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Unsere Zinsprognose 2022: Wohin geht's mit den Darlehenszinsen?

Es ist nicht leicht, verlässliche Vorhersagen zu treffen, und das gilt auch für die Zinsprognose der Bauzinsen. In diesem Artikel zeigen wir, welche Zinsprognose unsere Spezialisten für 2022 abgeben und erklären, wie sie zu ihrer Einschätzung gelangen. 

Unsere Zinsprognose 2021: Wohin geht's mit den Darlehenszinsen?

Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2022?

Die niedrigen Bauzinsen werden uns aller Voraussicht nach auch in diesem Jahr weiter begleiten. "Die Bauzinsen werden sich weiterhin seitwärts auf niedrigem Niveau bewegen – mit leichter Aufwärtstendenz.", sagt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. Erst- und Anschlussfinanzierer können also auch 2022 von den historisch günstigen Bauzinsen profitieren.

Für die nahe Zukunft sei ein leichter Aufwärtstrend bei den Baufinanzierungszinsen möglich. "Spannend werden die nächsten Monate, wenn die Inflationswerte veröffentlicht werden. Sind die Raten deutlich höher als erwartet, steckt auch in den Zinsen Aufwärtspotenzial.", so Neumann. Auf das Jahr gesehen erwartet er allerdings keine großen Zinssprünge.

Bauzinsen, Inflation, Immobilienpreise − Wohin geht’s 2022?

Michael Neumann spricht in unserem aktuellen Video über die Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt in 2022. Auch für Eigenheimbesitzer hat er Tipps zur Anschlussfinanzierung parat.

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Der niedrige Leitzins und die expansive Geldpolitik der EZB sorgen auch 2022 für ein niedriges Zinsniveau bei den Bauzinsen. Zwar sind mittelfristig leichte Zinsanstiege möglich, größere Erhöhungen werden aber nicht erwartet. "Im langfristigen Vergleich bleibt das Zinsniveau dank der Manipulation der EZB sehr niedrig.", prognostiziert Michael Neumann.

Daraus ergibt sich eine wichtige Schlussfolgerung für Immobilienkäufer: Die Zinsen bieten weiterhin ein attraktives Umfeld für Immobilienkredite. Das ist aber aus Sicht unserer Spezialisten noch lange kein Grund, den Hauskauf übereilt anzugehen. Selbst, wenn die Zinsen zukünftig über einem Prozent liegen sollten: Verglichen mit dem Jahr 2008 (5 Prozent) fallen Immobilienfinanzierungen heutzutage immer noch sehr günstig aus.

Zinsprognose 2022: Das ist für Käufer und Anschlussfinanzierer wichtig

Es ist nicht einfach, den richtigen Zeitpunkt für einen Hauskauf zu finden. Im Moment haben wir es mit sehr günstigen Darlehenszinsen und in den Ballungsgebieten Deutschlands mit gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen zu tun. 

In Zeiten niedriger Zinsen empfehlen wir allen Käufern und Bauherren eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren und eine hohe anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent zu wählen. Damit sichern Sie sich den Niedrigzins sehr lange und zahlen parallel sehr viel vom Darlehen zurück. Die Restschuld, die Sie dann im Rahmen der Anschlussfinanzierung noch zahlen müssen, wird dadurch gering ausfallen. Sollten dann zu diesem Zeitpunkt die Zinsen höher sein, können Sie sich die Raten dennoch aller Voraussicht nach leisten.

Immobilienkäufer sollten daher folgende Faktoren im Auge behalten:

  • die Sollzinsbindung
  • die Tilgungshöhe
  • die Immobilienpreise

Darauf müssen Käufer 2022 achten

Käufer müssen in den Zeiten niedriger Zinsen darauf achten, nicht zu viel für Ihre Immobilie zu bezahlen. Da die Bauzinsen so günstig sind, kann es mitunter vorkommen, dass ein zu hoher Preis für eine Immobilie auf den ersten Blick nicht unbedingt auffällt. Gefährlich wird es, wenn sich der Käufer die Immobilie eigentlich gar nicht leisten kann, weil beispielsweise kein oder nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, und die Baufinanzierung ungünstig zusammengestellt wird.

Ob eine Immobilie überteuert angeboten wird oder nicht, ist als Laie meist nicht einfach herauszufinden. Sie können beispielsweise über Immobilienportale ähnliche Objekte in der Gegend vergleichen. Das ist allerdings wenig verlässlich. Ein Makler hingegen kann auf bestimmte Programme zugreifen und die Immobilienpreise diverser Objekte in ähnlicher Lage vergleichen. Eine weitere Möglichkeit, Klarheit über Immobilienpreise zu bekommen, ist ein Gutachter. Er kann bei der Besichtigung die Bausubstanz einordnen, mögliche Sanierungskosten abschätzen und so ermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Darauf müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung 2022 achten

Stehen Sie kurz vor der Anschlussfinanzierung, sind Ihre Chancen auf niedrige Zinsen laut unserer Zinsprognose 2022 gut. Vermutlich bekommen Sie Ihre Anschlussfinanzierung 2022 zu einem niedrigeren Zinssatz als Ihre Erstfinanzierung vor zehn oder 15 Jahren. Vor allem eine Umschuldung lohnt sich für Sie vermutlich sehr, wie auch unsere Beispielrechnung zeigt.

 Prolongation bei alter BankUmschuldung bei neuer Bank
Restschuld110.000 €110.000 €
Sollzinsbindung15 Jahre15 Jahre
Sollzinssatz2,3 %1,2 %
Monatsrate800 €800,25 €
Zinszahlungen17.802,40 €8.392,36 €
Restschuld nach ZinsbindungKeineKeine
Gesamtlaufzeit13 Jahre und 3 Monate12 Jahre und 5 Monate

Wenn Sie zu einer günstigeren Bank umschulden, erhalten Sie nach aller Wahrscheinlichkeit einen besseren Zinssatz – ähnlich wie ein Neukunde bei einem Telekommunikationsanbieter. Durch diesen günstigeren Zins können Sie höher tilgen, was dazu führt, dass Sie Ihre Restschuld schneller abgezahlt haben. Gravierender ist jedoch die Höhe der Zinsen, die Sie über die Zeit der Zinsbindung an die Bank zahlen. Unser Beispiel zeigt, dass Sie bei einer Umschuldung weniger als die Hälfte Zinsen an die Bank zahlen als bei der Prolongation. Sie sparen mit einer Umschuldung in diesem Beispiel rund 9.400 Euro.

6 Tipps für Immobilienkäufer: So finden Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihre Baufinanzierung

Unser Rat lautet daher: Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung trotz der aktuellen Zinsprognosen in aller Ruhe, warten Sie aber auch nicht mehr allzu lange, denn die Finanzierung wird vermutlich irgendwann teurer werden. Im Folgenden haben wir dazu noch mal unsere wichtigsten Tipps für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer zusammengefasst.

  1. Behalten Sie die 10-jährigen deutschen Staatsanleihen im Auge: Wohin sie tendieren, dorthin folgen auch die Darlehenszinsen mit nur wenigen Wochen Verzögerung.
  2. Beobachten Sie die Entwicklung der europäischen Inflationsrate: Je näher sie an die 2-Prozent-Marke heranreicht, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB die erste Leitzinserhöhung seit 2011 vornimmt. Die Bauzinsen werden dann bereits vorher zu steigen beginnen, weil der Markt die Erhöhung erwartet.
  3. Öffnen Sie den Blick für Geschehnisse in der Welt: Was passiert in den USA? Schreitet die Zinswende dort  mit Erhöhungen voran, ist in Europa auch ohne eine Leitzinserhöhung durch die EZB mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Nimmt die Fed weniger Erhöhungen vor, ist keine Reaktion der Bauzinsen zu erwarten.
  4. Lesen Sie regelmäßig unseren Zinskommentar: In dem monatlich erscheinenden Zinskommentar geben Ihnen unsere Spezialisten konkrete Handlungsempfehlungen. Er hilft Ihnen dabei, die Lage richtig einzuschätzen.
  5. Entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung: Wählen Sie für Ihre Finanzierung lange Zinsbindungen von mindestens 10 oder 15 Jahren aus, um für die nächsten Jahre abgesichert zu sein. Gleichzeitig empfehlen wir Ihnen eine hohe, anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent pro Jahr aufwärts, um die Restschuld von Beginn an zügig zu tilgen.
  6. Treffen Sie Entscheidungen in Ruhe und bewusst: Wohin die Darlehenszinsen auch tendieren, bewahren Sie Ruhe beim Hauskauf. Mit übereilten Entscheidungen fahren Sie in keinem Fall gut.

Zusätzliche Tipps für Anschlussfinanzierer

  1. Sonderkündigungsrecht nutzen: Anschlussfinanzierungen können Sie, ebenso wie Erstfinanzierungen, gemäß §489 BGB nach zehn Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Für diese zehn Jahre ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Sollten die zehn Jahre bei Ihnen demnächst abgelaufen sein, fangen Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer nächsten Finanzierung an und achten Sie auf die Zinsentwicklung.
  2. Auf lange Sicht günstige Zinsen sichern: Mit einem Forward Darlehen können Sie sich die heutigen Darlehenszinsen bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sichern. Sind sie beispielsweise 15 Jahre lang gebunden, können Sie neuneinhalb Jahre zuvor eine neue Finanzierung abschließen. Nutzen Sie jetzt unseren Forward Darlehen Rechner, um die aktuellen Konditionen zu erfahren.
  3. Entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung: Wählen auch Sie für Ihre Anschlussfinanzierung eine lange Zinsbindung von mindestens zehn oder fünfzehn Jahren aus und setzen Sie die anfängliche Tilgung auf mindestens zwei Prozent pro Jahr, damit machen Sie im Augenblick nichts falsch.

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsentwicklung?

Auch ein moderater Anstieg der Darlehenszinsen um wenige Prozentpunkte sorgt für wesentlich höhere Zinskosten. Es kommt bei der Finanzierung einer Immobilie also immer auf den richtigen Zeitpunkt an. Idealerweise schließen Sie exakt in dem Moment eine Baufinanzierung ab, in dem die Zinsen den Tiefpunkt ihrer Talfahrt erreicht haben und ganz kurz, bevor es wieder aufwärts geht. Diesen Moment zu erwischen, ist allerdings reine Glückssache.

Unser monatlich erscheinender Zinskommentar bietet Ihnen darauf erste Antworten. Dennoch ist es für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sinnvoll, die Lage selbst im Blick zu behalten und zu einer eigenen Zinsprognose zu gelangen. Dazu müssen Sie die verschiedenen Einflussfaktoren kennen und richtig einordnen können.

EZB, Fed und die Lage der Weltwirtschaft: Worauf kommt es für die Bauzinsen an?

Unsere Spezialisten erwähnen in den Zinskommentaren immer wieder die geldpolitischen Maßnahmen der EZB und der US-Notenbank (Fed), deren Handlungen offenbar einen wichtigen Einfluss auf die Bauzinsen hierzulande haben. Vorweg ein Hintergrundgedanke: Bauzinsen stehen niemals isoliert da, sie sind Bestandteil wirtschaftlicher Zusammenhänge und werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

Tonangebend für hiesige Bauzinsen: die Staatsanleihen

Den größten Einfluss haben die deutschen Staatsanleihen auf die Bauzinsen. Das liegt daran, wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren, sprich: woher sie selbst das Geld erhalten, das sie dann an den Baufinanzierungskunden weitergeben. Dies geschieht über Pfandbriefe. Banken verpfänden Immobilien an Anleger, die ihnen Geld dafür geben, für das die Banken selbst Leihzinsen zahlen müssen. Je weniger Zinsen Banken für das geliehene Geld selbst entrichten müssen, desto weniger Zinsen verlangen sie später von ihrem Baufinanzierungskunden.

Die Zinsen für Pfandbriefe orientieren sich wiederum an den Zinsen der Staatsanleihen. Dadurch kommt der direkte Zusammenhang zwischen Staatsanleihen und Bauzinsen zustande. Die Staatsanleihen wiederum werden von der allgemeinen, wirtschaftlichen Lage Deutschlands beeinflusst. Geht es Deutschland wirtschaftlich gut, sind seine Staatsanleihen sehr gefragt. Die hohe Nachfrage schraubt die Kurse der Staatsanleihen in die Höhe, die Zinsen und Renditen sinken, und dann sind Baufinanzierungen hierzulande sehr günstig. Zwischen dem richtungsweisen Impuls durch die Staatsanleihen und der Reaktion der Darlehenszinsen vergehen in der Regel einige Wochen.

Die Rolle der geldpolitischen Maßnahmen der EZB

Hauptaufgabe der Europäischen Zentralbank ist es, die Wertstabilität des Euro zu gewährleisten. Genau genommen ist die EZB so etwas wie die Wächterin eines ausgewogenen Inflation-Deflation-Verhältnisses. Die Inflationsrate ist dafür der wichtigste Indikator: Ihr Idealwert liegt bei knapp unter zwei Prozent. Davon ist der Euro-Währungsraum derzeit noch weit entfernt. Zur Steuerung der Inflationsrate stehen der EZB verschiedene Mittel zur Verfügung. Über den Leitzins reguliert sie die im Umlauf befindliche Geldmenge. Senkt die den Leitzins herab, bringt sie mehr Geld in den Wirtschaftskreislauf, hebt sie ihn an, entzieht sie ihm welches. Bei einem niedrigen Leitzins können Banken und Anleger sich besonders günstig Geld leihen und dieses investieren. Bei einem höheren Leitzins ist das Umgekehrte der Fall, Kredite werden teurer, Investitionen naturgemäß zurück gefahren.

Frühestens, wenn die Zwei-Prozent-Marke in greifbare Nähe rückt, wird die EZB wieder Leitzinserhöhungen vornehmen und damit indirekt auch für einen Anstieg des Zinsniveaus und der Bauzinsen sorgen. Darauf berufen sich die Zinsprognosen unserer Spezialisten, die besagen, dass dies in 2022 noch nicht der Fall sein wird.

Der Leitzins ist aber nicht das einzige Werkzeug der EZB: Um die europäische Wirtschaft anzukurbeln, nutzt sie auch ihr Anleihekaufprogramm. Die EZB kauft Staatsanleihen europäischer Staaten, um die Nachfrage künstlich hoch und die Zinsen künstlich niedrig zu halten. So begünstigt sie die Kreditaufnahme und mögliche Investitionen, die den Staaten wieder zu wirtschaftlichem Aufschwung verhelfen sollen. Das Anleihekaufprogramm startete im März 2015. Bis September 2016 hat die EZB 1,1 Billionen Euro in europäische Staatsanleihen investiert, auch in deutsche. 

Was die wirtschaftliche Lage in den USA mit unseren Bauzinsen zu tun hat

Die Staatsanleihen können nicht nur durch wirtschaftspolitische Ereignisse in Europa unter Druck geraten. Auch andere Staaten haben einen gewissen Einfluss darauf. Das war beispielsweise Anfang November 2016 kurzfristig zu beobachten, als Donald Trump überraschend die Präsidentschaftswahlen in den USA gewann. Anleger zogen sich aus europäischen Anleihen zurück und wanderten ab in den Dollarraum, die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen sank, ihre Zinsen stiegen, die Bauzinsen folgten kurze Zeit später.

Ebenso spielt die Geldpolitik der Fed eine Rolle: Aktuell liegt der Leitzins der Fed bei niedrigen 0,0 bis 0,25 Prozent. Allerdings wird für das Jahr 2022 damit gerechnet, dass die Fed den Leitzins in drei Schritten erhöht, so dass er Ende des Jahres bei 0,9 Prozent liegt. Das setzt die EZB zwar unter Druck, dennoch erwarten unsere Spezialisten, dass sie sich weiterhin viele Optionen offen halten wird, um möglichst flexibel reagieren zu können. Wir gehen deshalb davon aus, dass die EZB in 2022 mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Leitzinserhöhungen vornehmen wird.

Die Bauzinsentwicklung der letzten Jahre

In den letzten Jahren kannten die Darlehenszinsen von Baufinanzierungen nur eine Richtung: bergab. Das zeigen auch unsere hausinternen Daten. Als Referenz dienen hierzu die Zinsen für Kredite mit zehnähriger Zinsbindung. Seit Juli 2008 sind diese von etwa fünf Prozent kontinuierlich gefallen, aktuell liegt der Bauzins für eine fünfjährige Sollzinsbindung bei niedrigen 0,66 Prozent (Stand: Januar 2022). Zwar waren während dieses langen Abwärtstrends immer mal wieder kleinere Anstiege von wenigen Prozentpunkten hinter dem Komma zu verzeichnen, danach sanken die Darlehenszinsen aber immer wieder und behielten ihren generellen Abwärtstrend bei.

Mithilfe unseres Zins Charts können Sie auf einen Blick sehen, wie sich die Bauzinsen in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Dabei können Sie verschiedene Zinsbindungen betrachten und die Werte miteinander vergleichen. Auch den Betrachtungszeitraum können Sie in einer Spanne von sieben Tagen bis zu zehn Jahren anwählen. 

Mit unserem Zins Chart die Bauzinsentwicklung nachverfolgen

Den richtigen Zeitpunkt in Sachen Zinstrend erkennen: Unsere Berater vor Ort helfen dabei

Inflationsrate, Leitzinssenkung, Anleihekaufprogramm – die Zinsentwicklung basiert auf einem vielschichtigen Geflecht aus Einflussfaktoren, was es Laien erschwert, sich zurechtzufinden. Befragen Sie hierzu einfach unsere Spezialisten für Baufinanzierung: Sie helfen Ihnen dabei, den künftigen Verlauf der Bauzinsen richtig einzuschätzen und zeigen Ihnen, wann der ideale Zeitpunkt für Ihre Finanzierung gekommen ist.

Auf Wunsch suchen sie auch passende Finanzierungsangebote mit günstigen Zinsen für Sie aus einem Portfolio von rund 400 namhaften Bankpartnern heraus. Wenden Sie sich zum Zinsvergleich an Ihren persönlichen Berater vor Ort und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden Rückmeldung auf Ihre Anfrage. Für unsere Kunden ist dieser Service vollkommen unverbindlich und kostenlos.

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Aktuelle Bauzinsen

Erfahren Sie von unseren Spezialisten mehr zu den aktuellen Bauzinsen und wie sie sich auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Entwicklung der Zinsen

Unser Zinschart zeigt Ihnen die Entwicklung der Zinsen und den Zinsverlauf der letzten Jahre bei verschiedenen Zinsbindungen.