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Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet die Kündigung Ihrer Baufinanzierung?

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist bekanntlich ein langfristig angelegtes Kreditprojekt, welches in den meisten Fällen über eine gewisse Laufzeit mit entsprechender Zinsbindung über mehrere Jahre hinweg abgeschlossen wird. In diesem Zeitraum kann aber viel passieren. Wenn Sie zum Beispiel während der Laufzeit Ihr Haus verkaufen wollen oder einfach nur die Baufinanzierung wegen besserer Zinsen wechseln möchten, wird eine frühzeitige Kündigung nötig.

Eine solche Kündigung ist bei Baufinanzierungen jedoch nur in bestimmten Situationen möglich. Wenn die Bank Sie aus dem Kreditvertrag entlässt, macht sie das normalerweise nicht kostenlos: Eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig. Doch was ist das genau? Darf die Bank überhaupt eine solche Entschädigung verlangen? Wie hoch fällt sie aus und unter welchen Umständen lässt sich diese umgehen? Diese Fragen beantworten wir Ihnen im folgenden Ratgeber und helfen, die Vorfälligkeitsentschädigung schon im Vorfeld abzuschätzen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie einen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen möchten, bedeutet dies für die Bank einen Zinsausfall. Sie zahlen die Darlehenssumme früher zurück als vereinbart, so dass für diesen Zeitraum keine Zinsen mehr an die Bank fließen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadenersatz für die betreffende Bank, um diesen Zinsausfall ganz oder teilweise auszugleichen. Sie können den Kreditvertrag letztendlich erst komplett kündigen, wenn Sie die Restschuld zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung komplett beglichen haben.

Während die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkreditverträgen sehr klar ausgelegt sind, liegt der Fall bei der Baufinanzierung anders. Im Gesetz steht zwar, wann eine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf und wann nicht, aber nicht genau, wie diese zu berechnen ist. Auch wenn es Leitlinien durch die Rechtsprechung gibt, haben die Banken hier durchaus Spielraum, den diese zu Ihrem Nachteil als Kreditnehmer nutzen können.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen

Es gibt unterschiedliche Gründe, die eine vorzeitige Kündigung Ihrer Baufinanzierung für Sie als Kreditnehmer sinnvoll erscheinen lassen. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit, die Immobilie noch während der Kreditlaufzeit zu verkaufen. Auch der Wunsch nach einem Wechsel der Baufinanzierung mit besseren Zinsen taucht häufig auf. Beide Situationen unterscheiden sich jedoch im Hinblick auf die Möglichkeiten.

Ich will mein Haus verkaufen – spielt die Bank da mit?

Bevor Sie sich der Vorfälligkeitsentschädigung stellen, steht zunächst die Frage im Raum, ob eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung überhaupt möglich ist. Grundsätzlich soll die Zinsbindung die Bank ja davor schützen, dass Sie als Kreditnehmer einfach vorzeitig das Darlehen ablösen. In §490 Abs. 2 BGB ist jedoch festgelegt, dass Sie bei einem berechtigten Interesse den Baukredit vorzeitig kündigen dürfen.

Das gilt insbesondere dann, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. In diesem Fall müssen Sie jedoch normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Die einzige Ausnahme besteht in Zinsbindungen, die länger als 10 Jahre laufen. Nach einer Frist von 10 Jahren haben Sie nämlich gemäß §489 BGB jederzeit die Möglichkeit, das Baudarlehen mit einer Frist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Ich möchte eine günstigere Baufinanzierung nutzen – ist das möglich?

Wenn Sie eine Baufinanzierung gefunden haben, die deutlich günstigere Konditionen bietet, ist eine Umschuldung oft mehr als verlockend. Leider haben Sie hier schlechte Karten, denn günstigere Konditionen gelten juristisch nicht als „berechtigtes Interesse“ für eine vorzeitige Kündigung. Sollte die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits allerdings schon länger als 10 Jahre laufen, haben Sie auch hier Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate und Sie müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, ist für Sie natürlich deren Höhe entscheidend. Somit stellt sich also die Frage, wie Banken die Vorfälligkeitsentschädigung für Baufinanzierungen berechnen. In diesem Zusammenhang gibt es zwei Berechnungsmethoden, die herangezogen werden.

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie den vorzeitig zurückgezahlten Kredit sofort an einen anderen Kreditgeber vergibt. Die Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und dem Zinssatz der abgelösten Baufinanzierung ergäbe damit den Zinsverlust der Bank. Hier existieren zwei Szenarien:


1. Die Zinsen sind seit der ursprünglichen Kreditvergabe gesunken

Liegt das aktuelle Zinsniveau niedriger als der ursprüngliche Darlehenszins, könnte die Bank das Darlehen nur mit Verlust an einen anderen Kreditnehmer vergeben. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Aktuelles Zinsniveau

1,50 %

Zinssatz der Baufinanzierung

2,50 %

Anzusetzender Zinsverlust

1,0 %


2. Die Zinsen sind seit der ursprünglichen Kreditvergabe gestiegen

In diesem Fall ließe sich keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, da diese negativ ausfiele. Hier könnte sich die Bank unter Umständen bereit erklären, die Kündigung der Baufinanzierung kostenfrei zu akzeptieren. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen, kann dies also durchaus eine günstige Option sein. Wahrscheinlicher ist jedoch, dass die Bank sich dann der Aktiv-Passiv-Methode bedient, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen und anzusetzen. 

Die Aktiv-Passiv-Methode

Die Aktiv-Passiv-Methode geht davon aus, dass die Bank die Kreditsumme nicht gleich anderweitig an einen anderen Kreditnehmer weitergibt. Hier wird das Geld in sicheren Wertpapieren wie Hypothekenpfandbriefe angelegt, mit dem die Banken ihre Baufinanzierungen normalerweise absichern. Die Rendite dieser Pfandbriefe ist demnach der Vergleichswert für die entgangenen Zinsen. Aus der Differenz errechnet sich letztlich die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Aktiv-Passiv-Methode wird deutlich häufiger für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung genutzt als die Aktiv-Aktiv-Methode.

Diese Daten dienen als Basis für die Vorfälligkeitsentschädigung

Möchten Sie Ihre voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, benötigen Sie dafür folgende Daten:

  • Restschuld: Die Restschuld ist die Basis für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Schadenersatz soll entfallene Zinsen kompensieren, die sich wiederum auf die Restschuld beziehen. Je höher also Ihre Restschuld, desto höher fällt auch die Entschädigungszahlung aus.
  • Restlaufzeit Ihres Darlehens: Zinsen für Ihre Baufinanzierung fallen immer jährlich an. Dies gilt natürlich auch für die entgangenen Zinsen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Somit bringt eine längere Restlaufzeit auch eine höhere Entschädigungszahlung mit sich.
  • Das aktuelle Zinsniveau: Das aktuelle Zinsniveau beeinflusst sowohl die Zinsen für Baufinanzierungen als auch für Pfandbriefe, mit denen die Banken ihre Darlehen refinanzieren. Eine von beiden Möglichkeiten wird bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen. Die Werte gelten als mögliche Rendite einer Alternativlösung zur laufenden Baufinanzierung und mindern somit die Vorfälligkeitsentschädigung. Je höher also das aktuelle Zinsniveau im Vergleich zum Zinssatz Ihrer Baufinanzierung, desto geringer die Vorfälligkeitszinsen.
  • Die Höhe des vereinbarten Zinssatzes: Der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung in Bezug auf die Restschuld ist der Betrag, der der Bank durch eine vorzeitige Kreditkündigung entgeht. Die oben genannten Daten bieten gute Anhaltspunkte, um den Zinsverschlechterungsschaden der Bank zu ermitteln. Zusätzlich addieren Banken noch ein Bearbeitungsentgelt, welches zwischen 100 und 300 Euro liegen kann.


Darüber hinaus existieren jedoch auch Faktoren, die sich mindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirken:

  • Option auf Sondertilgungen: Sondertilgungen erlauben es Ihnen, zusätzliche Rückzahlungen für Ihre Baufinanzierung zu leisten, die über die vereinbarte Tilgung hinausgehen. Ist Ihr Kreditvertrag mit einer Option für Sondertilgungen ausgestattet, mindert die jährlich mögliche Sondertilgung auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Option bereits in Anspruch genommen haben. Schließich hätten Sie als Kreditnehmer in der Zukunft diese Möglichkeit noch nutzen können.
  • Risikoersparnis: Bei der Kreditvergabe erhebt die Bank je nach Bonität des Kreditgebers sogenannte Risikoaufschläge auf den Zinssatz. Dies soll das Risiko ausgleichen, dass Sie als Kreditnehmer Ihr Darlehen eventuell nicht komplett zurückzahlen können. Bei einer vorzeitigen Kündigung und kompletten Rückzahlung entfällt dieses Risiko jedoch und der Risikoaufschlag lässt sich für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr berücksichtigen. Genaue gesetzliche Vorgaben zur Höhe existieren nicht, jedoch ist ein Wert von 0,10 Prozentpunkten durchaus realistisch.
  • Verwaltungskostenersparnis: Durch die vorzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung hat die Bank geringere Verwaltungskosten. Diese werden je nach Institut mit Beträgen zwischen 2 und 5 Euro pro Buchung angesetzt. Einige Banken nutzen auch einfach eine Pauschale von 50 Euro oder mehr pro Jahr.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – ein Beispiel

Damit Sie sich ein Bild von der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung machen können, folgt nun ein kleines Berechnungsbeispiel. Hierfür gehen wir von einer Baufinanzierung über 150.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren aus. Bei einer anfänglichen Tilgung von 3% und einem Sollzins von 2,2 Prozent ergeben sich nach Ablauf von 8 Jahren folgende relevante Werte:

Restschuld

105.257,43 Euro

Restlaufzeit

24 Monate

Vereinbarter Zinssatz

2,2%


Daraus lassen sich nach der Aktiv-Passiv-Methode folgende Werte berechnen:

Entgangene Zinsen (2,2 % p.a.)

4.396,93 €

Zinsen für die Wiederanlage

264,83 € (-)

Zinsverlust abgezinst

Unklar, von Bank zu Bank unterschiedlich

Zinsverschlechterungsschaden

Unklar, von Bank zu Bank unterschiedlich

Verwaltungskostenersparnis (24 Zahlungen à 4 €)

96 €

Risikoersparnis (0,1 Prozentpunkte)

195,62 € (-)

Bearbeitungsentgelt

200 €

Vorfälligkeitsentschädigung

4.577,75 € (ca.)


In diesem Fall fällt also eine Vorfälligkeitsentschädigung von 4.577,75 Euro an, wenn die Bank für die Verwaltungskosten und die Risikoersparnis die gleichen Werte kalkuliert. 

Tipp:

Wenn Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Vorfeld berechnen möchten, hilft Ihnen der Vorfälligkeitsentschädigungsrechner bei Dr. Klein. Dieser kann Ihnen bereits einen guten Überblick über die möglichen Kosten gewähren, auch wenn einige Kostenpunkte je nach Bank mitunter leicht abweichen. Zusätzlich bietet er Ihnen auch die Möglichkeit, die Berechnung Ihrer Bank später nachzuvollziehen und bei zu hohen Kosten nachzufragen.

Alternativen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Unsere Beispielrechnung hat gezeigt, dass es sich bei einer Vorfälligkeitsentschädigung um durchaus große Summen handelt. Dies dürfte Grund genug sein, sich über Alternativen Gedanken zu machen. Es gibt durchaus Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Alternative 1: Vorzeitige Kündigung nach Ablauf von 10 Jahren Zinsbindung

Haben Sie sich in der Vergangenheit für eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren entschieden, steht Ihnen nach §489 Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu, sobald die zehn Jahre abgelaufen sind. Ab diesem Moment können Sie Ihre Baufinanzierung also mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. 

Alternative 2: Baufinanzierungen über variable Darlehen

Wählen Sie für Ihre Baufinanzierung von vornherein ein variables Darlehen, können Sie dieses jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Variable Darlehen weisen nämlich keine Zinsbindung auf. Der Zinssatz wird in regelmäßigen Zeitabständen dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Hierbei müssen Sie im Zeitverlauf fast immer mit höheren Zinsen rechnen als bei einer Baufinanzierung mit Zinsbindung. Deshalb lohnt sich diese Möglichkeit auch nur für kurzzeitige Zwischenfinanzierungen, bei denen Sie wissen, dass Sie das Darlehen schnell wieder ablösen können.

Alternative 3: Nutzung von Sondertilgungen

Wenn Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen möchten, aber trotzdem Zinsen sparen wollen, sind Sondertilgungen genau die richtige Lösung. Jede zusätzliche Tilgung senkt sofort die Restschuld, was wiederum die zu zahlenden Zinsen vermindert. Sondertilgungen sind jedoch nur möglich, wenn der Kreditvertrag dies auch erlaubt. Gängige Klauseln beinhalten die Möglichkeit, pro Jahr zwischen 3 und 10 Prozent der Restschuld kostenlos zu tilgen. Gerade bei älteren Baufinanzierungen ist ein Blick in die Kreditunterlagen wichtig, da Sondertilgungsoptionen vor 10 Jahren noch nicht so verbreitet waren wir heute.

Günstige Zinsen für Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern

Eine vorzeitige Kündigung einer Baufinanzierung scheitert häufig am Veto der Bank. Gerade wenn Sie nur kündigen wollen, um einen günstigeren Immobilienkredit als Alternative zu nutzen. Glücklicherweise existieren trotzdem einige Möglichkeiten, mit denen Sie sich bereits heute günstige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern können:


Forward Darlehen nutzen:

Forward-Darlehen erlauben es Ihnen, bereits heute eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Zinsen abzuschließen und diese erst in bis zu 5 Jahren zu nutzen. Dafür fällt zwar ein Zinsaufschlag an, jedoch kann sich ein solcher Schritt in Zeiten sehr niedriger Bauzinsen durchaus lohnen. Doch Achtung: Ein Forward Darlehen ist bindend. Sollten Sie Zinsen in der Zeit bis zur Inanspruchnahme noch weiter gefallen sein, sind sie trotzdem verpflichtet, das Forward-Darlehen zu nutzen.

Bausparvertrag abschließen:

Auch ein Bausparvertrag bietet die Möglichkeit, sich bereits jetzt einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen zu aktuellen Zinskonditionen zu sichern. Der große Vorteil liegt darin, dass Sie hier auch 7 und mehr Jahre in die Zukunft planen können. Darüber hinaus sind Sie später nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen auch tatsächlich zu nutzen. Als Risiko kann sich hier jedoch die genaue Zeitplanung erweisen. Leider lässt sich der Zuteilungszeitpunkt (Auszahlungsmöglichkeit des Bauspardarlehens) nicht auf den Tag oder den Monat genau abschätzen. Die Auszahlung hängt neben der Erfüllung bestimmter Sparkriterien des Bausparers auch von der Nachfrage und dem verfügbaren Kapital der jeweiligen Bausparkasse ab.

Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder nicht?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine durchaus komplizierte Materie, die Betroffene leicht überfordern kann. Die Spezialisten von Dr. Klein helfen Ihnen jedoch gerne dabei, bereits vorher genau zu kalkulieren, ob sich ein solcher Schritt lohnt oder nicht. Mit dem Vorfälligkeitsrechner bei Dr. Klein können Sie sich schnell einen ersten Überblick verschaffen. Darüber hinaus begleiten unsere Berater Sie gerne auf dem Weg zu einer lohnenden Umschuldung oder helfen Ihnen dabei, andere Wege zur Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung zu finden. 

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