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Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Kein Hauskauf ohne Eigenkapital – oder doch? Wir erklären Ihnen, welche Vermögenswerte zum Eigenkapital zählen, wie viel Eigenkapital bei einer Baufinanzierung im Idealfall vorhanden sein sollte und welche Alternativen Ihnen zur Verfügung stehen.

Grundsätzlich gilt: Um einen Darlehen zu beantragen, sollten mindestens die Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch- oder Maklergebühren) mit Eigenkapital abgedeckt werden können.

Doch auch ganz ohne Eigenkapital lässt sich in der Regel eine Bank finden und ein Haus abbezahlen – denn bei einer Baufinanzierung kommt alles auf Ihre ganz persönliche Situation an.

Sind 20 Prozent Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung ein Muss?

Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto besser. Denn je höher das Eigenkapital, desto sicherer ist Ihre Immobilienfinanzierung und desto geringer das Risiko, dass Sie Ihre Schulden nicht zurückzahlen können. Wir empfehlen mindestens 20 Prozent des Immobilienkaufpreises und 100 Prozent der oben erwähnen Nebenkosten über Eigenkapital zu finanzieren. So bekommen Sie nicht nur niedrigere Bauzinsen von der Bank, sondern sind auch schneller wieder schuldenfrei, weil Sie geringere Zinskosten haben.

Nebenkosten mit Eigenkapital abdecken

Falls 20 Prozent nicht machbar sind, sollten Sie zumindest die Nebenkosten Ihres Hauskaufs oder Hausbaus mit Eigenkapital abdecken. Diese machen ungefähr 10 bis 15 Prozent des Immobilienkaufpreises aus. Nur die Nebenkosten selbst zu tragen, bringt die Bank aber noch nicht dazu, Ihnen günstigere Zinsen zu gewähren. Denn je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto höher ist das Risiko für die Bank. Und sobald deren Risiko steigt, steigt auch Ihr Zinssatz.

Je weniger Eigenkapital, desto höher die Zinsen

Sobald Sie über 50 Prozent des Immobilienkaufpreises per Darlehen finanzieren, steigen die Zinsen bei vielen Kreditinstituten deutlich an. Wenn Sie über 80 oder 90 Prozent per Darlehen bezahlen, sind die Zinsen besonders hoch. Werden die kompletten 100 Prozent des Immobilienwertes per Darlehen finanziert, kann der Unterschied sogar einen vollen Prozentpunkt ausmachen.

Trotzdem ist es ratsam nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Baufinanzierung zu stecken, sondern zur Sicherheit immer ungefähr drei Nettomonatsgehälter als Rücklagen zurückzubehalten. Bei ungeplanten Ausgaben, wie Reparaturen oder Neuanschaffungen von Elektrogeräten, haben Sie dann ein finanzielles Polster und können dennoch wie geplant Ihre Darlehensraten bezahlen ohne ins Stocken zu geraten.

Verkauf des Hauses kann zu Schulden führen

Zwar gilt, dass sich Ihre Immobilie bei Zahlungsschwierigkeiten notfalls auch wieder verkaufen lässt, doch in der Regel reicht der Verkaufspreis des Hauses nicht aus, um Ihr Darlehen samt Zinsen zurückzuzahlen. Dies macht folgendes Beispiel deutlich:

  • Kaufpreis Haus (2017): 250.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Darlehen: 200.000 Euro
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Sollzins: 1,18 Prozent
  • Tilgungssatz: 2,0 Prozent
  • Nebenkosten (15 Prozent des Kaufpreises): 37.500 Euro
  • Zinskosten (2017 bis 2021): 10.854 Euro
  • Restschuld (2021): 180.114,78 Euro
  • Vorfälligkeitsentschädigung: 8.908,42 Euro
  • Kosten insgesamt: 307.262,42 Euro
  • Verkaufspreis Haus (2021): 250.000 Euro
  • Ihr Verlust: 57.262,42 Euro

Wenn Sie also Anfang 2017 ein Haus im Wert von 250.000 Euro gekauft haben und Ende 2021 zum gleichen Preis wieder verkaufen, machen Sie in unserem Beispiel aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung, der Zins- und Nebenkosten einen Verlust von 57.262,42 Euro.

Grundsätzlich kann man folgende drei Fälle unterscheiden:

  1. Der Verkaufspreis ist genauso hoch wie der Kaufpreis: In diesem Fall werden Sie Ihre Restschuld mit dem Verkaufserlös begleichen können. Wenn Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt haben, sind diese nun weg – genauso wie die Zinszahlungen der vergangenen Jahre. Wenn Sie die Nebenkosten ebenfalls über das Darlehen finanziert haben, reicht der Verkaufspreis des Hauses nicht aus, um Ihre Restschuld samt Nebenkosten zurückzuzahlen. Unabhängig davon müssen Sie der Bank zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  2. Der Verkaufspreis ist niedriger als der Kaufpreis: In diesem Fall reicht der Verkaufspreis nicht aus, um die Restschuld zurückzuzahlen. Zusätzlich zu den Zinskosten, den Nebenkosten und den Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie nun auch noch die Differenz zum Kaufpreis ausgleichen.
  3. Der Verkaufspreis ist höher als der Kaufpreis: Je nachdem wie hoch der Unterschied ist, verringert sich Ihr durch Zinskosten, Nebenkosten und Vorfälligkeitsentschädigung entstandener Verlust. Bei einer sehr hohen Differenz kann in Ausnahmefällen sogar ein Gewinn entstehen.

Falls Sie einen Verkauf Ihres Hauses ins Auge fassen, sollten Sie in jedem Fall als Erstes mit Ihrer Bank sprechen und gemeinsam mit ihr die weitere Vorgehensweise klären.

Was gehört zum Eigenkapital?

Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst für Ihre Baufinanzierung aufbringen können, also angespart, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Dazu zählen zum Beispiel Sparbücher, Bargeld, Tagesgeldkonten, Girokonten, Aktien, Riester-Rente und Bausparverträge.

Grundstücke, Immobilien und Privatkredite

Schuldenfreie Grundstücke und Immobilien gehören ebenfalls zum Eigenkapital. Sie stellen Sicherheiten für das Immobiliendarlehen dar und senken den Zins. Falls Sie also Ihr Baugrundstück schon erworben und vollständig bezahlt haben, gehört dieses bereits zum Eigenkapital. Haben Sie es erst zu 80 Prozent bezahlt, gelten 80 Prozent des Grundstückswertes als Eigenkapital. Falls Sie ein Grundstück oder eine Immobilie gemeinsam mit Ihren Geschwistern geerbt haben, benötigen Sie deren Zustimmung, bevor Sie das Grundstück bzw. die Immobilie als Sicherheit einbringen dürfen. Banken bevorzugen es allerdings, wenn Sie der alleinige Eigentümer sind. Ein Gespräch mit unseren Beratern zeigt Ihnen, welche Bank vielleicht trotzdem mit sich reden lässt.

Privatkredite aus dem Familienkreis sind bei den Kreditinstituten hingegen kein Problem. Wenn Sie sich zum Beispiel von Ihren Eltern oder Verwandten Geld leihen, sieht die Bank dieses als Ihr Eigenkapital an und bietet Ihnen für die Darlehenssumme bessere Konditionen.

Was mache ich, wenn ich nur wenig Eigenkapital habe?

Höher tilgen

Eine alte Regel der Baufinanzierung besagt: Wer nicht vorher spart, muss nachher sparen. Wenn Sie also ein Haus kaufen ohne Eigenkapital mitzubringen, sollten Sie unbedingt höher tilgen, also monatlich höhere Beträge aufwenden, um Ihre Schulden abzuzahlen. Denn jede Darlehensrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Banken empfehlen bei Kunden mit wenig Eigenkapital eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent. Von der Tilgung ist die Laufzeit Ihres Darlehens abhängig. Tilgen Sie zum Beispiel mit nur einem statt mit drei Prozent, kann sich dadurch Ihre Kreditlaufzeit schnell verdoppeln.

Eigenleistung einbringen

Eine Möglichkeit trotz fehlender finanzieller Mittel Eigenkapital einzubringen, ist die sogenannte Eigenleistung. Falls Sie bei einem Neubau also selbst handwerklich tätig werden, akzeptieren Banken in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme aus Eigenleistungen, jedoch nicht mehr als 30.000 Euro. Die Kreditinstitute analysieren allerdings genau, welche Arbeiten, zum Beispiel Wände streichen oder Fliesen verlegen, Sie selbst übernehmen wollen und ob es realistisch ist, dass Sie diese fachgerecht erledigen, damit der Wert der Immobilie tatsächlich gesteigert wird. Wenn Sie keinen handwerklichen Beruf ausüben, sind die Banken kritischer und akzeptieren eher fünf bis zehn Prozent. Erkennen die Banken den Wert Ihrer Eigenleistungen an, gewähren sie Ihnen einen niedrigeren Zins.

Mit Eigenkapital fahren Sie jedoch immer besser. Denn während Geld für die Banken einen eindeutigen Wert hat, könnte Ihre Eigenleistung theoretisch von schlechter Qualität sein. Daher verlässt sich eine Bank in der Regel nie ausschließlich auf Eigenleistungen, so dass diese kein vollwertiger Ersatz für Eigenkapital sind. Sie bieten zwar Einsparpotenzial, dafür müssen Sie bei eventuell auftretenden Mängeln anschließend jedoch auch selbst für die Kosten aufkommen und können nichts reklamieren. Sanitär- und Elektroinstallationen sollten Sie daher immer von einem Fachmann durchführen lassen.

Wichtig ist ebenfalls, dass Sie realistisch kalkulieren. Denn wenn die Arbeiten letztendlich länger dauern als geplant, könnte sich der gesamte Bauplan verzögern und muss von Ihnen teuer nachfinanziert werden. Auch wegen der Materialkosten sollten Sie mit einem Experten sprechen, um herauszufinden, ob sich die Eigenleistungen wirklich für Sie lohnen.

Finanzierung mit Bausparsofortdarlehen

Eine andere Möglichkeit Eigenkapital in die Finanzierung einfließen zu lassen, ist ein Bausparvertrag. Eigentlich ist dieser dazu da, innerhalb von meist sieben oder acht Jahren Eigenkapital anzusparen, um anschließend zusätzlich ein günstiges Bauspardarlehen zu bekommen. Mit beidem zusammen – dem gesparten Geld und dem Darlehen – bezahlen Sie dann Ihr Haus.

Anders als geplant können Sie mit einem Bausparvertrag aber auch sofort eine Immobilie erwerben und erst später Eigenkapital ansparen. Bei diesem Bausparsofortdarlehen gibt Ihnen die Bausparkasse ein Vorausdarlehen über die gesamte, jetzt benötigte Summe. Daraufhin gibt es auch hier zwei Phasen: In Phase 1 zahlen Sie lediglich Zinsen für das Vorausdarlehen. Sie tilgen also nicht, das heißt Ihre Schulden nehmen in dieser Zeit nicht ab. Zeitgleich zum Vorausdarlehen schließen Sie einen Bausparvertrag über dieselbe Summe und dieselbe Laufzeit ab. Diesen Betrag sparen Sie Monat für Monat an und erhalten Zinsen.

Phase 2 beginnt, wenn Vorausdarlehen und Bausparvertrag auslaufen. Sie tilgen nun direkt einen Teil des Vorausdarlehens mit der angesparten Geldmenge aus Ihrem Bausparvertrag. Über die restliche Summe erhalten Sie von der Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Damit tilgen Sie das übrig gebliebene Vorausdarlehen. Anschließend zahlen Sie monatlich das Bauspardarlehen ab – dabei beinhalten Ihre Raten nun sowohl einen Zins- als auch einen Tilgungsanteil.

In Phase 1 zahlen Sie also Zinsen für das Vorausdarlehen und die Sparrate für den Bausparvertrag. In Phase 2 zahlen Sie die Raten für das Bauspardarlehen. In beiden Phasen haben Sie nahezu dieselbe monatliche Belastung zu tragen, verfügen aber schon von Anfang an über die gesamte benötigte Geldsumme. Der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Objektwert und Darlehenssumme, darf dabei allerdings höchstens 80 Prozent betragen, damit die Bausparkassen das Vorausdarlehen gewähren. Ganz ohne Eigenkapital funktioniert dieser Weg also nicht.

Was mache ich, wenn ich gar kein Eigenkapital habe?

Grundsätzlich ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich – in der Regel wird diese für Sie jedoch teurer als mit Eigenkapital.

Man unterscheidet bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwei verschiedene Arten: Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird zwar der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert, die Nebenkosten tragen Sie jedoch selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung, die auch Vollfinanzierung genannt wird, hingegen werden sämtlich Kosten, inklusive der Kaufnebenkosten, durch das Darlehen finanziert. In diesem Fall lassen Sie überhaupt kein Eigenkapital in Ihre Finanzierung einfließen.

Kreditinstitute gehen eher auf eine 100-Prozent- als auf eine 110-Prozent-Finanzierung ein, denn bei letzterer fehlt ihnen der Sicherheitsgegenwert für das Nebenkosten-Darlehen. Vollfinanzierte Immobilien sind grundsätzlich nur möglich, wenn Sie einen sicheren Arbeitsplatz und ein sehr gutes Einkommen haben. Selbstständige und Freiberufler haben wegen ihres schwankenden Einkommens schlechtere Chancen auf eine 100-Prozent- und 110-Prozent-Finanzierung.

Begünstigend können sich der Zustand und die Lage Ihrer Immobilie auswirken. Wenn das zu finanzierende Haus in einer bevorzugten Gegend liegt und gut erhalten ist, ist eine Finanzierung wahrscheinlicher als bei einer unattraktiven Wohnlage und einem schlechten Zustand. Außerdem ist eine überdurchschnittlich gute Bonität, die in Form des SCHUFA Scores gemessen wird, eine wichtige Voraussetzung für Ihre Baufinanzierung. Je näher dieser Score an 100 Prozent liegt, desto besser ist Ihre Bonität und desto günstiger sind Ihre Zinsen.

Durch die im März 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie bekommt die Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung allerdings wieder ein höheres Gewicht. Denn die Richtlinie führt dazu, dass Banken höhere Anforderungen bei der Kreditvergabe stellen, um so von Anfang an zu verhindern, dass sich Immobilienkäufer übernehmen. Daher ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zwar weiterhin möglich, bedarf aber unbedingt einer vorherigen Beratung.

Gleichzeitig mit Bausparverträgen vorsorgen

Falls es vom monatlichen Spielraum her möglich ist, sollten Sie parallel zu Ihrer Vollfinanzierung einen oder mehrere Bausparverträge abschließen, um Rücklagen für ungeplante Kosten zu bilden. So kommt es nicht direkt zu Zahlungsschwierigkeiten, wenn zum Beispiel das Dach defekt ist oder die Heizung kaputt geht. Außerdem sollten Sie schon jetzt die Anschlussfinanzierung im Hinterkopf haben. Denn nach Ende der Kreditlaufzeit ist Ihr Darlehen in der Regel noch nicht abbezahlt und Sie müssen bei der weiteren Finanzierung unter Umständen mit höheren Zinsen rechnen, die ebenfalls noch tragbar sein müssen. Auch hier kann ein Bausparvertrag helfen: Wenn Sie ihn so planen, dass er genau fällig wird, sobald Ihr erstes Darlehen ausläuft, können Sie das Bauspardarlehen ideal als Anschlussfinanzierung verwenden. Auch als Absicherung sind Bausparverträge bestens geeignet.

Besser absichern mit einer Risikolebensversicherung

Das Leben kommt oft anders als man denkt. Daher ist die richtige Absicherung das A und O – insbesondere bei einer Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital. Um bei einem Todesfall des Hauptverdieners eine Versorgungslücke zu vermeiden, können Sie Ihre Verbliebenen mit einer Risikolebensversicherung absichern. Denn anders als eine Kapitallebensversicherung wird die Risikolebensversicherung nicht an den Versicherten ausgezahlt, sondern an die Hinterbliebenen, also an Partner und Kinder. Die Risikolebensversicherung kann auch als Absicherung einer Baufinanzierung genutzt werden. Je nach Kreditinstitut ist deren Abschluss sogar Voraussetzung für ein Darlehen. Oft empfiehlt sich sogar eine gegenseitige Risikolebensversicherung, also sowohl für Sie als auch für Ihren Lebenspartner.

Was muss ich beim Thema Eigenkapital sonst noch beachten?

Möbelkauf nicht über die Baufinanzierung möglich

Bei einem Hausbau oder Hauskauf müssen Sie nicht nur für den Kaufpreis und die Nebenkosten aufkommen, sondern benötigen auch Geld für die Einrichtung – zum Beispiel für eine neue Einbauküche, die Badezimmerausstattung oder das Klettergerüst der Kinder. All das gehört zwar streng genommen zum Haus, kann aber nicht über das Immobiliendarlehen finanziert werden. Denn Möbel sind eben keine immobilen Gegenstände, sondern sie sind beweglich und können theoretisch mit umziehen. Bewegliche Dinge bieten für die Bank meistens keinen akzeptablen Gegenwert als Sicherheit für ein Baudarlehen und können daher nicht über die Baufinanzierung abgedeckt werden.

Wenn Sie also versuchen, das Darlehen zu nutzen, um neue Möbel zu finanzieren, würde die Bank dies gar nicht erst zulassen, da diese nicht zum eigentlichen Bauvorhaben zählen. Daher ist es wichtig, nicht gleich das ganze Eigenkapital in die Baufinanzierung zu stecken, sondern etwas davon zurückzubehalten, um zum Beispiel eine Einbauküche, die als Möbelstück gilt, zu kaufen.

Zwischenfinanzierung zur Überbrückung

Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, können Sie diese selbstverständlich zur Finanzierung der neuen Immobilie nutzen. Falls sie sich nicht so schnell verkaufen lässt, wie Sie Eigenkapital benötigen, kann eine Zwischenfinanzierung helfen, um diese Lücke zu überbrücken.

Eine Zwischenfinanzierung darf nämlich jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Der Geldbetrag der Zwischenfinanzierung wird von der Bank als Eigenkapital betrachtet, da die Vermögenswerte bereits vorhanden sind. Gleiches gilt, wenn Sie zum Beispiel eine Lebensversicherung ausgezahlt bekommen und die Zeit bis zur Auszahlung zwischenfinanzieren möchten. Die Zwischenfinanzierung ist, wie der Name schon sagt, jedoch immer nur als kurzfristige Lösung anzusehen. In einem persönlichen Gespräch analysieren unsere Berater gern gemeinsam mit Ihnen sämtliche Vor- und Nachteile und geben Ihnen Tipps, welche Bank zu Ihnen und Ihrem Vorhaben passt.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

Ein Hauskauf mit Eigenkapital ist einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital vorzuziehen:

  • Sie sollten 20 Prozent des Kaufpreises und sämtliche Nebenkosten durch Eigenkapital finanzieren können.
  • Mit Eigenkapital senken Sie das Finanzierungsrisiko und bekommen niedrigere Zinsen. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital können die Zinskosten schnell doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen wie mit Eigenkapital.
  • Durch die günstigeren Zinsen sparen Sie Geld und können bereits von Anfang an höher tilgen. Dies führt dazu, dass Ihre Restschuld schneller sinkt. Das Finanzierungsrisiko wird durch die geringere Laufzeit automatisch verkürzt.
  • Durch die im März 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie überprüfen die Banken Ihre Kreditwürdigkeit noch intensiver. Eigenkapital erhöht daher die Wahrscheinlichkeit, dass Sie tatsächlich eine Baufinanzierung bekommen.
  • Eigenleistungen können mit bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme angerechnet werden, jedoch mit maximal 30.000 Euro.
  • Möbel sind bewegliche Gegenstände und daher nicht über die Immobilienfinanzierung zu finanzieren. Stattdessen müssen Sie mit Eigenkapital bezahlt werden.

Sie können auch ein Haus kaufen ohne Eigenkapital einzubringen, diese Form der Finanzierung ist jedoch weniger gut vorhersehbar. Daher sollten Sie besonders gut abwägen, ob Sie dieses Risiko eingehen wollen. Gerne gehen wir gemeinsam mit Ihnen alle Chancen und Risiken durch – sprechen Sie einfach mit unseren Beratern oder fordern Sie unverbindliche Finanzierungsvorschläge an. Sicher finden wir eine Lösung für Ihr Vorhaben, das sowohl Sie als auch Ihre Bank ruhig schlafen lässt.

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