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Der Beleihungswert: Entscheidend für die Höhe und Kosten Ihrer Baufinanzierung!

Wissenswertes zum Beleihungswert einer Immobilie

Was ist der Beleihungswert?

Für Immobilienkäufer ist der Beleihungswert von Interesse, weil er bestimmt, wie viel Darlehen Sie für Ihr Objekt von der Bank bekommen.

Als Definition lässt sich festhalten: Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Geldbetrag, der auch langfristig durch einen Verkauf des Hauses sicher erzielt werden könnte. Er liegt grundsätzlich unter dem Verkehrswert (dem aktuellen Kaufpreis), da die Banken Sicherheitsabschläge vornehmen: Eine Bank gibt Ihnen nur selten den kompletten Kaufpreis als Darlehen für Ihre Baufinanzierung. Im Normalfall liegt der Beleihungswert je nach Bank zwischen 70 und 90 Prozent des aktuellen Kaufpreises. Der Beleihungswert bestimmt aber nicht nur die Höhe des Darlehens, sondern auch über die Jahre hinweg dessen Zinskosten. In diesem Artikel erläutern wir die genauen Zusammenhänge.

Wie Banken den Beleihungswert ermitteln

Um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln, bedienen sich die Banken drei verschiedener Berechnungsverfahren:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren


Diese werden je nach individueller Situation eingesetzt, wobei die Banken nicht selten auch mehrere Berechnungsarten für ein Objekt nutzen. So werden gerade bei Eigentumswohnungen häufig die Ergebnisse aus Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren einander gegenübergestellt. Die Wertermittlung selbst wird entweder durch einen Gutachter oder durch einen Mitarbeiter der jeweiligen Bank durchgeführt. Auf ein teures und aufwendiges Gutachten dürfen die Banken rechtlich verzichten, solange die Darlehenssumme nicht über 400.000 Euro liegt.

Wichtig dabei: Die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes muss die Bank tragen. Dies hat das Landgericht Stuttgart (Az.: 20 O 9/07) bereits im Jahr 2007 festgelegt. Wenn die Bank einen Beleihungswert ermittelt, tut sie dies im eigenen Interesse und auf der Basis gesetzlicher Vorgaben. Somit kann sie entsprechende Kosten nicht Ihnen als Kreditnehmer in Rechnung stellen. Suchen Sie hier im Zweifelsfall Hilfe bei einem Anwalt oder Notar.

Das Sachwertverfahren: Was würde die Immobilie neu kosten?

Beim Sachwertverfahren wird folgende Frage gestellt: Was würde es kosten, die Immobilie neu zu bauen?

Die Bank ermittelt hierbei also den Wert des Grundstücks (Bodenwert) sowie den Bauwert der Immobilie selbst. Von der Summe dieser Beträge zieht sie eventuell noch Wertminderungen ab, die durch verschiedene Effekte entstehen können. Gute Beispiele sind hier einfach Verschleißerscheinungen bei Altbauten oder deutliche Schäden am Gebäude. Das Sachwertverfahren kommt häufig zum Einsatz, wenn es um den Beleihungswert einer Immobilie geht, die der Eigentümer selbst nutzt. Die große Stärke liegt darin, dass sich der Wert der einzelnen Bestandteile eines Objekts gut ablesen lässt. Dafür werden jedoch die Marktgegebenheiten und aktuellen Entwicklungen außen vor gelassen.

Das Ertragswertverfahren: Was bringt die Vermietung der Immobilie ein?

Das Ertragswertverfahren basiert auf den möglichen Mieteinnahmen, die sich mit einer Immobilie erzielen lassen.

Der Beleihungswert wird hierbei aus dem Bodenwert (Grundstückswert) sowie den zu erwartenden Mieteinnahmen für das betrachtete Objekt gebildet. Als mögliche Orientierung kommen dabei die Mieten vergleichbarer Immobilien in der Nähe zum Einsatz und auch der jeweiligen Mietspiegel bleibt nicht unbeachtet. Dieses Verfahren zur Wertermittlung ist vor allem dann interessant, wenn die Immobilie nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sondern vermietet werden soll. Auch bei Gewerbeimmobilien spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. 

Das Vergleichswertverfahren: Was kosten Nachbarimmobilien?

Das Vergleichswertverfahren nutzt bei der Wertermittlung benachbarte Immobilien, die von der Größe und Ausstattung her ähnlich ausfallen wie das zu bewertende Objekt.

Zusätzlich werden auch noch Informationen über regionale Grundstückspreise und den Wert anderer Häuser in der gesamten Region eingeholt. Durch die Wertermittlung vergleichbarer Häuser oder Wohnungen lässt sich der tatsächliche Wert eines Objekts gut bestimmen, zumal auch die Marktverhältnisse berücksichtigt werden. Diese Methode zur Berechnung des Beleihungswerts kommt bei Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern zum Einsatz. In der Praxis weist das Vergleichswertverfahren allerdings zwei große Schwächen auf: Es fehlt oft an guten Vergleichsobjekten und kurzfristige Marktschwankungen wirken sich stärker auf den errechneten Wert aus. 

Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf – wo liegen die Unterschiede?

Im Zusammenhang mit dem Beleihungswert bekommen Sie es bei einer Baufinanzierung auch zwangsläufig mit den Begriffen Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf zu tun. Diese leiten sich aus dem Beleihungswert ab und wirken auf zwei sehr wichtige Faktoren Ihrer Baufinanzierung ein: 

  1. Die maximale Darlehenssumme
  2. Die Zinskosten für die Baufinanzierung

Beleihungsgrenze – weiterer Sicherheitsabschlag durch die Banken

Sie erhalten von den Banken fast nie eine Baufinanzierung, deren Kreditsumme so hoch ausfällt wie der Beleihungswert. Die Kreditanbieter nehmen grundsätzlich auch hiervon noch mal Risikoabschläge vor, um bei einem Kreditausfall auch sicher ihr Geld zurückzubekommen. Die Differenz aus Beleihungswert und Risikoabschlag wird dabei als Beleihungsgrenze bezeichnet. Dies ist also der tatsächliche Geldbetrag, den Sie maximal von Ihrer Bank zur Finanzierung der jeweiligen Wunschimmobilie erhalten. In der Regel sieht das Verhältnis also folgendermaßen aus:

Ihr Darlehensbetrag = Beleihungswert minus Risikoabschlag = Beleihungsgrenze

Die Risikoabschläge sind je nach Art des Bankinstituts unterschiedlich. Gängige Beleihungsgrenzen gestalten sich dabei folgendermaßen:

  • Lebensversicherungen: 40-60 %
  • Hypothekenbanken: 60-65 %
  • Sparkassen, Volksbanken und Geschäftsbanken: 80 %

Wenn Sie als Kreditnehmer über eine besonders gute Bonität verfügen, vergeben Banken mitunter auch Baufinanzierungen von bis zu 100 Prozent des Beleihungswertes. Dazu sollten Sie jedoch über ein sehr hohes Einkommen sowie weitere Sicherheiten wie eine bereits abbezahlte Immobilie verfügen.

Beleihungsauslauf – ein wichtige Größe für die Zinskosten

Der Beleihungsauslauf stellt den prozentualen Anteil des Darlehensbetrags am Beleihungswert dar. Er gibt also an, inwieweit Sie den Beleihungswert mit Ihrer Baufinanzierung ausreizen. Ein Beleihungsauslauf von 100 Prozent bedeutet demnach, dass Ihr Darlehen genauso hoch ausfällt wie der Beleihungswert. Solche Kredite werden in der Praxis nur selten und ausschließlich bei besonderer Bonität bewilligt.

Die Höhe des Beleihungsauslaufs wirkt sich übrigens stark auf den angebotenen Zinssatz aus. Je höher der Beleihungsauslauf Ihrer Baufinanzierung, desto höhere Zinsen müssen Sie zahlen. Die besten Konditionen bieten die Banken bei einem Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent, weil Sie als Kreditnehmer in diesem Fall viel Eigenkapital beisteuern. Das Risiko sowie die finanziellen Folgen eines Kreditausfalls sind dabei wesentlich geringer. Diesen Umstand belohnen die Banken mit einem günstigen Zinssatz.

Vom Kaufpreis zum Beleihungsauslauf – ein Rechenbeispiel

Um die Zusammenhänge noch einmal klarer zu machen, zeigen wir Ihnen nun ein Rechenbeispiel mit allen erklärten Begriffen. Wir gehen dabei von einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro aus:

 

Verkehrswert (Kaufpreis)

250.000 

Beleihungswert

200.000 € (80 % vom Verkehrswert)

Eigenkapital

110.000 €

Darlehensbetrag

140.000 €

Beleihungsauslauf

70 % (Darlehensbetrag/Beleihungswert x 100)

Beleihungsgrenze

150.000 € (75 % vom Beleihungswert)

In diesem Beispiel läge der Beleihungsauslauf bei 70%. Dies ist zwar kein Top-Wert (bis 60%), brächte jedoch immer noch solide Zinskonditionen mit sich. 

1a vs. 1b-Hypothekendarlehen

Abhängig von der Höhe der Beleihung stufen die Banken Baufinanzierungen in sogenannte 1a- und 1b-Hypothekendarlehen ein. 1a-Hypothekendarlehen sind für Sie deutlich attraktiver, weil sie zu besonders günstigen Zinsen vergeben werden. So unterscheiden sich die beiden Einstufungen:

1a-Hypothekendarlehen

Beim 1a-Hypothekendarlehen liegt der Darlehensbetrag unter der Beleihungsgrenze. Sie leihen sich also einen kleineren Geldbetrag, als die Bank maximal zu zahlen bereit wäre. Zusätzlich erhalten die Kreditgeber bei solchen Darlehen als erstes ihre Entschädigungszahlungen, wenn Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können. Die Grundschuld wird als Sicherheit im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Eine solche Absicherung ist für die Banken sehr komfortabel und sie bieten Ihnen deshalb dafür sehr günstige Zinssätze an. In der Branche wird dabei häufig ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent als Grenze für ein 1a-Hypothekendarlehen betrachtet.

1b-Hypothekendarlehen

1b-Hypothekendarlehen sind Baufinanzierungen, bei denen die Darlehenshöhe oberhalb der Beleihungsgrenze liegt. Dies kann bereits der Fall sein, wenn Sie eine Kreditsumme benötigen, die oberhalb von 60 bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes liegt (je nach Bank). In diesen Fällen ist häufig eine zusätzliche Sicherheit in Form einer öffentlichen Bürgschaft (z.B. durch die KfW oder öffentlich-rechtliche Kreditinstitute) nötig, um das Darlehen zu erhalten.

Zudem werden Hypothekendarlehen der Gattung 1b zweitrangig im Grundbuch besichert. Die jeweilige Bank erhält bei einem Kreditausfall also erst dann Geld aus dem Zwangsverkauf der Immobilie, wenn die erstrangig besicherten Kredite vollständig bezahlt wurden. Sollten Sie ein 1b-Hypothekendarlehen nutzen wollen, müssen Sie deutliche Mehrkosten einplanen. Die Zinsaufschläge sind in diesem Bereich durchaus erheblich. Mitunter lohnt es sich eher, noch ein wenig Eigenkapital anzusparen, um eine bessere Beleihung zu erreichen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapitel: Wenn die Beleihungsgrenze gesprengt wird

Sollten Sie sich für eine besonders teure Immobilie interessieren, kann es passieren, dass Ihr Geldbedarf auch die höchste Beleihungsgrenze überschreitet. Dies geschieht im Normalfall, wenn Sie mehr Kapital benötigen als 80 Prozent des Beleihungswertes. Häufig reicht hier das Eigenkapital nicht aus, um eine bessere Beleihungssituation zu schaffen. In einer solchen Situation haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

  1. Warten und Eigenkapital aufbauen:
    Eine Möglichkeit bestünde darin, noch etwas zu warten und weiter Eigenkapital aufzubauen. Mehr Eigenkapital würde dabei die benötigte Kreditsumme verringern und somit auch den Beleihungsauslauf. Der große Nachteil liegt hier allerdings in der Tatsache, dass Ihre Wunschimmobilie dann wahrscheinlich bereits anderweitig verkauft wurde.
  2. Eine günstigere Immobilie auswählen:
    Alternativ können Sie natürlich auch eine günstigere Immobilie auswählen. In solchen Fällen ist das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehensbetrag häufig besser. So erhalten Sie unter Umständen eine besonders günstige Baufinanzierung.
  3. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital:
    Die dritte Option ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hierbei unterscheidet die Branche zwischen der 100-Prozent-Finanzierung (der Käufer übernimmt die Kaufnebenkosten) und der als Vollfinanzierung bezeichneten 110-Prozent-Finanzierung (das Darlehen deckt den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten ab). Im zweiten Fall könnten Sie also theoretisch ohne eigenes Geld zur Bank gehen und nach einem Immobilienkredit fragen. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt jedoch gewisse Hürden und potenzielle Probleme mit sich: Sie wird nur bei hohem Einkommen und hervorragender Bonität vergeben, Sie müssen mit hohen Monatsraten und längeren Laufzeiten rechnen und höhere Zinskosten tragen. Zusätzlich ist das Schuldenrisiko bei einem Kreditausfall sehr hoch. Wenn Sie also Ihren Baukredit irgendwann nicht mehr zurückzahlen können, bleiben Sie am Ende eventuell trotz Verkaufserlös aus der Zwangsversteigerung auf Schulden sitzen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist somit ein großes finanzielles Risiko, das sich nur in Ausnahmefällen wirklich lohnt.

Wie kann ich den Beleihungswert selbst ermitteln?

Wenn Sie bereits im Vorfeld kalkulieren möchten, wie viel Geld Sie für die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie von der Bank erhalten, stellt der Beleihungswert eine durchaus interessante Größe dar. Grundsätzlich ist es auch möglich, den Beleihungswert einer Immobilie zumindest näherungsweise selbst zu ermitteln.

So können Sie beispielsweise das Vergleichswertverfahren anwenden und den Preis einer ähnlich großen Immobilie mit ähnlicher Ausstattung als Basis heranziehen. Dies funktioniert natürlich nur, wenn es entsprechende Vergleichsobjekte gibt. Beim Sachwertverfahren können Sie den Bodenwert der Immobilie mitunter noch einfach ermitteln. Dieser richtet sich einfach nach der Größe der Fläche und dem Quadratmeterpreis in der nahen Umgebung. Bei den Baukosten dürften Sie hingegen Schwierigkeiten bekommen, da es sehr aufwendig ist, diese zu ermitteln.

Darüber hinaus ergibt sich bei all diesen Methoden das Problem, dass Sie den Risikoabschlag der jeweiligen Bank nicht genau kennen. Somit könnte Ihr ermittelter Beleihungswert von dem der Bank abweichen.

Am einfachsten ist folgende Faustregel: Der Beleihungswert liegt bei 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes. Aus Sicherheitsgründen sollten Sie lieber vorsichtig agieren und mit 70 Prozent kalkulieren. Sie können allerdings auch Szenarien erstellen mit jeweils 70, 80 sowie 90 Prozent Beleihungswert und Angebote von verschiedenen Banken einholen. Mit einem umfassenden Kreditvergleich finden Sie eventuell eine Bank, die den Beleihungswert etwas großzügiger kalkuliert.

Über die Beleihung informieren und günstige Baufinanzierung finden!

Der Beleihungswert ist für Sie als Kreditnehmer und Immobilienkäufer eine sehr wichtige Größe. Schließlich kalkulieren die Banken auf dessen Basis den maximal möglichen Darlehensbetrag. Zusätzlich beeinflusst der Beleihungsauslauf auch die Höhe der Zinsen Ihrer Baufinanzierung. Die Experten von Dr. Klein helfen Ihnen bei der Suche nach einem passenden Angebot. Wir vergleichen für Sie zahlreiche Anbieter und können Ihnen zudem genau sagen, bei welchem Beleihungsauslauf welche Bank noch möglichst attraktive Zinssätze bietet. Auf diese Weise finden Sie eine günstige Baufinanzierung, die zudem auch von den weiteren Leistungsmerkmalen her voll und ganz zu Ihnen passt.

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