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Notarkosten beim Hauskauf: Warum sie anfallen, wo Sie sparen können

Notarkosten beim Hauskauf berechnen

Bei jedem Immobilienkauf entstehen Notarkosten

Wer in Deutschland eine Immobilie erwerben will, kommt um den Gang zum Notar nicht herum – und folglich auch nicht um die Notarkosten. Sie gehören zu den Aufwendungen, die jeder Hauskäufer zusätzlich zum bloßen Kaufpreis der Immobilie aufbringen muss. Deshalb ist es wichtig, bei der Planung der Baufinanzierung auch diese Kosten von Beginn an zu bedenken.

In der Regel muss beim Kauf mit Notarkosten von 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Diese Aufwendung beinhaltet das Honorar für den Notar sowie die Kosten, die bei verschiedenen Einträgen ins Grundbuchamt entstehen. Hinzu kommt dann noch die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Doch es gibt auch Wege, bei den Notarkosten zu sparen. Welche das sind und wie Sie die Notarkosten mit einberechnen, zeigt dieser Artikel.

Käufer oder Verkäufer: Wer die Notarkosten trägt

Die Notarkosten zahlen in der Regel immer die Käufer, nur sehr selten die Verkäufer. Letztere übernehmen meist nur den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ aufgebracht werden muss – beispielsweise die Löschung etwaiger Hypotheken aus dem Grundbuch oder alte Vorkaufsrechte. Käufer müssen deshalb bei einer Kaufsumme von beispielsweise 400.000 Euro mit Notarkosten von 5.000 bis 8.000 Euro rechnen. Doch für welche Dienste erhält der Notar überhaupt sein Honorar?

Welche Leistungen des Notars verursachen Notargebühren?

Nach Ende der Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer wählt meist der Verkäufer einen Notar aus, der den Immobilienverkauf juristisch begleitet. Folgende Aufgaben erledigt der Notar in der Regel:

  • Etwaige Unstimmigkeiten zu gewissen Vertragskonditionen zwischen den Parteien klären, beispielsweise wenn der Verkäufer plötzlich doch eine höhere Summe verlangt oder ein Vorverkaufsrecht für eine andere Partei auftaucht.
  • Einen für beide Seiten gleichermaßen ausgewogenen Kaufvertrag entwerfen, der für Käufer und Verkäufer gleichermaßen faire Konditionen bietet.
  • Den Kaufvertrag spätestens zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung beiden Parteien vorlegen, um genug Zeit zu gewährleisten, alle daraus entstehenden Verpflichtungen zu begreifen und etwaige offene Fragen zu klären.
  • Einen Termin zur Vertragsunterzeichnung mit beiden Parteien vereinbaren.
  • Zur Vertragsunterzeichnung den Inhalt des Vertrags verlesen und beiden Vertragsparteien die rechtlichen Folgen erläutern, die ihnen durch die Unterzeichnung entstehen.
  • Offene Fragen beantworten und etwaige Änderungswünsche prüfen und gegebenenfalls umsetzen.
  • Die Unterschriften der Vertragsparteien besiegeln und den unterzeichneten Kaufvertrag beurkunden, um ihn so in ein rechtlich bindendes Dokument zu verwandeln.
  • Eine Auflassungsvormerkung, also den vorläufigen Antrag auf Änderung des Eigentümers, im Grundbuch eintragen. Die dabei entstehenden Grundbuchgebühren fließen am Ende mit in die Notarkosten ein, werden aber dem Käufer in Rechnung gestellt.
  • Etwaige Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungseintragungen anderer Parteien, die noch bestehen, aus dem Grundbuch löschen lassen: Diese Notarkosten übernimmt in der Regel der Verkäufer.
  • Die Zahlung der Kaufsumme vom Käufer an den Verkäufer überwachen.
  • Das Finanzamt über den Kauf informieren, damit dieses dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt: Die Notarkosten hierfür liegen beim Käufer.
  • Die Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer überwachen.
  • Eventuelle Belastungen, die auf Grundstück und Immobilie lasten, beispielsweise eine Hypothek des vorherigen Eigentümers, aus dem Grundbuch löschen: Diese Notarkosten trägt normalerweise der Verkäufer.
  • Den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen.
  • Eine etwaige Grundschuld, die etwa dadurch entsteht, dass der Käufer den zu zahlenden Kaufpreis mit Hilfe eines Bankdarlehens aufbringt, in das Grundbuch eintragen.

Diese Liste lässt erkennen: Es fallen einige, notwendige Handlungen auf Seiten des Notars an, um den Immobilienverkauf durchzuführen, und einen Großteil der Notarkosten muss der Käufer tragen.

Wie wird die Höhe der Notarkosten im Detail ermittelt?

Ist der Hauskauf mit Hilfe des Notars erfolgreich über die Bühne gegangen, muss er für seine Dienste entlohnt werden. Doch wie setzen sich die Notarkosten im Detail zusammen? Als Grundlage zur Berechnung der Notarkosten gilt zunächst der Kaufpreis der Immobilie. Dann hängt die Höhe des Notarhonorars allerdings stark davon ab, welche Leistungen er konkret erbringen musste, um den Eigentümerwechsel rechtlich bindend zu vollziehen. Für jede einzelne Leistung kann der Notar einen Gebührensatz berechnen. Dessen Höhe hat der Gesetzgeber in einer Gebührenordnung festgelegt, die im Gerichts – und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert ist. Die Gebührenordnung wurde zum letzten Mal zum 01.08.2013 angepasst.

Gesetzlicher Gebührenkatalog regelt Höhe der Notarkosten

Im Gebührenkatalog ist einerseits die Höhe der Gebühr festgelegt, die ein Notar pro Leistung berechnen darf. Diese richtet sich zum einen nach dem Wert der Immobilie. Zum anderen hängt sie von der wirtschaftlichen Bedeutung des beurkundeten Geschäfts oder der beglaubigten Erklärung ab, also vom Geschäftswert. Allerdings steigt die Gebühr nicht proportional. Bei einem doppelten Geschäftswert fällt also nicht die doppelte Gebühr an – es gibt sozusagen einen „Mengenrabatt“. Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro fallen beispielsweise pro Leistung 435 Euro an, bei 400.000 Euro allerdings nicht 870 sondern lediglich 835 Euro.

Als Faustregel gilt folglich: Je höher der Kaufpreis, desto geringer ist der prozentuale Anteil der Notarkosten an den Gesamtkosten.

Die Gebührenordnung regelt außerdem, den wievielfachen Satz pro Leistung der Notar berechnen darf. Hier gibt es den 0,5-fachen, 1,0-fachen und 2,0-fachen Gebührensatz. Für die wichtigste Leistung, die ein Notar etwa beim Immobilienkauf erbringt, und zwar die Beurkundung des Kaufvertrags, erhebt er beispielsweise den 2,0-fachen Gebührensatz.

Beispielrechnung für die Höhe der Notarkosten

In der Regel müssen Sie bei einem Immobilienkauf in Summe mit dem 5,5-fachen Gebührensatz rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kommen deshalb folgende Notarkosten auf Sie zu:


Kaufpreis

1,0-fache Gebühr

5,5-fache Gebühr

Mehrwertsteuer

Gesamtkosten

400.000 €

835 €

4.592,50 €

872,58 €

5.465,08 €


Übrigens: Mit dem Grundbuchrechner von Dr. Klein können Sie die individuellen Notarkosten für den Grundbucheintrag und andere mit einem Immobilienerwerb anfallende Dienste des Notars selbst einmal durchrechnen.

Warum fallen beim Immobilienkauf Notarkosten an?

Der Staat will bei einem komplexen Vorgang wie der Abwicklung eines Immobilienkaufs für beide Parteien Rechtssicherheit, aber auch Neutralität garantieren. Welches Interesse hat er daran? Ganz einfach: Der Staat hat ein Interesse daran, dass die Bürger durch eigene Immobilien privat vorsorgen. Die meisten Menschen verfügen in juristischen Fragen aber lediglich über Laienwissen. Folglich unterstützt der Staat seine Bürger durch die entsprechenden, gesetzlichen Bestimmungen darin, Immobilienkäufe rechtssicher abzuschließen.

Um eine neutrale Behandlung aller Vertragsparteien zu garantieren, muss ein Notar vom Staat bestellt sein. Er übt somit ein öffentliches Amt aus. Dennoch ist ein Notar, anders als beispielsweise Beamte, kein Angestellter des Staates. Die Notarkosten richten sich aber dennoch nach der bereits erläuterten gesetzlich festgesetzten Gebührenordnung. Das soll gewährleisten, dass sich jeder Bürger unabhängig von seinen Vermögensverhältnissen diese Aufwendungen leisten kann.

Wer also die Dienste eines Notars in Anspruch nimmt, sollte ganz genau wissen, wie viel dieser berechnen darf. Wird ein höherer Satz berechnet, als gesetzlich erlaubt, sollte jeder Hauskäufer sofort stutzig werden – allerdings ebenso, wenn es weniger ist, denn es ist Notaren nicht erlaubt, auf das ihnen zustehende Honorar zu verzichten.

Notarkosten sind Teil der Kaufnebenkosten – und dürfen nicht vergessen werden

Die Notarkosten sind bei einem Immobilienkauf allerdings nur ein Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Zu diesen Kaufnebenkosten gehören neben den Gebühren für den Notar auch die Eintragung ins Grundbuch, die Aufwendungen für die Grunderwerbsteuer (derzeit circa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, abhängig von den Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes) sowie die Maklerprovision.

Seit Juni 2015 gilt zwar durch eine Gesetzesänderung das sogenannte „Bestellerprinzip“. Das heißt, der Auftraggeber des Maklers, in der Regel der Vermieter, zahlt auch dessen Provision. Doch das gilt nur, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mieten. Beim Kauf einer Immobilie muss auch der Käufer Maklerprovision bezahlen. Wie hoch sie ausfällt, hängt jedoch von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Zwar haben sich die Prozentsätze, auf deren Grundlage die Maklerprovision berechnet wird, in der Regel auf einen Satz zwischen circa drei und sieben Prozent inklusive Mehrwertsteuer eingependelt. Sie variieren jedoch von Bundesland zu Bundesland teilweise stark. Auch müssen Käufer nur in manchen Bundesländern die Maklercourtage alleine zahlen, in einigen beteiligt sich auch der Verkäufer an der Gebühr. Dennoch nimmt die Maklercourtage für den Immobilienkäufer oft den größten Teil der Kaufnebenkosten ein.

Kaufnebenkosten fallen in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus

Mit Blick auf die Höhe der Maklerkosten fallen die 1,5 bis zwei Prozent an Notarkosten also relativ moderat ins Gewicht. Allerdings sind mit Makler- und Notarhonoraren noch immer nicht alle Kaufnebenkosten getilgt. Denn wer eine Immobilie kauft, muss außerdem Grunderwerbssteuer entrichten.

In Baden-Württemberg beispielsweise fallen bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro 20.000 Euro an Grunderwerbssteuer an, denn dort beträgt der Gebührensatz derzeit fünf Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die übliche Beteiligung des Käufers an den Maklerkosten in diesem Bundesland von derzeit knapp zwei Prozent (in Summe gut vier Prozent, Käufer und Verkäufer teilen sich in diesem Bundesland in der Regel die Maklergebühr). Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten in Baden oder Schwaben bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro auf: 

  • Notarkosten: 2 %
  • Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5 %
  • Maklerkosten: 2 %
  • Gesamte Nebenkosten: 9 % des Kaufpreises

Dies ergibt (9 % von 400.000 Euro =) 36.000 Euro.

Die Kaufnebenkosten müssen also bereits vor dem Kauf einer Immobilie bedacht werden. Denn wer diesen nicht unerheblichen Anteil an den Kaufkosten vergisst, kann sich möglicherweise später weit weniger leisten, als ursprünglich gedacht. 

Wie Sie bei den Notarkosten etwas Geld sparen können

Wie bereits erwähnt ist es nicht möglich, die Notarkosten zu umgehen, etwa indem ein befreundeter Anwalt die Vertragsmodalitäten abwickelt. Bei einem Hauskauf muss ein staatlich bestellter Notar eingeschaltet werden. Eine einzige Ausnahme gibt es allerdings: Wer ein Grundstück kauft, muss lediglich die Gebühren gemessen am Wert des Grundstücks für die Dienste eines Notars zahlen. Beim Kauf einer Immobilie hingegen werden, wie bereits erläutert, als Berechnungsgrundlage für die Gebühren der Wert der Immobilie und des Grundstücks herangezogen.

Spartipp: Beglaubigter Entwurf der Grundschuld senkt Notarkosten

Ein kleiner Trick, um ein paar Hundert Euro zu sparen: Manchen Banken genügt ein beglaubigter Entwurf der Grundschuld. Eine Beurkundung des Grundbucheintrags, die der Notar vornimmt und die deutlich höhere Notarkosten verursacht, ist dann nicht nötig. Dadurch können mitunter einige hundert Euro eingespart werden. 

Spartipp: Aufs Notaranderkonto verzichten, Verwaltungsgebühr sparen

Auch wer darauf verzichtet, die Kaufsumme auf dem sogenannten „Notaranderkonto“ von seinem Notar treuhänderisch verwalten und sie nach dem Grundbucheintrag an den Verkäufer übermitteln zu lassen, kann die sogenannte „Hebegebühr“ (eine Art Verwaltungsgebühr für das Führen des Kontos) sparen. Der Vorteil an einem Notaranderkonto: Das Geld wird darauf treuhänderisch vom Notar verwaltet, dadurch erhält der Vorgang mehr Rechtssicherheit für beide Parteien. In vielen Fällen ist das aber gar nicht notwendig.

Denn der exakte Kaufpreis sowie die genauen Kaufkonditionen können bereits vorab im Kaufvertrag geregelt werden und sind dann rechtlich ebenfalls bindend. Die Abwicklung der Zahlungsmodalitäten muss also nicht zwingend ebenfalls von einem Notar erledigt werden. Dadurch ändert sich der Ablauf: Wird ein Notaranderkonto genutzt, überweist der Käufer den Kaufpreis zuerst auf dieses Konto. Erst nach Abschluss aller Schritte erhält der Verkäufer das Geld schließlich vom Notaranderkonto überwiesen. Ohne Notaranderkonto überweist der Käufer das Geld direkt auf das Konto des Verkäufers, es fallen geringere Notarkosten an.

Spartipp: Notarkosten von der Steuer absetzen

Mitunter gibt es in puncto Notarkosten noch weiteres Sparpotential. Denn in bestimmten Fällen sind sie steuerlich absetzbar. Allerdings können sie nur dann berücksichtigt werden, wenn sie im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen. Wird der Käufer selbst in der Immobilie wohnen, funktioniert es folglich nicht. Wird sie jedoch erworben, um Einkünfte aus der Vermietung zu erzielen, können die anfallenden Notarkosten gemeinsam mit den Anschaffungskosten als Anschaffungsnebenkosten abgesetzt werden.

Entstehen beim Erwerb einer Immobilie Notarkosten durch den Eintrag einer Hypothek, liegen wiederum Finanzierungskosten vor. Diese Kosten können sofort als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn die Immobilie zum Vermögen eines etwaigen Betriebs gehört. Ist das Renditeobjekt Teil des Privatvermögens, können die Notarkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Checkliste: Bei den Notarkosten clever vorgehen!

Haben Sie beim Immobilienkauf in puncto Notarkosten an alles gedacht? Nutzen Sie die Checkliste von Dr. Klein:

  • Ein Hauskauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Der Staat will so gewährleisten, dass auch juristische Laien ein rechtssicheres Dokument erhalten. Notare sind vom Staat bestellt. Nur sie können einen Immobilienkauf offiziell beglaubigen. So soll allen Vertragsparteien Neutralität gewährleistet werden. Also: Entwurf des Kaufvertrags direkt vom Notar vornehmen lassen, Extra-Kosten für einen Anwalt sparen!
  • Die bei einem Hauskauf anfallenden Notarkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 bis zwei Prozent der Kaufsumme. Sie bestehen aus dem Notarhonorar und den Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch. Meist trägt diese der Käufer, der den Notar allerdings auch bestellt. Also: 1,5 bis zwei Prozent der Kaufsumme im Voraus grob mit einkalkulieren!
  • Die Leistungen, die ein Notar bei einem Immobilienkauf erbringen muss, sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Sie können deshalb bei jedem Hauskauf unterschiedlich ausfallen. Also: Beim Notar nachfragen, womit Sie genau rechnen müssen, und diese Kosten in die detailliertere Finanzierung einplanen!
  • Platzt die Finanzierung seitens der Bank, ist der Kaufvertrag dennoch rechtlich bindend. Also: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt die schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank einholen und beim Notar vorlegen!
  • Oft nimmt der Notar auch den Grundbucheintrag vor. Dieser Vorgang muss allerdings nicht unbedingt beurkundet werden. Manche Banken geben sich auch mit einem beglaubigten Entwurf der Grundschuld zufrieden. Dadurch können mitunter einige hundert Euro eingespart werden. Also: Bei der Bank nachfragen, welche Form sie akzeptiert!
  • Wer darauf verzichtet, die Kaufsumme auf einem Notaranderkonto von seinem Notar treuhänderisch verwalten und sie nach dem Grundbucheintrag an den Verkäufer übermitteln zu lassen, kann die sogenannte Hebegebühr sparen. Ein Notaranderkonto ist nicht zwingend notwendig, denn die Kaufkonditionen werden allein durch den Kaufvertrag ebenso rechtssicher geregelt. Also: Klären, ob beide Seiten auf ein Notaranderkonto verzichten wollen!
  • Notarkosten gehören zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Neben der Beglaubigung des Kaufvertrags beinhalten sie außerdem die Aufwendungen für die Grunderwerbssteuer. Zu den Kaufnebenkosten gehören zudem anfallende Maklerkosten, die in ihrer Höhe je nach Bundesland stark variieren. Denn die Höhe der Maklercourtage unterliegt beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung keiner gesetzlichen Regelung. Also: Genau hinsehen und sowohl mit Verkäufer als auch mit dem Makler verhandeln! 

Notargebühren mit fachkundiger Hilfe richtig einkalkulieren

Die Nebenkosten sind für viele Immobilienkäufer zu Beginn ein Buch mit sieben Siegeln und dazu noch schwer berechenbar. Wer auf der Suche nach Unterstützung in diesem Punkt ist, findet sie bei den Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein. Sie rechnen gemeinsam mit Ihnen aus, wie viel Ihre Wunschimmobilie Sie letztlich genau kosten wird, inklusive Kaufpreis und allen anfallenden Nebenkosten. Gleichzeitig bekommen Sie eine Auswahl passender Baufinanzierungsangebote, die genau auf Ihre Bedürfnisse zurechtgeschnitten sind.

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