Unsere Zinsprognose 2023: Wohin geht's mit den Darlehenszinsen?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bauzinsen haben sich seit 2022 mehr als vervierfacht.
• Die Top-Zinsen für Immobilienkredite liegen aktuell zwischen 3,62 nd 4,15 % (10.05.2023).
• Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, erwartet steigende Bauzinsen in 2023.
• Steigende Bauzinsen wirken sich direkt auf die Höhe Ihrer monatlichen Rate und Ihrer Zinskosten aus.
• Geben Sie Ihren Immobilientraum trotz der aktuellen Zinsentwicklung nicht auf. Sprechen Sie uns an. Unsere Berater vor Ort passen Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende an und gestalten sie nachhaltig.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2023?

Die Bauzinsen haben sich seit 2022 mehr als vervierfacht. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, rechnet auch im ersten Halbjahr 2023 mit einer Erhöhung der Immobilienzinsen. „Dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter steigen, ist wahrscheinlich“, meint Neumann.

So erwartet der Zinsexperte, dass die Zinsspanne für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen sich zwischen 3,5 % bis 4,5 % bewegt. „Die kommenden Leizinserhöhungen der EZB sind noch nicht in den Kreditkonditionen eingepreist. Ich rechne daher mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen“, meint Michael Neumann.

Aktuell liegt der Topzins (Repräsentatives Beispiel, 10.05.2023)

• für ein 5-jähriges Hypothekendarlehen bei 3,72 %
• für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen bei 3,62 %
• für ein 15-jähriges Hypothekendarlehen bei 3,62 %
• für ein 20-jähriges Hypothekendarlehen bei 3,83 %

Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen verhältnismäßig günstig: Im Mai 2008 lag der Topzins für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen bei 5 %. Wurden die Zinsen auf 15 Jahre festgeschrieben, waren es zum selben Zeitpunkt 5,15 %. Bei den langfristigen Baufinanzierungszinsen lag der Topzins für ein 20-jähriges Hypothekendarlehen bei über 5,25 %.

Aktuelle Zahlen über die Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise finden Sie auf unserer Homepage.

Wichtiger als das letzte Zehntelprozent bei den Bauzinsen ist ein passgenauer und nachhaltiger Finanzierungsplan. Denn in der Regel dauert es mehrere Jahrzehnte, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. 

Unsere Empfehlung lautet: Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenlosen Termin mit unseren Spezialisten für Baufinanzierungen. Unsere Berater vor Ort vergleichen für Sie die unterschiedlichen Baufinanzierungsangebote, verhandeln mit unseren mehr als 600 Bankpartnern, prüfen aktuelle Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten. Dadurch bekommen Sie maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. So lässt sich der Traum vom Eigenheim auch jetzt verwirklichen. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweis: Die Prognose für die 1. Jahreshälfte 2023 wurde im Dezember 2022 veröffentlicht.

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Zinsprognose 2023: Das ist für Käufer und Anschlussfinanzierer wichtig

Es ist nicht einfach, den richtigen Zeitpunkt für einen Hauskauf zu finden. Im Moment haben wir es mit steigenden Darlehenszinsen und konstanten Immobilienpreisen zu tun. 

Immobilienkäufer sollten daher folgende 3 Faktoren im Auge behalten:

1. die Sollzinsbindung
2. die Tilgungshöhe
3. die Immobilienpreise

Darauf müssen Käufer 2023 achten

Der Immobilienpreis muss zum Budget passen. Gefährlich wird es, wenn sich der Käufer die Immobilie eigentlich gar nicht leisten kann, weil beispielsweise kein oder nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, und die Baufinanzierung ungünstig zusammengestellt wird.

Ob eine Immobilie überteuert angeboten wird oder nicht, ist als Laie meist nicht einfach herauszufinden. Eine Möglichkeit, Klarheit über Immobilienpreise zu bekommen, ist ein Gutachter. Er kann bei der Besichtigung die Bausubstanz einordnen, mögliche Sanierungskosten abschätzen und so ermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Darauf müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung 2023 achten

Stehen Sie kurz vor der Anschlussfinanzierung, bekommen Sie vermutlich Ihre Anschlussfinanzierung 2023 zu einem niedrigeren Zinssatz als Ihre Erstfinanzierung vor 10 oder 15 Jahren. Vor allem eine Umschuldung lohnt sich für Sie vermutlich, wie auch unsere Beispielrechnung zeigt.

Wenn Sie zu einer günstigeren Bank umschulden, erhalten Sie nach aller Wahrscheinlichkeit einen besseren Zinssatz – ähnlich wie ein Neukunde bei einem Telekommunikationsanbieter. Durch diesen günstigeren Zins können Sie höher tilgen, was dazu führt, dass Sie Ihre Restschuld schneller abgezahlt haben.

Gravierender ist jedoch die Höhe der Zinsen, die Sie über die Zeit der Sollzinsbindung an die Bank zahlen. Unser Beispiel zeigt, dass Sie bei einer Umschuldung etwa 50 % weniger Zinsen an die Bank zahlen. Daher bietet es sich bei einer Anschlussfinanzierung meist an, zu einer neuen Bank zu wechseln. Ein Verbleib bei der Hausbank, also eine Prolongation vorzunehmen, rechnet sich oft nicht.

So finden Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihre Baufinanzierung: 6 Tipps für Immobilienkäufer

­­Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung trotz der aktuellen Zinsprognosen in aller Ruhe, warten Sie aber auch nicht mehr allzu lange, denn die Immobilienfinanzierung wird vermutlich in den nächsten Jahren teurer werden. Im Folgenden haben wir für Sie 6 Tipps für die Immobilienfinanzierung zusammengefasst.

1. Behalten Sie die 10-jährigen deutschen Staatsanleihen im Auge: Wohin sie tendieren, dorthin folgen auch die Darlehenszinsen mit nur wenigen Wochen Verzögerung.
2. Beobachten Sie die Entwicklung der europäischen Inflationsrate: Je höher die Inflationsrate im Euroraum über der 2-%-Marke liegt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB die Leitzinsen anhebt. Die Bauzinsen werden dann bereits vorher zu steigen beginnen, weil Finanzmarkt die Leitzinserhöhungen bereits vorher einpreist.
3. Öffnen Sie den Blick für Geschehnisse in der Welt: Was passiert in den USA? Schreitet die Zinswende dort  mit Erhöhungen voran, ist hierzulande mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Denn die Zinsentscheidungen der US-Notenbank (Fed) haben oft auch eine Sogwirkung für Europa.
4. Lesen Sie regelmäßig unseren Zinskommentar: In dem monatlich erscheinenden Zinskommentar ordnet Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, die jüngste Entwicklung der Bauzinsen ein und er gibt eine kurz- und mittelfristige Prognose, wie sich die Bauzinsen entwickeln könnten. So können Sie die Zinsentwicklung besser einschätzen.
5. Entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung: Wählen Sie für Ihre Finanzierung lange Zinsbindungen von mindestens 10 oder 15 Jahren aus, um für die nächsten Jahre abgesichert zu sein. Gleichzeitig empfehlen wir Ihnen eine hohe, anfängliche Tilgungsrate von 2 % pro Jahr – sofern Sie die finanzielle Mehrbelastung auch langfristig stemmen können. So zahlen Sie den Immobilienkredit schneller zurück.
6. Treffen Sie Entscheidungen in Ruhe und bewusst: Wohin die Darlehenszinsen auch tendieren, bewahren Sie Ruhe beim Hauskauf. Mit übereilten Entscheidungen fahren Sie in keinem Fall gut.

Einfach und clever umschulden: 3 Tipps für Anschlussfinanzierer

Die meisten Kreditnehmer können Ihren Immobilienkredit nicht innerhalb der ersten Zinsbindung komplett zurückzahlen. Dann gilt es die sogenannte Restschuld, also den offenen Kreditbetrag, zu finanzieren. Mit anderen Worten: Sie führen Ihre Baufinanzierung mit einem neuen Immobilienkredit fort. Im Fachjargon spricht man oft von einer Anschlussfinanzierung. 

Im Folgenden haben wir Ihnen die 3 wichtigsten Tipps zur Anschlussfinanzierung zusammengefasst. So steht der neue Immobilienkredit auf soliden Füßen:

1. Sonderkündigungsrecht nutzen: Anschlussfinanzierungen können Sie, ebenso wie Erstfinanzierungen, gemäß §489 BGB nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Für das Sonderkündigungsrecht ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Sollten die 10 Jahre bei Ihnen demnächst abgelaufen sein, fangen Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer nächsten Finanzierung an und achten Sie auf die Zinsentwicklung.
2. Auf lange Sicht günstige Zinsen sichern: Mit einem Forward Darlehen können Sie sich die heutigen Darlehenszinsen bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sichern. Sind sie beispielsweise 15 Jahre lang gebunden, können Sie nach 9,5 Jahren bereits eine neue Finanzierung abschließen. Nutzen Sie unseren Forward Darlehen Rechner, um die aktuellen Konditionen zu erfahren.
3. Entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung: Wählen auch Sie für Ihre Anschlussfinanzierung eine lange Sollzinsbindung von mindestens 10 oder 15 Jahren aus und setzen Sie die anfängliche Tilgung auf mindestens 2 % pro Jahr.

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsentwicklung?

Idealerweise schließen Sie exakt in dem Moment eine Baufinanzierung ab, in dem die Zinsen den Tiefpunkt ihrer Talfahrt erreicht haben und ganz kurz, bevor es wieder aufwärts geht. Diesen Moment zu erwischen, ist allerdings reine Glückssache.

Unser monatlich erscheinender Zinskommentar bietet Ihnen darauf erste Antworten. Dennoch ist es für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sinnvoll, die Lage selbst im Blick zu behalten und zu einer eigenen Zinsprognose zu gelangen. Dazu müssen Sie die wichtigsten Einflussfaktoren kennen und richtig einordnen können.

EZB, Fed und die Weltlage

Unsere Spezialisten erwähnen in den Zinskommentaren immer wieder die geldpolitischen Maßnahmen der EZB und der US-Notenbank (Fed), deren Handlungen einen wichtigen Einfluss auf die Bauzinsen hierzulande haben. Vorweg ein Hintergrundgedanke: Bauzinsen stehen niemals isoliert da, sie sind Bestandteil wirtschaftlicher Zusammenhänge und werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

Tonangebend für hiesige Bauzinsen: die Staatsanleihen

Schauen Sie bei der Zinsentwicklung für die Baufinanzierung vor allem auf die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Denn wohin diese Anlage tendiert, dahin entwickeln sich auch die Bauzinsen. Das liegt daran, wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren, sprich: woher sie selbst das Geld erhalten, das sie dann an den Baufinanzierungskunden weitergeben. Dies geschieht über Pfandbriefe. Banken verpfänden Immobilien an Anleger, die ihnen Geld dafür geben, für das die Banken selbst Leihzinsen zahlen müssen.

Je weniger Zinsen Banken für das geliehene Geld selbst entrichten müssen, desto weniger Zinsen verlangen sie später von ihrem Baufinanzierungskunden. Die Zinsen für Pfandbriefe orientieren sich wiederum an den Zinsen der Staatsanleihen. Dadurch kommt der direkte Zusammenhang zwischen Staatsanleihen und Bauzinsen zustande.

Die Staatsanleihen wiederum werden von der allgemeinen, wirtschaftlichen Lage Deutschlands beeinflusst. Geht es Deutschland wirtschaftlich gut, sind seine Staatsanleihen sehr gefragt. Die hohe Nachfrage schraubt die Kurse der Staatsanleihen in die Höhe, die Zinsen und Renditen sinken, und dann sind Baufinanzierungen hierzulande sehr günstig. In der folgenden Grafik haben wir den Prozess einmal anschaulich.

Fazit: Die Zinsentwicklung für die Baufinanzierung hängt also maßgeblich von der Entwicklung der Pfandbriefe und Staatsanleihen ab. Vertiefende Informationen können Sie im Ratgeberartikel Pfandbriefe und Staatsanleihen nachlesen.

Die Rolle der geldpolitischen Maßnahmen der EZB

Hauptaufgabe der Europäischen Zentralbank ist es, die Wertstabilität des Euro zu gewährleisten. Genau genommen ist die EZB so etwas wie die Wächterin eines ausgewogenen Inflation-Deflation-Verhältnisses. Die Inflationsrate ist dafür der wichtigste Indikator: Ihr Idealwert liegt bei 2 %.

Zur Steuerung der Inflationsrate stehen der EZB verschiedene Mittel zur Verfügung. Ein Beispiel: Über den Leitzins reguliert sie die im Umlauf befindliche Geldmenge. Senkt die EZB den Leitzins herab, bringt sie mehr Geld in den Wirtschaftskreislauf, hebt sie ihn an, entzieht sie ihm welches.

Bei einem niedrigen Leitzins können Banken und Anleger sich besonders günstig Geld leihen und dieses investieren. Bei einem höheren Leitzins ist das Umgekehrte der Fall, Kredite werden teurer, Investitionen naturgemäß verschoben.

Was die Weltlage mit unseren Bauzinsen zu tun hat

Die Staatsanleihen können nicht nur durch wirtschaftspolitische Ereignisse in Europa unter Druck geraten. So sorgen beispielsweise die Folgen der Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg und die Energiekrise dafür, dass globale Lieferketten stocken. Und dies wirkt sich negativ auf die Konjunktur und die Inflation aus.

Ebenso spielt die Geldpolitik der Fed (US-Notenbank) eine Rolle: Aktuell liegt der Leitzinsspanne der Fed bei 4,25 bis 4,5 % (Stand: 14:12:2022). Damit setzt die Fed die EZB zusätzlich unter Druck, ihre Geld- und Zinspolitik zu straffen.

Wie haben sich die Bauzinsen in den letzten Jahren entwickelt?

In den letzten Jahren kannten die Darlehenszinsen von Baufinanzierungen nur eine Richtung: bergab. Das zeigen auch unsere Daten. Als Referenz dienen hierzu die Zinsen für Kredite mit 10-ähriger Sollzinsbindung. Seit Juli 2008 sind diese von etwa 5 % kontinuierlich gefallen. 

Zwar waren während dieses langen Abwärtstrends immer wieder kleinere Anstiege von wenigen Prozentpunkten hinter dem Komma zu verzeichnen, danach sanken die Darlehenszinsen immer wieder und behielten ihren generellen Abwärtstrend bei.

Mithilfe unseres Zins Charts können Sie auf einen Blick sehen, wie sich die Bauzinsen in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Dabei können Sie verschiedene Zinsbindungen betrachten und die Werte miteinander vergleichen. Auch den Betrachtungszeitraum können Sie in einer Spanne von 7 Tagen bis zu 10 Jahren anwählen. 

Den richtigen Zeitpunkt in Sachen Zinstrend erkennen: Unsere Berater vor Ort helfen dabei

Inflationsrate, Leitzinsen oder politische Weltlage – die Zinsentwicklung basiert auf einem vielschichtigen Geflecht aus Einflussfaktoren, was es Laien erschwert, sich zurechtzufinden.

Unsere Empfehlung lautet: Sprechen Sie mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Unsere Berater vor Ort ordnen die aktuelle Zinsentwicklung für Sie ein und vergleichen für Sie die verschiedenen Baufinanzierungsangebote, verhandeln mit unseren mehr als 400 Bankpartnern, prüfen aktuelle Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten. Sie erhalten also maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. So können Sie auch jetzt den Traum vom Eigenheim verwirklichen.