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Unsere Zinsprognose 2018: Wohin geht’s mit den Darlehenszinsen?

Lübeck, 28.09.2017

Unsere Zinsprognose 2017 für Ihren Immobilienkauf

Zinswende ja oder nein - unsere Bauzinsen Prognose für das kommende Jahr

„Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.“ lautet ein berühmtes Zitat, das im Wechsel Churchill, Twain oder Tucholsky zugesprochen wird. Es ist nicht leicht, verlässliche Vorhersagen zu treffen, und das gilt auch für die Zinsprognose der Bauzinsen. Jahrelang befanden sie sich auf Talfahrt, doch seit Oktober 2016 sind sie leicht, aber kontinuierlich gestiegen. Die Zinsen für Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung liegen seit einiger Zeit konstant über 1 Prozent pro Jahr. Auch in den Medien ist immer wieder von einer erwarteten Zinswende die Rede, welche durch die Leitzinserhöhungen der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) befeuert werden. Immobilienkäufer möchten jetzt wissen: Geht es ab jetzt aufwärts mit den Darlehenszinsen, oder sind die jüngsten Anstiege nur kleinere Kurskorrekturen?

In diesem Artikel zeigen wir, welche Zinsprognose unsere Spezialisten für 2018 abgeben. Dazu erklären wir, wie sie zu ihren Einschätzungen gelangen und welche Anhaltspunkte in Sachen Zinsentwicklung eine verlässliche Orientierung bieten.

Der Anstieg der Bauzinsen ab November 2016

Werfen wir zunächst einen kurzen Blick in die Vergangenheit. In den letzten Jahren kannten die Darlehenszinsen von Baufinanzierungen nur eine Richtung: bergab. Das zeigen auch unsere hausinternen Daten. Als Referenz dienen hierzu die Zinsen für Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung . Ab Juli 2008 sind diese von etwa 5,00 Prozent kontinuierlich gefallen, und zwar bis Oktober 2016, als sie mit 0,69 Prozent ihren vorläufig absoluten Tiefststand erreichten. Zwar waren während dieses langen Abwärtstrends immer mal wieder kleinere Anstiege von wenigen Prozentpunkten hinter dem Komma zu verzeichnen, danach sanken die Darlehenszinsen aber immer wieder und behielten ihren generellen Abwärtstrend bei.

Dann auf einmal die Trendwende im November 2016: Zunächst stiegen die Zinsen von 0,69 auf 0,81 Prozent (Stand: 03.11.2016) und schoben sich zwischenzeitlich sogar über die 1-Prozent-Marke (1,01 Prozent am 19.12.2016). Zum Jahresende hin deutete sich allerdings wieder ein leichter Rückgang auf 0,94 Prozent an (31.12.2016). Anfang Januar 2017 kletterten die Darlehenszinsen schließlich auf 1,11 Prozent, und dieses Niveau hielten sie bisher.

Zinsen steigen, Zinsen fallen: Die Entwicklungen ab September 2016

Monat und Jahr 

Stand der Zinsen bei Krediten
mit 10-jähriger Zinsbindung

09.09.2016

0,72%

12.10.2016

0,81%

24.10.2016

0,76%

25.11.2016

0,87%

19.12.2016

1,01%

30.01.2017

1,11%

01.09.2017

1,06%

Unsere Bauzinsen Prognose für 2018: leicht steigende Zinsen

Dr. Klein veröffentlicht jeden Monat einen Zinskommentar, in dem sich unsere Spezialisten über die aktuelle Lage äußern. Auch die Geschäftsführer der Dr. Klein-Schwesterfirma Qualitypool geben einmal monatlich im Zinszoom ihre Zinsprognose ab.

  • Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, sagt im Zinskommentar von September 2017: „Ich glaube, dass die Zinswende hinter uns liegt. In den kommenden zwölf Monaten werden die Bauzinsen tendenziell weiter moderat steigen. Dies wird aber nicht rasant geschehen. Geschweige denn werden wir binnen der nächsten zwei Jahre wieder in Regionen von vier oder mehr Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung vorstoßen."
  • Jörg Haffner, Geschäftsführer der Qualitypool GmbH, prophezeit im Zinszoom von August 2017 leicht steigende Zinsen für die kommenden Monate: "Anzeichen für einen weiteren signifikanten Zinsrückgang sehe ich keine. Vielmehr steigt der Druck auf die EZB, sich langsam von der Niedrigzinspolitik zu verabschieden. Daher ist in den nächsten Monaten eher mit leicht steigenden Zinsen zu rechnen.“

Fazit der Zinsprognose: Darlehenszinsen steigen, bleiben aber auch 2018 auf niedrigem Niveau

Die Grundaussagen beider Spezialisten lassen sich folgendermaßen zusammenfassen: Im Jahr 2018 ist mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen zu rechnen. Die Zinsen werden sich entweder schwankend seitwärts oder moderat aufwärts bewegen. Darunter verstehen wir kleinere Aufs und Abs, die sich größtenteils gegenseitig ausgleichen, in der Tendenz aber einen leichten Anstieg aufweisen.

Daraus ergibt sich eine wichtige Schlussfolgerung für Immobilienkäufer: Besser wird’s nicht. Das ist aber aus Sicht unserer Spezialisten noch lange kein Grund, den Hauskauf übereilt anzugehen. Selbst, wenn die Zinsen in 2018 stetig über einem Prozent liegen sollten: Verglichen mit dem Jahr 2008 (5,00 Prozent) fallen Immobilienfinanzierungen heutzutage immer noch sehr günstig aus.

Was bedeutet „moderater Anstieg“ der Darlehenszinsen ganz konkret?

Auch hier hilft ein Blick auf die vergangenen Jahre, um herauszufinden, in welchem Maß Zinsanstiege bisher üblich waren. Unser Zinschart zeigt, wie sich die Zinsen während langanhaltender Aufwärtsphasen innerhalb eines Jahres verändern können. Eine solche Phase gab es beispielsweise zwischen 2005 und 2008: Innerhalb dieser drei Jahre stiegen die Zinsen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung unseren Daten zufolge von 2,98 auf 4,60 Prozent, das ergibt ein Plus von 1,62 Prozentpunkten und macht im Schnitt einen jährlichen Anstieg von maximal 0,55 Prozentpunkten aus.

Wenn wir für 2017 also von „kurzfristigen Schwankungen“ und einem „moderaten Anstieg“ sprechen, dann werden sich die Bauzinsen aller Voraussicht nach in einem ähnlichen Spektrum bewegen. Gehen wir konkret vom Stand am 19.12.2016 aus, als sie bei 1,01 Prozent lagen, dann würden sie bis Ende 2017 auf maximal 1,56 Prozent steigen. An einer Beispielrechnung wollen wir nun zeigen, was diese 0,55 Prozentpunkte ausmachen können und drücken dies konkret in Euro aus.

Beispielrechnung: Was machen 0,55% mehr pro Jahr aus?

Beispiel 1:
Zins für 10-jährige Zinsbindung bei 1,01% p.a.

Beispiel 2:
Zins  für 10-jährige Zinsbindung bei 1,56% p.a.

Darlehensbetrag

250.000

250.000€

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Fester Sollzins p.a.

1,01%

1,56%

Anfängliche Tilgung

2,0%

2,0%

Monatliche Rate

627,08€

741,67€

Restschuld nach 10 Jahren

197.411,57€

195.926,55€

Zinskosten gesamt

22.661,14€

34.926,55€


Wenn Sie selbst berechnen möchten, auf welchem Stand die Zinsen aktuell sind und ob eine Baufinanzierung für Sie günstig ist, nutzen Sie gerne unseren Tilgungsrechner.

Wichtig für Immobilienkäufer: Zinstrend erkennen und richtig einschätzen

Die Beispielrechnung zeigt: Auch ein moderater Anstieg der Darlehenszinsen um gerade mal 0,55 Prozentpunkte sorgt für wesentlich höhere Zinskosten. Es kommt bei der Finanzierung einer Immobilie also immer auf den richtigen Zeitpunkt an. Idealerweise schließen Sie exakt in dem Moment eine Baufinanzierung ab, in dem die Zinsen den Tiefpunkt ihrer Talfahrt erreicht haben und ganz kurz, bevor es wieder aufwärts geht. Diesen Moment zu erwischen, ist allerdings reine Glückssache, und im Moment deutet tatsächlich Vieles daraufhin, dass wir das Zinstal bereits durchschritten haben. Doch wie geht es nun weiter?

Unser monatlich erscheinender Zinskommentar bietet Ihnen darauf erste Antworten. Dennoch ist es für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sinnvoll, die Lage selbst im Blick zu behalten und zu einer eigenen Zinsprognose zu gelangen. Dazu müssen Sie die verschiedenen Einflussfaktoren kennen und richtig einordnen können.

EZB, Fed und die Lage der Weltwirtschaft: Worauf kommt es für die Bauzinsen an?

Unsere Spezialisten erwähnen in ihrer Zinsprognose für 2017 die geldpolitischen Maßnahmen der EZB und der Fed, deren Handlungen offenbar einen wichtigen Einfluss auf die Bauzinsen hierzulande haben. Vorweg ein Hintergrundgedanke: Bauzinsen stehen niemals isoliert da, sie sind Bestandteil wirtschaftlicher Zusammenhänge und werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

Tonangebend für hiesige Bauzinsen: die Staatsanleihen

Den größten Einfluss haben die deutschen Staatsanleihen auf die Bauzinsen. Das liegt daran, wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren, sprich: woher sie selbst das Geld erhalten, das sie dann an den Baufinanzierungskunden weitergeben. Dies geschieht über Pfandbriefe. Banken verpfänden Immobilien an Anleger, die ihnen Geld dafür geben, für das die Banken selbst Leihzinsen zahlen müssen. Je weniger Zinsen Banken für das geliehene Geld selbst entrichten müssen, desto weniger Zinsen verlangen sie später von ihrem Baufinanzierungskunden.

Die Zinsen für Pfandbriefe orientieren sich wiederum an den Zinsen der Staatsanleihen. Dadurch kommt der direkte Zusammenhang zwischen Staatsanleihen und Bauzinsen zustande. Die Staatsanleihen wiederum werden von der allgemeinen, wirtschaftlichen Lage Deutschlands beeinflusst. Geht es Deutschland wirtschaftlich gut, sind seine Staatsanleihen sehr gefragt. Die hohe Nachfrage schraubt die Kurse der Staatsanleihen in die Höhe, die Zinsen und Renditen sinken, und dann sind Baufinanzierungen hierzulande sehr günstig. Zwischen dem richtungsweisen Impuls durch die Staatsanleihen und der Reaktion der Darlehenszinsen vergehen in der Regel einige Wochen.

Die Rolle der geldpolitischen Maßnahmen der EZB

Hauptaufgabe der Europäischen Zentralbank ist es, die Wertstabilität des Euro zu gewährleisten. Genau genommen ist die EZB so etwas wie die Wächterin eines ausgewogenen Inflation-Deflation-Verhältnisses. Die Inflationsrate ist dafür der wichtigste Indikator: Ihr Idealwert liegt bei knapp unter 2,0 Prozent. Davon ist der Euro-Währungsraum derzeit noch weit entfernt (Januar 2017: 1,1 Prozent). Zur Steuerung der Inflationsrate stehen der EZB verschiedene Mittel zur Verfügung. Über den Leitzins reguliert sie die im Umlauf befindliche Geldmenge. Senkt die den Leitzins herab, bringt sie mehr Geld in den Wirtschaftskreislauf, hebt sie ihn an, entzieht sie ihm welches. Bei einem niedrigen Leitzins können Banken und Anleger sich besonders günstig Geld leihen und dieses investieren. Bei einem höheren Leitzins ist das Umgekehrte der Fall, Kredite werden teurer, Investitionen naturgemäß zurück gefahren.

Frühestens, wenn die 2,0¬Prozent-Marke in greifbare Nähe rückt, wird die EZB wieder Leitzinserhöhungen vornehmen und damit indirekt auch für einen Anstieg des Zinsniveaus und der Bauzinsen sorgen. Darauf berufen sich die Zinsprognosen unserer Spezialisten, die besagen, dass dies in 2017 noch nicht der Fall sein wird.

Der Leitzins ist aber nicht das einzige Werkzeug der EZB: Um die europäische Wirtschaft anzukurbeln, nutzt sie auch ihr Anleihekaufprogramm. Die EZB kauft Staatsanleihen europäischer Staaten, um die Nachfrage künstlich hoch und die Zinsen künstlich niedrig zu halten. So begünstigt sie die Kreditaufnahme und mögliche Investitionen, die den Staaten wieder zu wirtschaftlichem Aufschwung verhelfen sollen. Das Anleihekaufprogramm startete im März 2015. Bis September 2016 hat die EZB 1,1 Billionen Euro in europäische Staatsanleihen investiert, auch in deutsche. Unlängst verkündete sie eine Verlängerung des Anleihekaufprogramms bis Ende 2017.

Das Ganze hat allerdings Grenzen: Pro Land soll maximal ein Drittel aller ausgegebenen Staatsanleihen an die EZB gehen. Bei vielen Ländern wird dieses Limit in Kürze erreicht sein, weshalb die EZB die monatlichen Investitionen ab April 2017 von 80 Milliarden auf 60 Milliarden drosselt. Das gilt auch für deutsche Staatsanleihen, ihre Nachfrage wird sinken, ihre Zinsen werden steigen, und das kann in 2017 zu leicht anziehenden Bauzinsen führen.

Was die wirtschaftliche Lage in den USA mit unseren Bauzinsen zu tun hat

Die Staatsanleihen können nicht nur durch wirtschaftspolitische Ereignisse in Europa unter Druck geraten. Auch andere Staaten haben einen gewissen Einfluss darauf. Das war beispielsweise Anfang November 2016 kurzfristig zu beobachten, als Donald Trump überraschend die Präsidentschaftswahlen in den USA gewann. Anleger zogen sich aus europäischen Anleihen zurück und wanderten ab in den Dollarraum, die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen sank, ihre Zinsen stiegen, die Bauzinsen folgten kurze Zeit später.

Ebenso spielt die Geldpolitik der Fed eine Rolle: Sie hat angekündigt, in 2017 insgesamt drei Erhöhungen des Leitzinses vorzunehmen. Sollte das der Fall sein, gerät die EZB unter Zugzwang: Dollar-Anlagen werden attraktiver, und um Sparer im Euroraum zu halten, müsste die EZB nachziehen und auch hier den Leitzins erhöhen. Sie wird aber abwägen, ob die europäische Wirtschaft einen solchen Schritt verkraften kann, wonach es aktuell nicht aussieht. Unsere Spezialisten gehen in ihren Zinsprognosen davon aus, dass die EZB der europäischen Wirtschaft den Vorzug geben und bei ihrer expansiven Geldpolitik bleiben wird. Sie glauben daher, dass 2018 trotz der angekündigten Erhöhungen durch die Fed in Europa noch keine Leitzinserhöhungen anstehen.

Zinsprognose 2018: Worauf müssen Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer achten?

Es ist nicht einfach, den richtigen Zeitpunkt für einen Hauskauf zu finden. Im Moment haben wir es mit leicht steigenden Darlehenszinsen und in den Ballungsgebieten Deutschlands mit gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen zu tun. Unser Rat lautet daher: Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung trotz der aktuellen Zinsprognosen in aller Ruhe, warten Sie aber auch nicht mehr allzu lange, denn die Finanzierung wird teurer werden. Im Folgenden haben wir dazu noch mal unsere wichtigsten Tipps für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer zusammengefasst.

7 Tipps für Immobilienkäufer: So finden Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihre Baufinanzierung

1.) Behalten Sie die 10-jährigen deutschen Staatsanleihen im Auge. Wohin sie tendieren, dorthin folgen auch die Darlehenszinsen mit nur wenigen Wochen Verzögerung.

2.) Beobachten Sie die Entwicklung der europäischen Inflationsrate. Je näher sie an die 2-Prozent-Marke heranreicht, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB die erste Leitzinserhöhung seit 2011 vornimmt. Die Bauzinsen werden dann bereits vorher zu steigen beginnen, weil der Markt die Erhöhung erwartet.

3.) Verfolgen Sie die Nachrichten in Bezug auf die geldpolitischen Maßnahmen der EZB. Das Anleihekaufprogramm wird nach 2017 gestoppt? Das dürfte zu einem Anstieg der Bauzinsen führen.

4.) Öffnen Sie den Blick für Geschehnisse in der Welt: Was passiert in den USA? Schreitet die Zinswende dort tatsächlich mit drei Erhöhungen in 2017 voran, ist in Europa auch ohne eine Leitzinserhöhung durch die EZB mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Nimmt die Fed weniger Erhöhungen vor, ist keine Reaktion der Bauzinsen zu erwarten.

5.) Lesen Sie regelmäßig unseren Zinskommentar, in dem unsere Spezialisten konkrete Handlungsempfehlungen geben. Er hilft Ihnen dabei, die Lage richtig einzuschätzen.

6.) Wählen Sie für Ihre Finanzierung lange Zinsbindungen von mindestens 10 oder 15 Jahren aus, um für die nächsten Jahre abgesichert zu sein. Gleichzeitig empfehlen wir Ihnen eine hohe, anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent pro Jahr aufwärts, um die Restschuld von Beginn an zügig zu tilgen.

7.) Wohin die Darlehenszinsen auch tendieren: Bewahren Sie Ruhe beim Hauskauf. Mit übereilten Entscheidungen fahren Sie in keinem Fall gut.

Zusätzliche Tipps für Anschlussfinanzierer

1.) Denken Sie daran: Anschlussfinanzierungen können Sie, ebenso wie Erstfinanzierungen, gemäß §489 BGB nach zehn Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Für diese zehn Jahre ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Sollten die zehn Jahre bei Ihnen demnächst abgelaufen sein, fangen Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer nächsten Finanzierung an und achten Sie auf die Zinsentwicklung.

2.) Mit einem Forward Darlehen können Sie sich die heutigen Darlehenszinsen bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sichern. Sind sie beispielsweise 15 Jahre lang gebunden, können Sie neuneinhalb Jahre zuvor eine neue Finanzierung abschließen. Nutzen Sie jetzt unseren Forward Darlehen Rechner, um die aktuellen Konditionen zu erfahren.

3.) Wählen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung eine lange Zinsbindung von mindestens zehn oder fünfzehn Jahren aus und setzen Sie die anfängliche Tilgung auf mindestens zwei Prozent pro Jahr, damit machen Sie im Augenblick nichts falsch.

Den richtigen Zeitpunkt in Sachen Zinstrend erkennen: Unsere Berater vor Ort helfen dabei

Inflationsrate, Leitzinssenkung, Anleihekaufprogramm – die Zinsentwicklung basiert auf einem vielschichtigen Geflecht aus Einflussfaktoren, was es Laien erschwert, sich zurechtzufinden. Befragen Sie hierzu einfach unsere Spezialisten für Baufinanzierung: Sie helfen Ihnen dabei, den künftigen Verlauf der Bauzinsen richtig einzuschätzen und zeigen Ihnen, wann der ideale Zeitpunkt für Ihre Finanzierung gekommen ist.

Auf Wunsch suchen sie auch passende Finanzierungsangebote mit günstigen Zinsen für Sie aus einem Portfolio von über 250 namhaften Bankpartnern heraus. Wenden Sie sich dazu an Ihren persönlichen Berater vor Ort und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden Rückmeldung auf Ihre Anfrage. Für unsere Kunden ist dieser Service vollkommen unverbindlich und kostenlos.

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