Prozent Eigenkapital einzubringen, um diese positiven Effekte mitzunehmen. 

Verschiedene Arten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einem Immobilienkauf fallen vielerlei Kosten an, und bei Weitem nicht nur der Kaufpreis. Er steht zwar im Mittelpunkt, aber es kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu. Dazu gehören die obligatorischen Notarkosten (denn jeder Immobilienkauf ist in Deutschland per Gesetz über einen Notar abzuwickeln), die Grunderwerbsteuer (die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist), die Gebühren für den Eintrag des Kredits ins Grundbuch, und falls ein Makler im Spiel war, möchte auch dieser bezahlt werden. All das lässt sich ebenfalls über Kredite finanzieren. Daraus resultierend unterscheidet man bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwei verschiedene Arten:

  • Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird nur der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. Für die Nebenkosten setzen Sie Eigenkapital ein.
  • Bei der 110-Prozent-Finanzierung, die auch Vollfinanzierung genannt wird, werden darüber hinaus auch noch sämtliche Kaufnebenkosten durch Kredite abgedeckt. In diesem Fall lassen Sie überhaupt kein Eigenkapital in Ihre Finanzierung einfließen.

 

 

Kreditinstitute gehen eher auf eine 100-Prozent- als auf eine 110-Prozent-Finanzierung ein. Grund: Die Nebenkosten müssen über einen Privatkredit, also einen normalen Ratenkredit, finanziert werden. Für diesen Kredit erhält die Bank im Gegenzug keinen Eintrag ins Grundbuch, somit funktioniert die Immobilie nicht als Gegenwert für den Ratenkredit. Das ist vielen Banken zu riskant, obwohl sie den Ratenkredit mit höheren Zinsen versehen können. Es bietet sich also an, zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche zu finanzieren, um die Chancen auf eine Baufinanzierung zu steigern. 

Die wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Mit einem guten Einkommen, einer guten Bonität und einer einwandfreien Immobilie gehören Sie möglicherweise zum Kreis der Bankkunden, die auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung erhalten. In diesem Fall gibt es einige Maßnahmen, die Sie treffen können, um sich gegen Risiken zu wappnen und die Baufinanzierung gut aufzustellen.

1. Höher tilgen

Eine alte Regel der Baufinanzierung besagt: Wer nicht vorher spart, muss nachher sparen. Wenn Sie also ein Haus kaufen ohne Eigenkapital mitzubringen, sollten Sie unbedingt höher tilgen, also monatlich höhere Beträge aufwenden, um Ihre Schulden abzuzahlen. Wie funktioniert das? Wenn Sie das Darlehen abschließen, wird die Bank Sie fragen, welchen anfänglichen Tilgungssatz Sie ansetzen möchten. Hintergrund: Mit der monatlichen Rückzahlungsrate zahlen Sie zu einem Teil Zinsen an die Bank und zum anderen Teil Ihre Restschuld ab. Diesen anderen Teil nennt man: Tilgung. Je höher Sie den anfänglichen Tilgungssatz ansetzen, desto höher ist auch Ihre Monatsrate, aber desto schneller zahlen Sie Ihre Restschuld ab. Das ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital besonders wichtig, denn umso schneller sind Sie die Schulden wieder los und müssen das Risiko nicht mehr tragen. Es gilt also, eine gute Balance zu finden: Nicht zu langsam abzuzahlen, aber die Monatsrate mit der Tilgung auch nicht zu sehr in die Höhe zu schrauben. Ein guter Berater hilft Ihnen, hier das passende Mittelmaß zu finden.

2. Baufinanzierung ohne Eigenkapital gut absichern

Das Leben kommt oft anders als man denkt. Daher ist die richtige Absicherung das A und O – insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Um bei einem Todesfall des Hauptverdieners eine Versorgungslücke zu vermeiden, können Sie Ihre Verbliebenen mit einer Risikolebensversicherung absichern. Sie wird an die Hinterbliebenen, also an Partner und Kinder ausbezahlt. Bei vielen Kreditinstituten der Abschluss einer solchen Versicherung sogar Voraussetzung für ein Darlehen. Oft empfiehlt sich auch eine gegenseitige Risikolebensversicherung, also sowohl für Sie als auch für Ihren Lebenspartner.

3. Beim Neubau Eigenleistung einbringen

Eine Möglichkeit, trotz fehlender finanzieller Mittel Eigenkapital einzubringen, ist die sogenannte Eigenleistung. Falls Sie bei einem Neubau selbst handwerklich tätig werden, akzeptieren Banken in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistungen, jedoch nicht mehr als 30.000 Euro. Die Kreditinstitute analysieren allerdings genau, welche Arbeiten Sie selbst übernehmen wollen und ob es realistisch ist, dass Sie diese fachgerecht erledigen. Wenn Sie selbst Fenster einsetzen und dabei Fehler machen, kann dies den Wert der Immobilie senken. Geht es lediglich um das Verlegen von Fliesen oder das Streichen der Wände, hat das weniger große Auswirkungen. Wenn Sie keinen handwerklichen Beruf ausüben, sind die Banken kritischer und akzeptieren eher fünf bis zehn Prozent. Erkennen die Banken den Wert Ihrer Eigenleistungen an, gewähren sie Ihnen einen niedrigeren Zins.

4. Grundstücke, Immobilien und Privatkredite einbeziehen

Manchmal versteckt sich Eigenkapital an Stellen, an denen man es gar nicht auf den ersten Blick vermutet. Hinterfragen Sie auf diese Weise einmal Ihre Besitztümer: Schuldenfreie Grundstücke und Immobilien zählen unter bestimmten Umständen auch als Eigenkapital. Falls Sie zum Beispiel Ihr Baugrundstück schon erworben und vollständig bezahlt haben, wird dieses bereits als Eigenkapital angesehen. Haben Sie es erst zu 80 Prozent bezahlt, lassen sich auch nur 80 Prozent des Wertes anrechnen. Falls Sie ein Grundstück oder eine Immobilie gemeinsam mit Ihren Geschwistern geerbt haben, benötigen Sie deren Zustimmung, bevor Sie das Grundstück bzw. die Immobilie als Sicherheit einbringen dürfen. Banken bevorzugen es allerdings, wenn Sie der alleinige Eigentümer sind. Und auch ein Privatkredit der Eltern oder anderer Privatpersonen lässt die Bank als Eigenkapital gelten. All das reduziert den Zinssatz, den die Bank Ihnen bietet, und spart auf diese Weise eine Menge Zinskosten ein. 

5. Parallel Bausparverträge laufen lassen

Ein Bausparvertrag ist eigentlich dazu da, innerhalb von meist sieben oder acht Jahren Eigenkapital anzusparen, um anschließend zusätzlich ein günstiges Bauspardarlehen zu bekommen. Mit beidem zusammen (dem gesparten Geld und dem Darlehen) bezahlen Sie dann Ihr Haus. Eine weitere, vorteilhafte Funktion des Bausparvertrags ist weniger bekannt: Sie können Ihre Finanzierung damit für die Zukunft absichern, und das ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital besonders sinnvoll. Dazu schließen Sie – falls Ihr finanzieller Spielraum es noch zulässt, versteht sich – parallel zu Ihrer Baufinanzierung einen Bausparvertrag ab. Er sorgt in zweierlei Hinsicht für Sicherheit:

  • Mit ihm schaffen Sie Instandhaltungsrücklagen:
    Ein Bausparvertrag lässt sich zu niedrigen Zinsen beleihen: Die Summe, die Sie bereits in den Vertrag eingezahlt haben, erhalten Sie als günstigen Kredit von der Bausparkasse. Wenn zum Beispiel das Dach oder die Heizung kaputt gehen, können Sie diesen Vorteil problemlos nutzen.
  • Mit ihm bauen Sie für die Anschlussfinanzierung vor:
    Läuft Ihre erste Baufinanzierung in ein paar Jahren aus, ist Ihr Darlehen aller Voraussicht nach noch nicht abbezahlt, und Sie müssen bei der weiteren Finanzierung unter Umständen mit höheren Zinsen rechnen. Dadurch würde sich Ihre Monatsrate in der nächsten Finanzierungsrunde erhöhen, und das kann Sie in erhebliche Schwierigkeiten bringen. Wenn Sie den Bausparvertrag so planen, dass er genau fällig wird, sobald Ihr erstes Darlehen ausläuft, können Sie die Bausparsumme als Anschlussfinanzierung verwenden.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit guter Beratung meistern

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital stellt Immobilienkäufer vor eine Menge Fragen: Reicht mein Einkommen dafür aus? Ist das wirklich meine Chance, an ein Eigenheim zu kommen, oder ist es nicht viel zu riskant? Unter bestimmten Umständen ist eine Vollfinanzierung durchaus machbar, aber an den aufkommenden Fragen lässt sich bereits erkennen – trivial ist sie nicht. Worauf es dabei vor allem ankommt, ist eine wasserdichte, solide Finanzplanung. Leichter gesagt, als getan, denn ohne fachkundigen Beistand sind die meisten Immobilienkäufer in diesem Punkt überfragt. Holen Sie sich Fachexpertise dazu: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung gehen mit Ihnen alle Chancen und Risiken durch. Sprechen Sie einfach mit unseren Beratern oder fordern Sie unverbindliche Finanzierungsvorschläge an. Sicher finden wir eine Lösung für Ihr Vorhaben, das sowohl Sie als auch Ihre Bank ruhig schlafen lässt.

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