Prolongation – Lohnt sich die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank?

Was ist eine Prolongation?

Der Begriff Prolongation bedeutet einfach übersetzt: Verlängerung eines Rechtsverhältnisses. Das Wort leitet von dem lateinischen „prolungare“ ab, was so viel heißt wie „verlängern“. Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung spricht man von einer Prolongation, wenn ein Bauherr auch seine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen, finanzierenden Bank vornimmt.

Endet die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung, bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld übrig. Diese kann entweder mit einem Betrag komplett abgelöst oder im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weiter in Raten beglichen werden. Die Prolongation ist neben der Umschuldung ein Durchführungsweg der Anschlussfinanzierung.

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Wie funktioniert eine Prolongation?

Rund drei Monate vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung ist Ihre Bank dazu verpflichtet, Sie über den Ablauf der Zinsbindung und die Höhe der Restschuld zu informieren. Sehr häufig liegt diesem Schreiben gleich ein Angebot zur Weiterfinanzierung der Restschuld – ein Prolongationsangebot – bei. In diesem Schreiben kann der Darlehensnehmer dann meist zwischen mehreren Optionen und Zinsbindungen, wie beispielsweise 5, 10 oder 15 Jahre, wählen.

Die Bedingungen des Finanzierungsvertrages werden durch eine Prolongation nicht verändert. Er wird zu den gleichen vertraglichen Voraussetzungen weitergeführt, denn die Prolongation ist rein rechtlich gesehen die Fortführung eines bestehenden Vertrages. Lediglich der Zinssatz und die Sollzinsbindung werden angepasst.

Sagt dem Kreditnehmer eine der gestellten Optionen zu, muss er in der Regel nur ein Kreuzchen setzen, das Schreiben an die Bank zurück senden und die Anschlussfinanzierung ist auch schon in Sack und Tüten. Die Bank ist jedoch nicht dazu verpflichtet, dem Kreditnehmer ein Prolongationsangebot zu unterbreiten und die Baufinanzierung mit ihm fortzuführen.

Vor- und Nachteile einer Prolongation

Wie auch die Umschuldung oder das Forward-Darlehen hat auch die Prolongation Vor- sowie Nachteile. Je nachdem wie Sie sich entscheiden oder ob Sie noch zwischen verschiedenen Anschlussfinanzierungen schwanken, gilt es abzuwägen, ob die positiven Eigenschaften des Durchführungsweges überwiegen oder nicht.

Vorteile einer Prolongation

1. Unkompliziert und schnell: Dadurch, dass Ihnen Ihre Bank höchst wahrscheinlich direkt ein neues Angebot mitschickt und Sie nur ein Kreuzchen machen müssen, geht eine Prolongation meist schnell und ohne viel Bürokratie von statten. Sie brauchen auch keine Unterlagen einreichen, es reicht das Kreuz auf dem Prolongationsangebot.
2. Keine Notar- und Grundbuchkosten: Bleiben Sie nach der Sollzinsbindung bei Ihrem ursprünglichen Anbieter, bleibt auch dieser im Grundbuch eingetragen. Es fallen – wie beispielsweise bei einer Umschuldung – keine Kosten und Gebühren für einen Notar und die Eintragung einer neuen Bank ins Grundbuch an.
3. Keine erneute Bonitätsprüfung: Ähnlich wie mit den Kosten für Notar und Grundbuch verhält es sich mit der Bonitätsprüfung. Ihre alte Bank kennt Sie schon und kennt Ihre finanziellen Verhältnisse. Die Prüfung Ihrer Bonität ist bereits mit dem Abschluss der Baufinanzierung geschehen und wird bei einer Prolongation nicht erneut vorgenommen.

Nachteile einer Prolongation

1. Hohe Zinsen: Es kann durchaus sein, dass die Zinsen, die Ihnen Ihre Bank im Rahmen der Prolongation anbietet, nicht die günstigsten am Markt sind. Das bedeutet, dass Sie Ihren Baukredit eventuell teurer weiterfinanzieren als nötig. Banken wie auch beispielweise Strom- oder Handytarifanbieter machen Bestandskunden selten bessere Angebote als Neukunden. Daher ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass das Prolongationsangebot der Bank verhältnismäßig zu teuer ist. Die höheren Zinsen (seien es auch nur 0,5 Prozent) können bei solch großen Beträgen, wie sie bei einem Immobilienkredit üblich sind, schnell mehrere tausend Euro ausmachen.
2. Alte Vertragsbedingungen: Dadurch, dass sich bei einer Prolongation die Vertragsbedingungen nicht ändern, sind sie womöglich veraltet und passen nicht mehr zu Ihrer aktuellen Finanz- oder Lebenssituation. Wollen Sie beispielsweise eine höhere Sondertilgung oder einen höheren Tilgungssatz vereinbaren, ist es keine Prolongation mehr. Dann wird ein neuer Vertrag geschlossen und Sie haben den gleichen Wechselaufwand wie bei einer Umschuldung.

Eine Prolongation bietet also wenig Gestaltungsmöglichkeiten und Flexibilität. Sie ist zwar einfach, schnell und ohne Aufwand machbar, ist aber womöglich nicht mehr zeitgemäß und obendrein eventuell auch noch teuer.

Lohnt sich eine Prolongation?

Genau genommen lohnt sich eine Prolongation in nur einer Situation: Wenn sich weder die Bauzinsen noch Ihre individuelle und finanzielle Situation seit Abschluss der Baufinanzierung geändert haben. Dieses Szenario ist jedoch recht unwahrscheinlich, denn mindestens die Bauzinsen sind in den vergangenen Jahren gesunken und werden auch zukünftig immer mal wieder schwanken. Betrachten wir beide Faktoren einmal genauer und schauen uns an, wie sich Veränderungen auf Ihre Anschlussfinanzierung und speziell auf eine Prolongation auswirken.

Die Zinsen ändern sich

In den vergangenen Jahren sind die Bauzinsen stark gesunken. Läuft Ihre Sollzinsbindung in der nächsten Zeit aus, können Sie mit einer Prolongation nicht optimal von den niedrigen Bauzinsen profitieren. Denn die Bank wird Ihnen vermutlich nicht den günstigsten Zins am Markt anbieten.

Das bedeutet also, dass Sie durch eine Prolongationen höchst wahrscheinlich zu viel für Ihre Anschlussfinanzierung zahlen werden. Sie verschenken damit unnötig Geld. Und wie wir bereits kurz erwähnt haben, sprechen wir nicht von ein paar Euro zu viel, sondern im schlimmsten Fall von mehreren tausend Euro, die Sie mehr an Zinsen zahlen würden als nötig. Dieses Geld können Sie sicher anderweitig besser nutzen.

Ihre finanzielle Situation ändert sich

Der zweite Faktor, der die Wahl Ihrer Anschlussfinanzierung unmittelbar beeinflusst, ist Ihre finanzielle Situation. Nehmen wir an, Sie haben eine Gehaltserhöhung erhalten und möchten das zusätzliche Geld gern monatlich in die Rate Ihrer Baufinanzierung investieren – also mehr vom Baukredit tilgen als bisher. Entscheiden Sie sich für das Prolongationsangebot ist die Erhöhung der Tilgung nicht möglich.

Unsere Beispielrechnung zeigt, wie sich die Anpassung der Tilgung auf Ihren Baukredit auswirken kann. Verdoppeln Sie die Tilgungsrate, erhöht sich in unserem Beispiel die Monatsrate um 250 Euro. Nach zehn Jahren tilgen Sie mit der höheren Rate knapp 32.000 Euro mehr als mit der niedrigen Tilgungsrate. Das verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung von fast 39 auf gut 22 Jahre.

Oder vielleicht haben Sie Familienzuwachs erhalten und Ihnen wäre es lieber, die monatliche Rate etwas zu verringern? Auch das ist mit einer Prolongation nicht möglich, da diese Veränderungen an der Tilgung einen Eingriff in die Bedingungen des Kreditvertrags bedeuten würden. Da sich diese Bedingungen bei einer Prolongation aber nicht verändern, können Sie die Raten also nicht an Ihre persönlichen Bedürfnisse anpassen.

Wenn sich also bereits einer dieser Faktoren verändert oder bereits verändert hat, raten wir Ihnen zur Umschuldung statt zur Prolongation. Hier können Sie den Vertrag an Ihre aktuelle Situation und die aktuellen Bauzinsen anpassen lassen. Dadurch sind Sie nicht nur flexibler, sondern können auch viel Geld sparen.

Ermitteln Sie mit unserem Forward Darlehen Rechner Ihre monatliche Rate für die Anschlussfinanzierung zu tagesaktuellen Konditionen. Damit erhalten Sie einen Überblick über Ihre monatlichen Ausgaben.

Welche Alternative zur Prolongation habe ich?

Je nachdem, in welchem Stadium der Anschlussfinanzierung Sie sich befinden, haben Sie verschiedene Alternativen zur Prolongation.

Weniger als ein Jahr bis zur Umschuldung

Steht Ihre Anschlussfinanzierung in zwölf Monaten oder weniger an, ist eine klassische Umschuldung die vermutlich beste Option für Sie. Im Gegensatz zur Prolongation wird bei einer Umschuldung als Anschlussfinanzierung ein neuer Kreditvertrag mit neuen Konditionen aufgesetzt.

Der Vorteil einer Umschuldung gegenüber einer Prolongation ist ganz klar, dass Sie sich hier die aktuellen, günstigen Zinsen sichern können und gegebenenfalls auch Extras wie eine bestimmte Anzahl oder Höhe kostenfreier Sondertilgungen vereinbaren können.

Zwischen einem und 5 Jahre bis zur Umschuldung

Dauert es noch zwischen zwölf Monate und fünf Jahre bis Ihre Anschlussfinanzierung fällig wird, dann können Sie ein Forward-Darlehen als Umschuldungs-Maßnahme in Betracht ziehen. Bei einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz bereits heute für Ihre Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Die maximale Zeitspanne, in der Sie ein Forward-Darlehen abschließen können, beträgt fünf bis in seltenen Fällen sogar 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.

Beachten Sie aber, dass bei einem Forward-Darlehen pro Monat ein so genannter Zinsaufschlag anfällt. Sie sollten also genau nachrechnen, wie viel Geld und Zinsen Sie noch sparen, wenn der Zinsaufschlag mit einberechnet ist. Zudem besteht bei einem Forward-Darlehen eine Annahmeverpflichtung. Das bedeutet, Sie müssen das Darlehen zum gegebenen Zeitpunkt abrufen, selbst wenn die Zinsen niedriger sein sollten als beim Abschluss des Forward-Darlehens. Weitere Informationen zum Forward-Darlehen finden Sie in unserem Ratgeberartikel.

Prolongation mit einem KfW Darlehen

Wenn Sie zur Erstfinanzierung Ihrer Immobilie eine KfW-Förderung nutzen, gibt es Besonderheiten zu beachten, wenn es zur Anschlussfinanzierung kommt. Eine Prolongation bei der KfW ist nämlich in nur einem Fall möglich.

Enden Ihre Zinsbindung bei der KfW und die Vertragslaufzeit nicht zum gleichen Zeitpunkt, sind Sie dazu verpflichtet, das Darlehen weiter mit der KfW zu finanzieren. Es gibt also keine andere Option als eine Prolongation. Die KfW wird Ihnen rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, zu welchen neuen Zinskonditionen sie Ihren Vertrag weiterführt und überlässt Ihnen gleichzeitig die Wahl einer neuen Zinsbindung. In der Regel können Sie sich dann für fünf oder zehn Jahre entscheiden. Läuft Ihre Zinsbindung jedoch bereits seit zehn Jahren greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Sie jeden Vertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen können. Das KfW Darlehen wird in diesem Fall ganz normal umgeschuldet.

Enden bei Ihrem KfW Darlehen die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit parallel, können Sie die Restschuld hingegen nicht bei der KfW mit einer Prolongation abzahlen. In diesem Fall ist eine Umschuldung Ihre einzige Möglichkeit, die Restschuld zu finanzieren.

Was tun, wenn die Restschuld gering ist?

Beläuft sich Ihre Restschuld auf weniger als 50.000 Euro, wird sie von Banken meist nicht mehr mit den niedrigen Bauzinsen finanziert. Vermutlich wird Ihnen Ihre Bank dennoch ein Angebot für eine Prolongation machen, um Sie als Kunden zu behalten.

Alternativ dazu gibt es noch spezielle Ratenkredite für Immobilienbesitzer. Ähnlich wie ein Autokredit ist ein Ratenkredit für Immobilienbesitzer zweckgebunden. Da mit der Immobilie eine materielle Sicherheit hinter der Darlehenssumme steht, die im Ernstfall gepfändet werden könnte, hat der Ratenkredit für Immobilienbesitzer in der Regel einen günstigeren Zinssatz als Ratenkredite zur freien Verwendung.

Das Gute an dieser Art der Finanzierung ist, dass die Bank nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Denn der neue Kredit für die relativ kleine Restschuld ist ein normaler Ratenkredit. Vergleichen Sie also gern das Angebot zur Prolongation Ihrer Bank mit dem Ratenkredit für Immobilienbesitzer.

Prolongation oder Umschuldung?

Pauschal zu sagen, dass eine Umschuldung in jedem Fall die bessere Variante der Anschlussfinanzierung ist, wäre falsch. Aber sie ist es in den meisten Fällen. Denn Sie werden durch einen neuen Finanzierungsvertrag bei einer neuen Bank flexibler und können Ihre Anschlussfinanzierung an Ihre aktuelle Situation und Ihre derzeitigen Bedürfnisse anpassen. Zudem sichern Sie sich in den meisten Fällen einen günstigeren Sollzins als bei einer Prolongation.

Vergleichen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank mit Angeboten anderer Anbieter. Ist Ihnen der Aufwand zu groß oder sind Sie sich unsicher, was ein gutes Angebot für Sie ist und was nicht, helfen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung gern weiter. Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot machen und sparen Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung Zinsen und Geld.