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Bereitstellungszinsen vermeiden: Wie Sie als Bauherr die Zusatzkosten niedrig halten

Bereitstellungszinsen: Wie Bauherren sie vermeiden

Was sind Bereitstellungszinsen genau?

Bereitstellungszinsen sind zusätzliche Kosten, die bei der Finanzierung eines Neubaus anfallen können. Als Bauherr nehmen Sie Ihre Baufinanzierung normalerweise nicht sofort komplett in Anspruch, sondern erst nach und nach. Im Zuge eines Hausbaus gehört ein solches Vorgehen zur Normalität, weil Sie das Bauunternehmen oder den Bauträger immer nur nach einem abgeschlossenen Bauabschnitt bezahlen können.

Da die Bank jedoch von Beginn an die komplette Bausumme für Sie bereitstellen muss, entgehen ihr für den nicht genutzten Darlehensbetrag Zinsgewinne. Dafür berechnet sie ersatzweise Bereitstellungszinsen. Beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie haben Sie mit den Zinsen für die Bereitstellung hingegen nichts zu tun. Hier nutzen Sie die Baufinanzierung sofort komplett und überweisen den gesamten Kaufpreis direkt nach dem Kauf an den Verkäufer.

Wie funktionieren Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen werden immer nur für die Darlehensbeträge berechnet, die Sie von der Bank noch nicht in Anspruch genommen haben. Zusätzlich statten die Banken ihre Baufinanzierungen heute in vielen Fällen mit einer bereitstellungsfreien Zeit aus, die je nach Anbieter zwischen 3 und 12 Monaten variiert. Während dieses Zeitraums fallen auf nicht genutzte Darlehensbeträge keine Bereitstellungszinsen an. Das ist ein guter Service: Viele Fertighäuser zum Beispiel haben heutzutage nur geringe Bauzeiten von wenigen Monaten. Dann kommen Sie als Bauherr ohne Bereitstellungszinsen aus. Nach Ende der bereitstellungsfreien Zeit sind dann aber neben der normalen Rückzahlung der monatlichen Raten für das genutzte Baudarlehen zusätzlich auch noch die Bereitstellungszinsen zu zahlen.

Zinshöhe je nach Bank unterschiedlich

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert von Bank zu Bank. Somit hängt die Zinshöhe also hauptsächlich von der Kalkulation des gewählten Finanzinstituts ab. Als Faustformel hat sich dabei folgendes bewährt:

In den meisten Fällen entscheiden sich Banken für Bereitstellungszinsen in Höhe von 3 Prozent pro Jahr oder 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist dabei ein Merkmal, dessen Beachtung bei der Kreditwahl für Sie durchaus eine Rolle spielt. Berechnet eine Bank niedrigere Zinsen für die Bereitstellung, bedeutet das für Ihren Hausbau eine durchaus satte Ersparnis.

Wichtig für Bauherren: Eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit

Neben der Höhe der Bereitstellungszinsen ist vor allem die bereitstellungsfreie Zeit sehr wichtig. Hierbei handelt es sich um den Zeitraum, innerhalb dessen Sie keine Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Darlehensbeträge zahlen müssen. In Bezug auf die Länge der bereitstellungsfreien Zeit ist die Bandbreite zwischen den Banken deutlich größer als bei der Höhe der Bereitstellungszinsen. Am unteren Ende der Skala finden sich Baufinanzierungen mit Zeiträumen von 0-3 Monaten, während andere Banken bereitstellungsfreie Fristen von bis zu 12-15 Monaten anbieten.

Die bereitstellungsfreie Zeit zieht für die Bank im Normalfall einen Zinsnachteil nach sich. Aus diesem Grund erheben die Banken bei langen bereitstellungsfreien Zeiträumen oft allgemeine Zinsaufschläge auf den gesamten Baukredit. Dies macht einen umfassenden Vergleich der Zinskonditionen so wichtig, da es auch hier zwischen den Banken große Unterschiede gibt.

Achtung: Achten Sie auf den Beginn der bereitstellungsfreien Zeit! Bei einigen Banken beginnt sie direkt nach der Kreditbeantragung an, so dass unter Umständen ein Teil der Frist bis zum endgültigen Kreditabschluss ungenutzt verstreicht, weil die Beantragung und der Moment, zu dem Sie zum ersten Mal einen Teil des Darlehens benötigen, weiter auseinander liegen können. Besser ist es, wenn die bereitstellungsfreie Zeit erst mit dem ersten Betragabruf beginnt.

Beispielrechnung: So wirken sich Bereitstellungszinsen aus

Der Betrag der Bereitstellungszinsen richtet sich nach zwei Parametern: dem nicht genutzten Anteil Ihrer Baukreditsumme sowie dem Zinssatz. Im folgenden Beispiel gehen wir von einem Baukredit über 250.000 Euro und einer ersten Auszahlung von 60.000 Euro innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit aus. Bei einem Bereitstellungszinssatz von 0,25 Prozent pro Monat ergibt sich dabei folgende Zinslast:


Darlehensbetrag

250.000 €

Erste Auszahlung innerhalb der Frist

60.000 €

Berechnungsgrundlage

190.000 €

Bereitstellungszinssatz

0,25 % pro Monat

Monatlich anfallende Bereitstellungszinsen ab erstem Monat nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit

475 €

Tabelle 1: Berechnung der Bereitstellungszinsen


Wie Sie sehen, stellen die Bereitstellungszinsen eine Kostengröße dar, die nicht zu vernachlässigen ist. Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung gehört dieser Posten also unbedingt mit in die Kalkulation. In der folgenden Tabelle erhalten Sie einige Richtwerte für Bereitstellungszinsen bei unterschiedlichen Darlehensbeträgen:


Nicht verwendeter Kreditbetrag

Bereitstellungszinsen pro Monat (0,25 %)

300.000 €

750 €

250.000 €

625 €

200.000 €

500 €

150.000 €

375 €

100.000 €

250 €

75.000 €

187,50 €

50.000 €

125 €

Tabelle 2: Bereitstellungszinsen pro Monat, gestaffelt nach Darlehensbetrag

Wie sieht die monatliche Gesamtbelastung inklusive der Bereitstellungszinsen aus?

Die Bereitstellungszinsen stellen nur einen Teil der monatlichen Gesamtbelastung dar. Schließlich müssen Sie den bereits in Anspruch genommenen Teil Ihrer Baufinanzierung bereits tilgen und die vereinbarten Zinsen entrichten. Um Ihnen einen Eindruck von der monatlichen Gesamtbelastung zu vermitteln, gehen wir vom obigen Beispiel einem Immobilienkredit über 250.000 Euro aus. Zusätzlich nehmen wir eine bereitstellungsfreie Zeit von 3 Monaten sowie einen Bauzinssatz von 1,7 Prozent pro Jahr sowie eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent pro Jahr an:


Zeitpunkt

Ausgezahlter Betrag

Bereitstellung

Monatsrate

Zinsen für die Bereitstellung

Monatliche Gesamtbelastung

Monat 1

0 €

250.000 €

0 €

0 €

0 €

Monat 2

60.000 €

190.000 €

185 € (davon 100 € Tilgung und 85 € Zinsen)

0 €

185 €

Monat 3

100.000 €

150.000 €

308 € (davon 166,50 € Tilgung und 141,53 € Zinsen)

0 €

308 €

Monat 4

125.000 €

125.000 €

384,72 € (davon 207,96 € Tilgung und 176,76 € Zinsen)

312,50 €

697,22 €

Monat 5

175.000 €

75.000 €

538,24 € (davon 290,94 € Tilgung und 247,30 € Zinsen)

187,50 €

725,74 €

Ab Monat 6

250.000 €

0 €

768,60 € (davon 415,46 € Tilgung und 353,14 € Zinsen)

0 €

768,60 €

Tabelle 3: Auswirkung der Bereitstellungszinsen auf die monatliche Grundbelastung


Anhand dieser Tabelle können Sie entnehmen, wie die Bereitstellungszinsen nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit (3 Monate) die monatlichen Kosten in die Höhe treiben. So werden in Monat 4 gleich 312,50 Euro fällig, weil der Kreditnehmer die Hälfte der Darlehenssumme noch nicht abgerufen hat. Ab dem 6. Monat entfällt die Zahlung von Bereitstellungszinsen, da der komplette Darlehensbetrag nun ausgegeben ist. Das Beispiel basiert auf der Annahme, dass im ersten Monat noch kein Geld in Anspruch genommen wird.

Ab dem zweiten Monat berechnet die Bank jedoch Zinsen und Tilgung in Höhe von insgesamt 185 Euro für den entnommenen Betrag (60.000 Euro). Diese Beträge erhöhen sich in den nächsten Monaten sukzessive, wenn ein immer größerer Teil der Kreditsumme für die Begleichung von Rechnungen des Bauunternehmens entnommen wird. Vom 6. Monat an läuft die Baufinanzierung über die komplette Kreditsumme ganz normal durch die Zahlung der Monatsrate mit Zins- und Tilgungsanteil weiter.

Kosten der bereitstellungsfreien Zeit berücksichtigen

Am obigen Beispiel lässt sich sehr einfach der große Vorteil der bereitstellungsfreien Zeit ablesen. Eine Baufinanzierung mit einer Frist von 6 Monaten hätte in diesem Fall dafür gesorgt, dass überhaupt keine Bereitstellungszinsen angefallen wären. Doch die Medaille hat auch eine Kehrseite: Für längere Zinsfreistellungen verlangen viele (nicht alle) Banken Zinsaufschläge.

Diese variieren wiederum zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte pro Monat der Verlängerung.

Ein Baudarlehen mit einem ursprünglichen Zinssatz von 1,70 Prozent jährlich könnte bei einer Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit um 6 Monate also plötzlich 1,76 bis 1,82 Prozent an Zinskosten pro Jahr verursachen. Hier ist es somit wichtig, dass Sie vorher genau nachrechnen, ob sich eine Verlängerung lohnt. Das folgende Beispiel gibt einen Einblick in die Methodik. Wir gehen wieder von einem Baudarlehen über 250.000 Euro (2 Prozent anfängliche Tilgung) aus und nehmen an, dass das Darlehen nach 9 Monaten komplett entnommen werden kann. Im ersten Fall (Kredit 1) liegt die bereitstellungsfreie Zeit bei 3 Monaten und im zweiten Fall (Kredit 2) bei 12 Monaten. Dafür nehmen wir für die Beispielrechnung an, dass die Bank beim zweiten Kredit einen Zinsaufschlag von 0,9 Prozentpunkten ansetzt:


Kredit 1
(3 Monate bereitstellungsfreie Zeit)

Kredit 2
(12 Monate Bereitstellungsfrist)

Darlehensbetrag

250.000 €

250.000 €

Darlehenszinssatz

1,7 %

1,79 %

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

2 %

2 %

Bereitstellungszinssatz

0,25 % pro Monat

0,25 % pro Monat

Auszahlung Darlehen

Nach 9 Monaten

Nach 9 Monaten

Bereitstellungszinsen pro Monat

625 €

-

Rate pro Monat (ab Auszahlung)

770 €

789,58 €

Restschuld nach 15 Jahren

164.638 €

164.039 €

Zinskosten (Laufzeit)

53.388 €

56.164 €

Bereitstellungszinsen

3.750 €

-

Zinskosten (gesamt)

57.138 €

56.164 €

Ersparnis

-

974 €

Tabelle 4: Vergleich der Einsparung durch eine bereitstellungsfreie Zeit mit dem Zinsaufschlag


In diesem Beispiel lohnt sich die Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit. Doch es zeigt auch sehr eindrucksvoll, wie knapp eine solche Wahl ausfallen kann. 

Bereitstellungszinsen vermeiden – wie geht das?

Die Bereitstellungszinsen haben also das Potenzial, die Kosten einer Baufinanzierung erheblich zu erhöhen. Ein solches Szenario ist gerade dann wahrscheinlich, wenn sich die Bauplanung oder die Ausführung deutlich verzögern. Glücklicherweise gibt es durchaus Wege, die Bereitstellungszinsen zu umgehen oder zumindest zu vermindern. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die interessantesten Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Die Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit

Der gängige Weg zur Umgehung von Bereitstellungszinsen ist die Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit. Diese gehört zur Verhandlungsmasse beim Abschluss der Baufinanzierung. Es kommt also ganz darauf an, welchen Anbieter Sie auswählen und wie gut Ihr Verhandlungsgeschick ausfällt. Da eine solche Verlängerung mit einem Zinsaufschlag versehen wird, ist kalkulieren angesagt. Die wichtigste Frage: Lohnt sich die Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit trotz Zinsaufschlag?


Vorteile

Nachteile

Relativ einfach zu realisieren

Zinsaufschlag auf den gesamten Kreditbetrag

Bei guter Bonität oft lohnend

 

Möglichkeit 2: Erst Fremdkapital einfließen lassen, dann Eigenkapital

Für die Berechnung der Bereitstellungszinsen gilt unter normalen Umständen der Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Sie müssen also erst Ihr Eigenkapital für die Baukosten aufwenden und dürfen erst dann auf die Kreditsumme zugreifen. Dies verzögert die Inanspruchnahme und führt tendenziell eher zu Bereitstellungszinsen. Doch glücklicherweise ist der Grundsatz nicht in Stein gemeißelt, sondern ebenfalls Verhandlungssache. Unter Umständen können Sie also mit Ihrer Bank aushandeln, einen Teil Ihres Eigenkapitals zurückzuhalten und erst auf den Darlehensbetrag zuzugreifen. Leider ist eine komplette vorzeitige Auszahlung einer Baufinanzierung bei einem Neubau, der ja erst sukzessive bezahlt werden muss, nicht möglich. Die Darlehen sind zweckgebunden und können nur gegen Vorlage entsprechender Rechnungen ausgezahlt werden.


Vorteile

Nachteile

Senkt die nicht abgerufene Darlehenssumme

In Verhandlung eher schwer zu erreichen

Geringe Zusatzkosten (wenn überhaupt)

 

Möglichkeit 3: Den Bauunternehmer in die Pflicht nehmen

Das Abrufen der Kreditsumme ist Ihnen nur dann möglich, wenn Ihnen der nächste Baufortschritt in Rechnung gestellt wird. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, bereits vorher einen festen Zahlungsplan mit dem Bauunternehmer oder Bauträger zu vereinbaren. Als Teil des Bauvertrags ist er auch für den Bauunternehmer bindend und gibt Ihnen Planungssicherheit. Sie wissen nun genau, wann welche Gewerke zu bezahlen sind und können auch die bereitstellungsfreie Zeit besser kalkulieren. Sollte der Bauträger nicht pünktlich fertig werden, können Sie die zu zahlenden Bereitstellungszinsen unter Umständen von ihm zurückfordern.


Vorteile

Nachteile

Klare Zahlungstermine sorgen für Planungssicherheit

 

Risiken liegen nun auch beim Bauunternehmer

 

Möglichkeit 4: Baufinanzierung zum bestmöglichen Termin abschließen

Wenn Sie den Abschluss Ihrer Baufinanzierung gut terminieren, können Sie die bereitstellungsfreie Zeit optimal ausnutzen. Dabei gilt: Je näher der Baubeginn und der Beginn der bereitstellungsfreien Zeit beieinanderliegen, desto besser. 

Nichtabnahmeentschädigung – wenn weniger Baugeld benötigt wird

Neben dem verspäteten Abruf des Baudarlehens kann es auch vorkommen, dass Sie am Ende gar nicht die gesamte Kreditsumme benötigen. Dies passiert unter anderem dann, wenn der Bau schneller voranging als geplant und somit auch eventuell eingeplante Reserven nicht benötigt werden. Da Sie als Kreditnehmer das Darlehen nur gegen Vorlage entsprechender Belege für Baukosten nutzen könnten, bleibt als Lösung nur die vorzeitige Rückzahlung. Durch diesen Vorgang entgehen der Bank die Zinseinnahmen, die Sie als Kreditnehmer während der Laufzeit gezahlt hätten. Zur Kompensation berechnen Banken deshalb eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Die Nichtabnahmegebühr kann auf zweierlei Art und Weise berechnet werden:

1. Die Aktiv-Aktiv-Methode

Hierbei berechnet die Bank die Differenz zwischen den entgangenen Zinssätzen aus dem vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags und den aktuell gängigen Zinssätzen. Somit bezahlen Sie als Kreditnehmer nur die Zinsen, die die Bank nicht durch eine erneute Kreditvergabe (zu aktuellen Konditionen) an andere Kreditnehmer erhalten könnte. Ist das Zinsniveau zwischenzeitlich gestiegen, entfällt die Nichtabnahmeentschädigung sogar komplett. Der Bank ist in diesem Fall kein Schaden entstanden, da sie das Geld sogar zu höheren Zinsen weiterverleihen könnte.

2. Die Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Berechnungsmethode setzt die Bank die Differenz zwischen den entgangenen Zinssätzen des nicht entnommenen Darlehensbetrags und einer möglichen Rendite durch eine Investition der Summe in Hypothekenpfandbriefen an. Auch hier gilt: Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit gestiegen, fällt keine Nichtabnahmeentschädigung an.

Wenn Sie eine Nichtabnahmeentschädigung um jeden Preis vermeiden möchten, können Sie bei der Wahl Ihrer Baufinanzierung auf einen Anbieter mit einer Flexibilitätsreserve setzen. Bei diesen Darlehen sind 5-10% des Kreditbetrags flexibel. Sollte die vorzeitige Rückzahlung diese Grenze nicht überschreiten, fällt keinerlei Nichtabnahmegebühr an.

Bereitstellungszinsen sollten bei der Planung eine Rolle spielen

Die Bereitstellungszinsen lassen sich grundsätzlich als Nebenkosten der Baufinanzierung betrachten. Wenn Sie sich für den Bau eines Hauses entscheiden, kann die zeitliche Planung mitunter aus dem Ruder laufen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die Bereitstellungszinsen sicherheitshalber mit einzukalkulieren. Mit einer sehr sorgfältigen Planung haben Sie jedoch die Möglichkeit, diese Zusatzkosten zu umgehen oder sie auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Bei der Suche nach einer güstigen Baufinanzierung mit einer passenden bereitstellungsfreien Zeit stehen Ihnen die Experten von Dr. Klein gerne zur Verfügung. Gemeinsam finden wir genau den Baukredit, der Ihren Wünschen entspricht.

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