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Dank KfW-Förderung ins Eigenheim: Wem nutzt sie – und wem nicht?

Dank KfW-Förderung ins Eigenheim

Was ist die KfW-Förderung?

Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, gibt es viele verschiedene Arten der Baufinanzierung. Oft setzt sich diese aus unterschiedlichen Bausteinen zusammen. Ein mögliches Element auf dem Weg in die eigene Immobilie ist dabei eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW.

Eine KfW-Förderung erhalten Hauskäufer und Hausbauer, aber auch Hausbesitzer. Denn die Unterstützung der Förderbank kann nicht nur für den Kauf oder den Neubau von Immobilien beansprucht werden. Auch für den altersgerechten Umbau oder eine energieeffiziente Sanierung eines Hauses, das bereits im eigenen Besitz ist, kann sie genutzt werden. Wer ein Haus bauen, kaufen oder sanieren will, sollte sich genau über eine mögliche KfW-Förderung informieren. Denn neben zinsgünstigen Darlehen vergibt die KfW auch Zuschüsse, die gar nicht zurückbezahlt werden müssen.

Wie wird ein KfW-Darlehen beantragt?

Ein KfW-Darlehen kann von Interessenten nicht eigenständig beantragt werden. Der Antrag muss von der Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut an die KfW übermittelt werden. Aber auch Kreditvermittler wie Dr. Klein können den Antrag auf Förderung an die KfW weiterleiten, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen über diese Vermittler abgeschlossen haben.

Welche Vorteile hat ein KfW-Darlehen ganz konkret?

  • Die Zinsen, die für ein Darlehen der KfW gezahlt werden müssen, sind sehr niedrig.

  • Die KfW bietet für ihre Förderungen relativ lange Zinsbindungen an, der Sollzins kann derzeit auf bis zu 10 Jahre fixiert werden. 

  • Die Laufzeiten der KfW-Verträge sind mit bis zu 30 Jahren sehr lang, es bleibt also im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen vergleichsweise viel Zeit für die Rückzahlung.

  • Die KfW garantiert feste Monatsraten unabhängig der aktuellen Zinslage, das heißt, der Kreditnehmer muss auf lange Zeit immer dieselbe Rate zahlen, was eine hohe Planungssicherheit bewirkt.

  • Kein anderes Kreditinstitut gewährt sogenannte tilgungsfreie Anlaufjahre. Das ist die Möglichkeit, die Tilgung eines KfW-Darlehens um bis zu fünf Jahre aufzuschieben. Das erste Jahr ist sogar bei jeder KfW-Förderung automatisch tilgungsfrei. In dieser Zeit müssen lediglich die anfallenden Zinsen beglichen werde. Gerade für Berufseinsteiger, die mit einem steigenden Gehalt erst in den kommenden Jahren rechnen, kann das eine enorme Entlastung bedeuten. 

  • Unter bestimmten Umständen gewährt die KfW einen sogenannten Tilgungszuschuss. Dieser muss nicht zurückgezahlt werden, ist also quasi ein Geschenk des Staates für Menschen, die sich um ein Eigenheim bemühen.

  • Die KfW gewährt ihre Fördermaßnahmen auch Antragstellern ohne Eigenkapital – im Gegensatz zu anderen kreditgebenden Instituten, die dann in der Regel einen enorm hohen Zinsaufschlag verlangen. Der günstige Zinssatz der KfW bleibt sogar erhalten, wenn 90 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert werden.

  • In punkto Finanzierung ohne Eigenkapital muss allerdings genau hingeschaut werden: Dr. Klein beispielsweise bietet den Antrag auf KfW-Förderung nur an, wenn ein gängiges Immobiliendarlehen vermittelt wurde. Spezialisten bei Dr. Klein empfehlen in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises.

  • Die KfW gewährt nicht nur eine Fördermaßnahme pro Immobilie, die verschiedenen Darlehen können miteinander kombiniert werden.

  • Ein Interessent kann nicht nur eine KfW-Förderung beantragen: Pro Wohneinheit kann eine eigene und individuelle Förderung beansprucht werden.

Die sinnvollste KfW-Förderung bei Hauskauf, Bau und Sanierung

  • Die KfW fördert zunächst den bloßen Bau oder Erwerb von Wohneigentum (KfW 124) mit einer maximalen Darlehenssumme von 50.000 Euro bei einer Laufzeit von vier bis 25 Jahren. Die tilgungsfreien Anlaufjahre können bis zu drei Jahre betragen, die Zinsbindung beläuft sich auf fünf oder zehn Jahre.

  • Wer energieeffizient baut oder kauft (KfW 153), erhält bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von vier bis 30 Jahren bei tilgungsfreien Anlaufjahren von bis zu fünf Jahren bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit.

  • Wer energieeffizient saniert (KfW 151 und 152), kann eine Darlehenslaufzeit von vier bis 30 Jahren bei einer Zinsbindung von zehn Jahren beanspruchen und erhält bis 100.000 Euro für ein KfW-Effizienzhaus (KfW 151) und bis zu 50.000 Euro für Einzelmaßnahmen (KfW 152) bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.

  • Auch ein altersgerechter Umbau (KfW 159), etwa um eine Immobilie barrierefrei zu machen, fördert die KfW mit maximal 50.000 Euro bei einem Darlehen mit der Laufzeit von vier bis 30 Jahren, einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren und dem Angebot tilgungsfreier Anlaufjahre von fünf Jahren.

Besonders interessant: Tilgungszuschuss bei der KfW-Förderung für ein Effizienzhaus

Die KfW fördert insbesondere energieeffizientes Wohnen. Ein besonderer Anreiz ist deshalb der sogenannte Tilgungszuschuss für umweltbewusste Bauherren und Immobilienkäufer. Erfüllt eine Immobilie die von der KfW festgelegten Energiestandards, so wird ein Zuschuss gutgeschrieben, um den sich die noch zu tilgende Summe verringert und der nicht zurückgezahlt werden muss. Er ist also ein Geschenk des Staates für ökologische denkende Bürger.

Beim Erwerb eines Neubaus wird für die Zahlung des Tilgungszuschusses vorausgesetzt, dass die Immobilie mindestens den sogenannten KfW-Effizienzhaus-55-Standard erfüllt. Dieser besagt, dass das Haus nur 55 Prozent des Energiebedarfs eines Standard-Neubaus nach der aktuell geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) aufweist. Ist dies der Fall, zahlt die Förderbank mindestens fünf Prozent der Fördersumme als Tilgungszuschuss. Beläuft sich der Energiebedarf des Hauses auf 40 Prozent (Effizienzhaus KfW 40), steigt der Tilgungszuschuss auf zehn Prozent. Werden weitere Anlagen zur autarken Stromerzeugung und zur Lüftung installiert, steigt der Zuschuss sogar auf 15 Prozent der Fördersumme (Effizienzhaus KfW 40 Plus).

Tilgungszuschuss auch für energieeffiziente Sanierung

Noch großzügiger ist die KfW mit einem Tilgungszuschuss, wenn eine bereits gebaute Immobilie energieeffizient saniert wird (KfW 151 und 152) – vor allem, wenn der derzeitige Höchststandard von 55 Prozent erreicht wird. Diese Maßnahme wird mit 27,5 Prozent der Fördersumme als Zuschuss belohnt, der nicht zurückgezahlt werden muss. Doch auch wer diesen hohen Standard nicht erreicht, sollte überlegen, ob er energieeffizient sanieren möchte. Denn je nach Maßnahme beginnt ein möglicher Zuschuss schon in Höhe von 7,5 Prozent.

So entgeht Ihnen der Tilgungszuschuss nicht

Um die Energiestandards der Förderbank zu erfüllen muss allerdings unbedingt ein Experte auf diesem Gebiet hinzugezogen werden – egal, ob die KfW-Förderung für einen energieeffizienten Neubau oder eine umweltbewusste Sanierung beantragt werden soll. Nur Fachleute, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste der KfW aufgeführt sind, dürfen von ihr geförderte Vorhaben betreuen. Wenn neue, schlüsselfertige Häuser oder Eigentumswohnungen gekauft werden, sollte der Hersteller oder Bauträger zuvor unbedingt nach dem KfW-Effizienzhaus-Standard der Immobilie gefragt werden. Zudem sollte geprüft werden, ob der Bauträger für die betreffende Immobilie bereits eine Förderung beantragt hat, die übernommen werden kann – oder ob der Energieeffizienz-Experte des Bauträgers die „Bestätigung zum Antrag“ für Sie erstellt, ohne die der KfW-Tilgungszuschuss nicht gewährt wird.

Auch wenn der Zuschuss gängiger Bestandteil einer KfW-Förderung bei den Programmen „Energieeffizient Bauen“ (KfW 153) oder „Energieeffizient Sanieren“ (151 und 152) ist, automatisch erhält man ihn natürlich nicht. Erst wenn der Fördernehmer den nötigen Nachweis über die Energieeffizienz der Immobilie erbringt, wird er als Gutschrift gewährt und die restliche Tilgungssumme um die Höhe dieser Zahlung reduziert. Die Bescheinigung über den benötigten Energiestandard erstellt der Bauträger. Diese muss dann mit dem Formular „Bestätigung nach Durchführung“ bei der KfW eingereicht werden. Das Formular kann beispielsweise auf den Internetseiten der KfW heruntergeladen werden.

Wann die tilgungsfreien Anlaufjahre nicht von Vorteil sind

Die KfW-Darlehen werden meist als unschlagbar günstige Möglichkeit der Immobilienfinanzierung beworben. Das ist in der Regel auch absolut richtig. Interessenten sollten sich lediglich mit Blick auf das Angebot, das obligatorische erste tilgungsfreie Anlaufjahr auf drei oder fünf Jahre zu verlängern, gut überlegen, ob sie diese Option auch wirklich nutzen wollen – zumal diese Entscheidung nicht rückgängig gemacht werden kann. Gerade für Berufseinsteiger mit geringem Gehalt erscheint es zunächst verlockend, zunächst nur die Zinsen stemmen zu müssen und erst später mit der Tilgung des Darlehens zu beginnen. Doch sobald die tilgungsfreie Zeit vorbei ist, steigen die monatlichen Raten plötzlich stark an. Das kann manchen Haushalt finanziell in die Enge treiben, vor allem wenn vielleicht höhere Zahlungen vereinbart wurden, als tatsächlich getilgt werden können.

Warum man manchmal auf das KfW-Darlehen verzichten sollte

Der Zeitraum der Zinsbindung von teilweise lediglich fünf Jahren ist im Vergleich zu anderen Anbietern recht kurz. Wird die Zinsbindung mit Ablauf dieser Frist aufgehoben, kann der aktuelle Zinssatz dann derart hoch sein, dass die Ersparnis durch den niedrigen Zinssatz, den die KfW anbietet, passé ist und ein anderer Finanzierer die besseren Konditionen gehabt hätte. Auch wer mit viel Eigenkapital in die Baufinanzierung startet, ist mitunter besser beraten, wenn er auf die KfW-Förderung verzichtet. Denn viele Banken belohnen den Einsatz eigener Mittel mit wesentlich niedrigeren Zinsen, als die KfW – bei ansonsten vergleichbaren Konditionen. Sind die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Förderungsabschlusses besonders niedrig kann es mitunter klüger sein, sich gegen eine Unterstützung der KfW für die eigene Immobilienfinanzierung zu entscheiden.

Ein kleiner Vorteil der KfW-Förderung in punkto Zins an dieser Stelle ist allerdings auch: Egal, ob am Tag der Förderzusage oder am Tag, an dem der Antrag auf Förderung gestellt wurde, der Zinssatz am niedrigsten waren – die KfW gewährt immer den günstigeren Zinssatz für ihr Darlehen. Informieren Sie sich beispielsweise auf den Webseiten der KfW über eine mögliche Förderung und der Zinssatz lautet auf 0,75 Prozent und Sie beantragen über ein weiterleitendes Kreditinstitut die KfW-Förderung, am Tag, an dem Ihr Antrag eingeht, beläuft sich der Zinssatz jedoch auf 0,5 Prozent, erhalten sie diesen günstigeren Satz – und umgekehrt: Erhöht sich der Satz zum Tag des Antragseinganges, gilt der Zinssatz des Tages, an dem der Antrag gestellt wurde.

Weitere Nachteile der KfW-Förderung: Sondertilgung und Bereitstellungszinsen

Wer seine KfW-Förderung vorzeitig tilgen will, beispielsweise in Form einer Sonderzahlung oder indem der monatliche zu leistende Betrag aufgestockt wird, hat leider schlechte Karten: Anders als bei manch anderer Art der Immobilienfinanzierung ist das bei der KfW nicht möglich – im Gegenteil: Daraus ergibt sich sogar ein finanzieller Nachteil. Denn bei einer Tilgung außer der Reihe erhebt die KfW eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Auch wenn eine feste Rückzahlrate ebenso bei regulären Annuitätendarlehen üblich ist, sollten Sie diesen Nachteil der KfW-Förderung bei Ihrer Finanzierungsplanung im Blick haben.

Ein weiterer, wenn auch vergleichsweise kleiner Nachteil im Vergleich zu anderen gängigen Immobilienfinanzierungen: Wird der vereinbarte Betrag nach Vertragsabschluss nicht zügig in Anspruch genommen, stellt die KfW im Vergleich zu anderen Instituten recht schnell sogenannte Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat auf den Betrag in Rechnung – und das oft bereits nach vier Monaten. Wer ein KfW-Darlehen in Anspruch nimmt, sollte den Startschuss für den Hausbau, den Wohnungskauf oder die Bestandssanierung also nicht auf die lange Bank schieben.

Welche Voraussetzungen müssen für ein KfW-Darlehen erfüllt werden?

Wenn Sie sich für ein KfW-Darlehen entscheiden, muss der Antrag darauf noch vor Baubeginn gestellt und bewilligt werden. Bereits begonnene Immobilienvorhaben oder die Umwandlung einer bereits bestehenden Finanzierung in eine KfW-Förderung sind ausgeschlossen.

Mit Blick auf alle Fördermaßnahmen der KfW, die auf die bessere Energieeffizienz einer Immobilie abzielen, muss zwingend ein Experte aus diesem Bereich hinzugezogen werden, denn er muss diese Vorhaben überprüfen und deren korrekte Durchführung bestätigen. Dasselbe gilt auch, wenn Immobilien altersgerecht modernisiert oder renoviert werden sollen.

Die KfW-Förderung können Interessenten nicht direkt selbst beantragen. Der Antrag dafür muss bei der Hausbank oder einer anderen Bank der eigenen Wahl gestellt werden, die diesen dann an die KfW weiterleiten (daher der in diesem Zusammenhang oft verwendete Begriff „durchleitende Kreditinstitute“). Das gewünschte Institut muss die KfW-Förderung allerdings auch anbieten – das das ist nicht bei allen der Fall. Wurde die Baufinanzierung über einen Kreditvermittler wie Dr. Klein abgeschlossen, kann auch dieser den Antrag auf Fördermaßnahmen an die KfW weiterleiten.

Tabelle: Wichtige Förderprogramme auf einen Blick

KfW 124 Wohneigentumsprogramm

KfW151 / 152 Energieeffizient Sanieren  

KfW 153 Energieeffizient Bauen

KfW 159 Altersgerecht Umbauen

Förderungszweck

Bau oder Kauf einer Immobilie

Wohnraum sanieren bzw. sanierten Wohnraum kaufen

Bau oder Kauf eines KfW Effizienzhauses

Wohnraum altersgerecht umbauen bzw. solchen erwerben

Darlehenslaufzeiten

4 bis 25 Jahre

4 bis 30 Jahre

4 bis 30 Jahre

4 bis 30 Jahre

Zinsbindungen

5 oder 10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

5 oder 10 Jahre

Darlehenssumme

Max. 50.000 € / Vorhaben

Bis 100.000 € für ein KfW-Effizienzhaus (KfW 151), bis 50.000 € für Einzelmaßnahmen (KfW 152)

Max. 100.000 € / Wohneinheit

Max. 50.000 €

Sondertilgung

Gesamtbetrag ggf. Vorfälligkeitsentschädigung

Gesamtbetrag ggf. Vorfälligkeitsentschädigung

Gesamtbetrag ggf. Vorfälligkeitsentschädigung

Gesamtbetrag ggf. Vorfälligkeitsentschädigung

Tilgungsfreie Anlaufjahre

1 bis 3 Jahre

1 bis 5 Jahre, abhängig von gewählter Laufzeit

1 bis 5 Jahre, abhängig von gewählter Laufzeit

1 bis 5 Jahre, abhängig von gewählter Laufzeit

Grundbucheintrag

Immer notwendig

Abhängig von der Bank

Abhängig von der Bank

Abhängig von der Bank

Grundbucheintrag

keine

Bis 27.500 € Tilgungszuschuss (abhängig von KfW Effizienzhaus-Standard

Bis 5.000 € Tilgungszuschuss

Kombination mit Energieeffizient Sanieren sinnvoll

Die KfW wurde ursprünglich gegründet, um die deutsche Wirtschaft nach dem Zweiten Weltkrieg wieder aufzubauen. Heute vergibt die drittgrößte deutsche Bank im Auftrag der Bundesregierung und der Länder staatliche Fördergelder an viele verschiedene Interessenten, beispielsweise an öffentliche Einrichtungen, mittelständische Unternehmen, Existenzgründer oder Studierende, aber auch an Entwicklungshilfeprojekte. Damit will der Staat Unternehmen und Privatpersonen bei ihren Investitionen in die Konjunktur unterstützen. Besonders gefördert werden derzeit umweltbewusste Immobilienprojekte.

So wurden im Jahr 2017 knapp 19 Milliarden Euro an gut 425.000 Antragsteller vergeben, 2016 waren es sogar mehr als 20 Milliarden, die an gut 400.000 Interessenten gingen . Insgesamt wurden 2016 in Deutschland gut 170 Milliarden in die Immobilienfinanzierung gesteckt. Derzeit werden im Schnitt also fast 12 Prozent der Kosten für den Kauf, den Neubau oder die Sanierung einer eigenen Immobilie durch eine KfW-Förderung gedeckt.

Die Förderbank hat als klares Ziel, jedem Bürger nach Möglichkeit zu einem Eigenheim zu verhelfen, da der Staat eine eigene Immobilie als wertvolle Altersvorsorge ansieht und dementsprechend fördert. Deshalb erhalten auch einkommensschwache Bürger ohne nennenswertes oder gar kein Eigenkapital Förderungen der KfW und auch die altersgerechte Sanierung wird unterstützt, damit Menschen möglichst lange mietfrei in der eigenen Immobilie wohnen bleiben können. Da dem Staat auch der Umweltschutz am Herzen liegt, wird die KfW-Förderung auch für bauliche Maßnahmen vergeben, die die Energierffizienz einer Immobilie verbessern.

Die KfW-Förderung 2018 beantragen – Schritt für Schritt

  • Egal, ob sie eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren wollen: Informieren Sie sich vorab über eine möglicherweise für Ihre Zwecke passende KfW-Förderung – und lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater wie Dr. Klein darüber aufklären, ob das Darlehen eines anderen Anbieters trotz aller Vorteile der Finanzierung durch die Förderbank am Ende nicht doch günstiger wäre. 

  • Wenn Sie sich dazu entschließen, ein Darlehen der KfW zu beantragen, können Sie dies nicht eigenständig tun. Sie müssen Ihren Wunsch zunächst dem Anbieter Ihrer Baufinanzierung mitteilen. Dieser leitet Ihren Antrag auf Förderung dann weiter. Aber auch Kreditvermittler wie Dr. Klein können diesen Schritt für Sie übernehmen.

  • Erst wenn der Antrag bewilligt ist, sollten Sie Bauträger oder Fachhandwerker beauftragen und mit dem Bau, der Sanierung oder der Modernisierung beginnen. Denn die KfW fördert Immobilienvorhaben nicht rückwirkend. 

  • Bei Baumaßnahmen, die auf energieeffizientes Wohnen abzielen, muss ein Fachmann aus diesem Bereich hinzugezogen werden. Es dürfen allerdings nur Experten zu Rate gezogen werden, die von der KfW in einer gesonderten Liste als solche ausgewiesen sind. Der Fachmann erklärt, welche Standards erfüllt werden müssen, um die Förderung sowie den Tilgungszuschuss zu erhalten.

  • Erkundigen Sie sich beim Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie immer bei dem Hersteller oder Bauträger, ob diese den KfW-Effizienzhaus-Standard erfüllt.

  • Wer energieeffizient gebaut oder saniert hat, darf sich den Tilgungszuschuss der KfW nicht entgehen lassen. Nach Abschluss der Baumaßnahme bestätigt der Bauträger, dass die Standards der Förderbank mit Blick auf umweltschonendes Wohnen erfüllt wurden. Gemeinsam mit dem Antrag „Bestätigung nach Durchführung“ wird dieser bei der KfW eingereicht, die Fördersumme, die noch getilgt werden muss, wird dann um die Höhe des Zuschusses verringert.

  • KfW-Programme enthalten immer mindestens ein sogenanntes tilgungsfreies Anlaufjahr. Sie müssen in dieser Zeit also keine Raten tilgen, sondern lediglich die Zinsforderungen bedienen. Die tilgungsfreien Anlaufjahre können verlängert werden. Sie müssen sich dabei allerdings bereits zuvor auf drei oder fünf tilgungsfreie Anlaufjahre festlegen.

  • Sie sollten sich vorab allerdings gut überlegen, ob Sie mehr als das vorgeschriebene tilgungsfreie Anlaufjahr in Anspruch nehmen. Denn nach Ablauf der vereinbarten Frist können die plötzlich in die Höhe schnellenden Ratenzahlungen manche Kreditnehmer finanziell überfordern. Ein Kreditexperte wie Dr. Klein kann für Sie berechnen, was in Ihrem Fall die beste Variante ist.

  • Um auch älteren Menschen zu ermöglichen, möglichst lange in der eigenen Immobilie wohnen bleiben zu können, aber auch um den Immobilienerwerb so als Altersvorsorge zu erhalten, kann auch für den altersgerechten Umbau der bereits erworbenen Immobilie eine KfW-Förderung beantragt werden.

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