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So funktioniert die Baufinanzierung: vom ersten Angebot bis zur letzten Zinszahlung

Baufinanzierung Schritt für Schritt

Ein Hauskauf ist aufregend und anstrengend zugleich. Denn es geht nicht nur darum, die richtige Immobilie für Sie und Ihre Familie zu finden. Gleichzeitig ist es wichtig, die Baufinanzierung so zu planen, dass Sie nicht ständig die nächste Darlehensrate im Kopf, sondern langfristig Freude an Ihrem Eigenheim haben. Wir begleiten Sie durch Ihre ganz persönliche Situation, durch Ihre Wünsche und Ihre Möglichkeiten.

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Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt

Gerade wenn Sie sich zum ersten Mal mit dem Thema Baufianzierung bzw. Immobilienfinanzierung beschäftigen und sich noch in der Anfangsphase Ihres Projekts „Traumhaus“ befinden, haben Sie sicherlich eine Menge Fragen. Wir gehen jede einzelne davon Schritt für Schritt mit Ihnen durch und zeigen Ihnen mit unserem Tilgungsrechner ganz genau, wo Sie sparen können.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vielleicht haben Sie schon eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder ein noch unbebautes Grundstück im Auge. Doch bevor Sie genauer planen, wo und wie Sie wohnen möchten, sollten Sie zunächst herauszufinden, wie viel Ihre eigenen vier Wände pro Monat maximal kosten dürfen. Dazu stellen Sie als erstes Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die aktuelle Kaltmiete können Sie dabei weglassen, da diese in Zukunft entfällt, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus finanzieren. Die Nebenkosten setzen Sie jedoch lieber ein bisschen höher an als bisher. Im Schnitt können Sie mit 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter rechnen. Außerdem ist es ratsam, als Puffer eine monatliche Pauschale für Reparaturen und Neuanschaffungen einzuplanen. Als Faustregel gilt ein Euro pro Quadratmeter.

Wenn Sie nun die Ausgaben von den Einnahmen abziehen, erhalten Sie den monatlichen Spielraum, der Ihnen für ein Baudarlehen zur Verfügung steht. Den so errechneten Betrag sollten Sie jedoch nicht vollständig für die Baufinanzierung verwenden. Am besten rechnen Sie davon ungefähr 10 Prozent ab. Den abgezogenen Betrag können Sie sparen, damit Sie weiterhin flexibel bleiben und bei überraschenden Kosten nicht sofort Ihre komplette Baufinanzierung auf der Kippe steht. Dabei sollte Ihre monatliche Kreditrate jedoch höchstens 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen.

Nun wissen Sie, wie viel Sie monatlich für Ihr Haus bezahlen können ohne auf Ihren bisherigen Lebensstandard zu verzichten. Diesen monatlichen Spielraum sollten Sie bei allen weiteren Schritten im Hinterkopf behalten.

Was sind die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung?

Eigenkapital als Grundlage der Immobilienfinanzierung

Wir empfehlen eine Baufinanzierung möglichst immer mit Eigenkapital zu unterstützen. Denn je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. Und je weniger Geld Sie sich leihen müssen, desto günstigere Zinsen bekommen Sie von der Bank. Ansparen lässt sich Eigenkapital zum Beispiel über Sparbücher, Bausparverträge, Aktien oder die Riester-Rente. Idealerweise beträgt der Eigenkapitalanteil ungefähr 20 Prozent des Immobilienkaufpreises. Zusätzlich müssen Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notargebühren aus Ihrem Eigenkapital gezahlt werden. Diese Nebenkosten betragen in der Regel 10 bis 15 Prozent des Immobilienkaufpreises.

Selbstverständlich gibt es auch die Möglichkeit mit weniger Eigenkapital eine Baufinanzierung zu erhalten oder sogar komplett ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren. In der Regel wird dies für Sie jedoch teurer, weil Sie keine so günstigen Zinsen bekommen. Da aber alles von Ihrer ganz individuellen Situation abhängt, sollten Sie mit Ihrem Berater verschiedene Möglichkeiten durchdenken und durchrechnen.

Je höher die Bonität, desto einfacher die Immobilienfinanzierung

Neben dem Eigenkapital ist Ihre Bonität die zweite wichtige Voraussetzung für eine Baufinanzierung. Bonität kommt aus dem Lateinischen (bonitas) und bedeutet „Vortrefflichkeit“. Grundsätzlich gilt: Je vortrefflicher Ihre Bonität, desto besser, also günstiger, ist auch Ihr Zins. Denn jede Bank stellt sich zu Darlehensbeginn die Frage, ob Sie die finanzielle Belastung der monatlichen Raten dauerhaft tragen können – und zwar über eine Laufzeit von oft 20 bis 30 Jahren. Ungefähr so lange dauert es im Durchschnitt bis eine Baufinanzierung abbezahlt ist. Dabei spielt das Verhältnis Ihres Baudarlehens zu Ihrem Einkommen ebenso eine Rolle wie die SCHUFA-Auskunft, die mittels SCHUFA Score Ihre Kreditwürdigkeit beschreibt. Je näher dieser Score bei 100 Prozent liegt, desto besser ist Ihre Bonität. Sie können auf www.meine-schufa.de eine kostenlose Selbstauskunft beantragen und Ihren Score einsehen.

Ein hohes Eigenkapital wertet die Bank automatisch als gute Bonität, also als gutes Zeichen dafür, dass Sie Ihre Raten pünktlich zahlen können und werden. Und je geringer das Ausfallrisiko ist – also das Risiko für die Bank, dass Sie Ihre Raten nicht zahlen – desto niedriger sind die Zinsen. Ebenso wirken sich ein hohes Einkommen und ein sicherer Job positiv auf Ihre Darlehensanfrage aus.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Damit Sie Ihre Immobilie finanzieren können, nehmen Sie ein Immobiliendarlehen auf. Das ist die Geldsumme, die eine Bank Ihnen für einen festgelegten Zeitraum zum Zwecke der Baufinanzierung leiht. Den geliehenen Geldbetrag zahlen Sie in monatlichen Raten zurück. Der Klassiker im Bereich Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Annuität (lat. anno, das Jahr) bedeutet, dass die Höhe der zu zahlenden Raten Jahr für Jahr und Monat für Monat über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Es finden also keine Schwankungen statt, sondern Ihre monatliche Belastung lässt sich ganz genau vorausplanen. Pro Monat wird eine gleichbleibende Rate fällig.

Jede dieser monatlichen Raten beinhaltet einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Mit der Tilgung zahlen Sie Ihr Baudarlehen Stück für Stück an die Bank zurück, mit den Zinsen entlohnen Sie die Bank dafür, dass Sie Ihnen das Geld leiht, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren. Grundsätzlich ist der Objektwert Ihrer zukünftigen Immobilie der Darlehenswert, den Sie benötigen. Davon abzuziehen ist die Höhe Ihres Eigenkapitals. Denn das Geld, das Sie selbst aufbringen können bzw. gespart haben, müssen Sie nicht von der Bank leihen und demnach auch keine Zinsen dafür zahlen. Wie bereits erwähnt, beeinflussen sowohl das Eigenkapital als auch die Bonität die Höhe Ihrer Rate und Ihrer Zinsen. Doch auch weitere Faktoren, zum Beispiel die Sollzinsbindung, haben Einfluss auf Ihre monatliche Belastung.

Was versteht man unter Sollzinsbindung?

Wenn Sie ein Haus finanzieren und ein Baudarlehen aufnehmen, zahlen Sie dafür Zinsen, sogenannte Sollzinsen, an die Bank. Je nach Darlehenshöhe, Laufzeit und Kreditinstitut sind diese unterschiedlich hoch. Da sich die Zinsen immer wieder ändern, vereinbaren Sie mit der Bank im Rahmen Ihrer Baufinanzierung eine Sollzinsbindung bzw. Zinsbindung. Das heißt, dass Sie für eine bestimmte Darlehenslaufzeit (zum Beispiel 10 Jahre) festlegen, dass der Zins sich nicht verändern darf. So sind Sie vor Zinserhöhungen geschützt. Sollte der Zins in der Zwischenzeit aber sinken, zahlen Sie für die vereinbarten 10 Jahre trotzdem den festgelegten, also höheren Zinssatz.

Momentan liegen die Bauzinsen bei einer Zinsbindungsfrist von 5 bis 15 Jahren und einem Darlehensbetrag von 190.000 Euro ungefähr zwischen 1,61 und 2,36 Prozent. Da die Zinsen schon seit längerer Zeit ungewöhnlich niedrig sind, ist eine Zinsbindung für 15 Jahre im Moment deutlich teurer als für 10 oder 5. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich dennoch eine lange Zinsbindung. So haben Sie Gewissheit, dass Sie sich das Baudarlehen über diesen Zeitraum wie geplant leisten können.

Wenn die Zinsen hoch sind, sollten Sie hingegen eine kurze Sollzinsbindung wählen. Denn dann sind Sie nur für eine kurze Zeit an diesen Vertrag gebunden und kommen zügig wieder heraus. Falls die Zinsen also sinken, können Sie relativ schnell ein neues, günstigeres Darlehen abschließen. Außerdem gilt: Je kürzer die Zinsbindung, desto geringer sind die Zinsen und damit auch Ihre Monatsrate. Auf der anderen Seite bedeutet eine kurze Sollzinsbindung, dass nach deren Ablauf noch eine relativ große Restschuld übrig bleibt, da die Zeit nicht gereicht hat, um das komplette Baudarlehen zurück zu zahlen. Der Restbetrag muss anschließend zu den dann vorherrschenden Zinsen abgezahlt werden, die unter Umständen höher sind, als bisher.

Was ist ein Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent Ihrer Monatsrate tatsächlich dazu genutzt wird, um Ihr Darlehen abzubezahlen. Grundsätzlich wird der Zinsanteil Ihrer Darlehensrate im Laufe der Zeit immer kleiner, während der Tilgungsanteil wächst. Das heißt, dass Sie am Anfang Ihrer Darlehenslaufzeit mehr Zinsen mit Ihrer Monatsrate zahlen als am Ende. Im Gegenzug bedeutet dies: Je länger ein Darlehen läuft, desto größer wird der Tilgungsanteil. Ihre Restschuld sinkt also erst langsam und zum Ende hin immer schneller.

Außerdem gilt: Je höher die Tilgungsrate, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens und desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Bei Baufinanzierungen verlangen Banken eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 1,00 Prozent pro Jahr. Wegen der niedrigen Zinsen ist aktuell ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens 2,00 Prozent zu empfehlen. Grundsätzlich ist bei Immobilienfinanzierungen jedoch jede Tilgungshöhe möglich.

Die Tilgungsrate berechnet sich aus der Gesamtsumme für Ihr Darlehen im Verhältnis zur Laufzeit des Baukredits in Jahren. Mit der Entscheidung für eine konkrete Monatsrate legen Sie also auch Ihre anfängliche Tilgung fest und umgekehrt. Und die Tilgung wiederum bestimmt, wie schnell Ihr Immobiliendarlehen abgezahlt ist und wann Sie schuldenfrei sind. Bereits eine 1,00 Prozent höhere Tilgung kann einen großen Unterschied machen. Am besten rechnen Sie mit unserem Zinsrechner mehrere Möglichkeiten durch, denn das richtige Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen beschleunigt die Baufinanzierung und reduziert Ihr Risiko. Besonderheiten wie Tilgungswechsel oder Sondertilgungsmöglichkeiten hingegen erhöhen den Zins und damit Ihre Kosten.

Was ist ein Tilgungssatzwechsel bzw. Tilgungswechsel?

Beim Abschluss Ihres Darlehens können Sie mit der Bank einen sogenannten Tilgungssatzwechsel vereinbaren. Das bedeutet, dass Sie während der Kreditlaufzeit die Möglichkeit haben, den eigentlich im Vorfeld festgelegten Tilgungssatz auf Wunsch nach unten abzuändern. Erhöhungen sind in der Regel nicht kostenpflichtig, dies hängt jedoch von der jeweiligen Bank ab. Jede Änderung – ob nach oben oder unten – beeinflusst sowohl die Höhe Ihrer Rate und Ihrer Zinsen als auch Dauer Ihrer Baufinanzierung.

Sinnvoll ist ein Tilgungssatzwechsel immer dann, wenn sich Ihre Einkommenssituation innerhalb der Sollzinsbindung dauerhaft ändert. Dies ist z. B. der Fall, wenn Sie krank oder arbeitslos werden. In diesen Fällen können Sie Ihre monatlichen Raten verringern und so trotzdem weiterhin Ihr Haus finanzieren.

Außerdem haben Sie in Zeiten finanzieller Engpässe die Möglichkeit mit der Bank über eine sogenannte Tilgungsaussetzung zu sprechen. Das bedeutet, dass Sie für eine oder mehrere Raten nur den Zinsanteil, aber nicht den Tilgungsanteil bezahlen und so eine geringere finanzielle Belastung haben. Die Laufzeit des Kredits verlängert sich in diesem Fall um die ausgesetzten Raten. Auch wenn Tilgungsaussetzungen grundsätzlich nicht vorgesehen sind, lassen die meisten Banken im Ernstfall mit sich reden.

Was ist eine Sondertilgung?

Unter einer Sondertilgung versteht man einen im Rahmen eines Darlehens außerplanmäßig an die Bank gezahlten Geldbetrag. Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn Sie eine Versicherung ausgezahlt bekommen oder etwas erben. Durch Sondertilgungen sinkt nicht nur Ihre Restschuld deutlich schneller, sondern es verringern sich auch die Zinskosten für Ihre Baufinanzierung insgesamt. Denn für den durch die Sondertilgung gezahlten Betrag müssen Sie anschließend keine Zinsen mehr an die Bank zahlen.

Nachteilig ist jedoch, dass die Bank für die Möglichkeit der Sondertilgung in der Regel einen höheren Sollzins verlangt – und zwar für die gesamte Dauer der Sollzinsbindung. Daher gilt es bei Ihrer Immobilienfinanzierung genau abzuwägen, ob sich eine Sondertilgung wirklich für Sie lohnt. Beachten Sie auch, dass eine Sondertilgung von 5,00 Prozent mittlerweile bei vielen Banken inklusive ist. Ein vorheriges Nachfragen lohnt sich also in jedem Fall.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Sie müssen den Bau, den Kauf oder die Sanierung Ihres Hauses nicht komplett selbst finanzieren, sondern können sich vom Staat, genauer gesagt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), unterstützen lassen. Die KfW ist eine Anstalt öffentlichen Rechts, die größte nationale Förderbank der Welt und die drittgrößte Bank Deutschlands. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung kombinieren, profitieren Sie von besonders zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Je nach Programm müssen dafür allerdings verschiedene Bedingungen erfüllt werden. Zu den wichtigsten KfW-Programmen zählt der Erwerb bzw. der Bau von Wohneigentum (Programm 124), das energieeffiziente Sanieren (Programm 151), das energieeffiziente Bauen (Programm 153) sowie das altersgerechte Umbauen (Programm 159), die Ihnen alle enorme Einsparpotenziale bieten.

Was passiert, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist?

Wenn Ihre vereinbarte Zinsbindung von zum Beispiel 10 Jahren ausläuft, ist Ihr Darlehen in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Daher sollten Sie sich spätestens fünf Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung über eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Das bedeutet, dass Sie die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen genau beobachten und zwischen folgenden drei Fällen unterscheiden müssen:

  1. Der Zins ist ungefähr genauso hoch wie bei Ihrem aktuellen Baudarlehen: Wenn die Zinsen nach Expertenmeinung weiter ansteigen werden, sollten Sie schnell handeln und sich die bisherigen Konditionen für weitere 10, 15 oder 20 Jahre sichern. Ist ein Abwärtstrend zu erwarten, ist es sicherlich klüger, mit der Anschlussfinanzierung noch eine Zeit lang zu warten.
     
  2. Der Zins ist niedriger als bei Ihrem aktuellen Baudarlehen: Anstatt sofort zuzugreifen und sich den niedrigen Zins für die nächsten Jahre zu sichern, empfiehlt es sich auch hier, zunächst die Zinsprognosen zu lesen. Denn vielleicht sinken die Bauzinsen in nächster Zeit noch weiter und ermöglichen eine noch günstigere Fortsetzung Ihrer Baufinanzierung.
     
  3. Der Zins ist höher als bei Ihrem aktuellen Baudarlehen: Hier sollten Sie ebenfalls auf die Zinsprognosen achten. Falls sich der Zinsanstieg fortsetzt, ist es ratsam, schnell eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wird ein Abwärtstrend vorausgesagt, sollten Sie sich noch eine Weile gedulden.

Die wichtigsten Fakten zur Baufinanzierung im Überblick

Wie günstig der Zins und damit Ihre Baufinanzierung ist, hängt in erster Linie von Ihrem Eigenkapital und Ihrer Bonität ab. Zusätzlich beeinflussen nicht nur Sollzinsbindung und Tilgungssatz, sondern auch Besonderheiten wie eine Sondertilgungsmöglichkeit Ihre monatlichen Kosten.

Um wirklich alle Zusammenhänge zu verstehen, von sämtlichen Sparmöglichkeiten zu profitieren und möglichst viele Eventualitäten zu berücksichtigen, ist ein Gespräch mit einem Finanzierungsberater immer ein Gewinn. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen sich bestens aus, gehen mit Ihnen Ihre ganz persönliche Situation durch und zeigen Ihnen den sichersten und günstigsten Weg, wie Sie Ihr Haus finanzieren können: Rufen Sie uns einfach an, nutzen Sie unser Kontaktformular oder fordern Sie unverbindliche Finanzierungsvorschläge an.

Wir freuen uns darauf, Sie auf Ihrem Weg ins Eigenheim zu begleiten!

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