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Die Konditionen der Pfandbriefe orientieren sich an den Konditionen der Staatsanleihen

Wie Baufinanzierungszinsen zustande kommen

Wie wir in These 1 verdeutlicht haben, bestreiten Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen. Das erklärt allerdings noch nicht, wie sie ihre Bauzinsen ermitteln, die sie letztlich an den Kunden herausgeben. Hier kommen die deutschen Staatsanleihen ins Spiel. Vorweg sei noch mal deutlich gesagt: Je mehr eine Bank die Refinanzierung kostet, je mehr Zinsen sie also selbst für die ausgegebenen Pfandbriefe zahlen muss, desto höher setzt sie den Baufinanzierungszins für ihre Kunden an - und umgekehrt.

Wie Banken die Konditionen für ihre Pfandbriefe ermitteln – ein Praxisbeispiel

Angenommen, ein Kunde möchte von seiner Bank eine Baufinanzierung in Höhe von 100.000 Euro zu einer Laufzeit von 15 Jahren bekommen. Wie in unserer Infografik "Refinanzierung" dargestellt, holt sich die Bank die entsprechenden Geldmittel herein, indem sie im selben Wert Pfandbriefe mit derselben Laufzeit an die Anleger vergibt. Die Laufzeiten sowie die Deckungssummen der Baufinanzierungen und der Pfandbriefe müssen kongruent sein, so schreibt es das Pfandbriefgesetz (PfandBG) vor. Das gilt im Übrigen für das ganze Baufinanzierungsgeschäft der Bank und nicht nur für den hier benannten Einzelfall.

Grundsätzlich verhält es sich folgendermaßen: Bevor die Bank eine Baufinanzierung herausgeben kann, muss sie die dafür benötigten Finanzmittel erst hereinholen und klären, wie hoch der Pfandbriefzins ausfällt, den sie an die Anleger zu zahlen hat.

Deutsche Girozentrale gibt Zinskonditionen für Pfandbriefe vor

Bei der Festlegung der Pfandbriefzinsen orientiert die Bank sich an den Vorgaben der Deutschen Girozentrale (auch: DeKaBank) in Frankfurt: Ihre Aufgabe ist es, die Rendite für Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit für alle Kreditinstitute festzulegen. Entscheidend zu wissen ist: Dabei richtet die Deutsche Girozentrale die Pfandbriefrenditen an den Zinsen von Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit aus. Denn der Wert der Staatsanleihen bietet eine wichtige Orientierung: Er spiegelt das Preisniveau für Anleihen wider, zu denen auch Pfandbriefe zählen. Am Stand der Staatsanleihen kann die Deutsche Girozentrale also erkennen, unter welchen Umständen Banken überhaupt Kapitalgeber für ihre Pfandbriefe finden.

Pfandbriefzins plus Risikoaufschläge: Daraus entsteht der Baufinanzierungszins

Nachdem die Bank nun von der Deutschen Girozentrale erfahren hat, wie hoch Pfandbriefe aktuell verzinst werden, bleibt für sie noch zu klären, wie viel sie an der Baufinanzierung selbst verdienen möchte. Wie die Infografik "Refinanzierung" zeigt, schlagen Banken auf den Pfandbriefzins im Schnitt noch mal 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte drauf.

Dabei handelt es sich um ihre Marge, aber noch nicht um ihren Gewinn. Um ihn zu ermitteln, müsste man von der Marge noch die laufenden Kosten und die Risikovorsorge der Bank abziehen. Diese Posten, mit denen die Banken sehr diskret umgehen, fließen auf jeden Fall in die Berechnung mit ein. Darüber hinaus haben auch die individuellen Gegebenheiten des Baufinanzierungskunden Einfluss auf die Margenhöhe: Seine Bonität, sein Eigenkapital, seine vertraglichen Sonderwünsche wie zum Beispiel Sondertilgungsmöglichkeiten - all das bestimmt zusätzlich, wie hoch die Bank ihre Marge tatsächlich ansetzt und welchen Zins der Baufinanzierungskunde letztendlich zahlen muss. Liegt der Pfandbriefzins bei 2 Prozent pro Jahr, verlangt die Bank für eine Baufinanzierung etwa 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr vom Kunden.

Die direkte Kettenreaktion: Staatsanleihen - Pfandbriefe - Baufinanzierungszinsen

Wir haben bereits dargestellt, dass die Deutsche Girozentrale sich beim Ermitteln der Pfandbriefkonditionen an den deutschen Staatsanleihen orientiert. Dadurch ist eine direkte Kettenreaktion identifizierbar: Staatsanleihen beeinflussen Pfandbriefe, Pfandbriefe beeinflussen die Baufinanzierungszinsen.

Und wovon werden die Staatsanleihen beeinflusst? Kurs und Nachfrage hängen maßgeblich von der Bonität eines Staates ab. Anleihen sind für Staaten wie Deutschland die Möglichkeit zur Geldbeschaffung schlechthin, denn darüber nehmen sie Kredite auf. Wenn Ratingagenturen wie Fitch oder Standard and Poor’s die Bonität eines Staates beurteilen, beantworten sie im Prinzip damit die Frage, wie kreditwürdig er ist und ob er auch künftig dazu in der Lage sein wird, seine Schulden plus Zinsen zu begleichen. Deutschland hat seit Jahrzehnten die Bestnote „AAA“ inne, das macht dieses Land zu einem vertrauenswürdigen Schuldner. Deshalb gelten die hiesigen Anleihen unter Anlegern als sicher. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage, und das zieht gemäß Angebot-Nachfrage-Prinzip steigende Kurse nach sich. Gleiches gilt natürlich für alle Triple-AAA-Staaten, deren Staatsanleihen als ebenso sicher gelten. Insgesamt verteilt sich die Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen auf die Länder, deren Bonität als gleichwertig gut gilt.

Leitzins und Anleihenkaufprogramme: Auch die EZB-Politik beeinflusst die Staatsanleihen

Es ist nicht allein die Bonität eines Staates, die dafür sorgt, dass seine Staatsanleihen so hoch im Kurs stehen. In Europa hat auch die Geldpolitik der EZB Einfluss darauf. Der oberste Auftrag der Europäischen Zentralbank besteht darin, die Preisstabilität des Euro zu gewährleisten. Dazu reguliert sie die im Umlauf befindliche Geldmenge.

In wirtschaftlich guten Zeiten entzieht die EZB dem Wirtschaftskreislauf Geld, als Folge steigt der Leitzins. Daraufhin verteuern sich die Kreditzinsen, aber die Zinsen für Geldanlagen steigen, der Wert des Geldes ebenfalls, und die Inflationsgefahr sinkt.

Ist die wirtschaftliche Lage eher schlecht, pumpt die EZB hingegen Geld in den Wirtschaftskreislauf hinein, wodurch der Leitzins sinkt. Also werden Kredite günstiger, Geldmarktzinsen unattraktiver, der Wert des Geldes sinkt, die Inflationsgefahr steigt. Mit anderen Worten: Indem sie die Geldmenge justiert, kann die EZB je nach Bedarf die Wirtschaft ankurbeln oder bremsen. Der Leitzins verändert sich dann dementsprechend, und so wirken sich die Maßnahmen der EZB meistens auch indirekt auf die Staatsanleihen und damit auf die Pfandbriefe und die Bauzinsen aus - nämlich über die nun entstehenden Marktbewegungen. Unsere Infografik zeichnet dieses Verhältnis einmal exemplarisch an einer Leitzinssenkung nach:

Infografik Leitzinssenkung und die Bauzinsen

Anleihenkäufe der EZB lassen Staatsanleihenkurse steigen

Darüber hinaus hat die EZB in jüngerer Vergangenheit groß angelegte Staatsanleihen-Kaufprogramme gestartet, um die europäische Wirtschaft in einigen Ländern anzukurbeln. Damit treibt die EZB die Kurse für Staatsanleihen künstlich nach oben und sorgt dafür, dass Kredite sehr günstig und attraktiv bleiben. Dabei hat die EZB allerdings nicht nur in die Anleihen kriselnder Staaten investiert, sondern auch in deutsche. Auch dadurch sind die Kurse deutscher Staatsanleihen weiter gestiegen, ihre Renditen und Zinsen gesunken, was niedrige Bauzinsen begünstigte.

Fazit: Von Staatsanleihen sind die Baufinanzierungszinsen direkt abhängig

Die deutschen Staatsanleihen geben vor, in welche Richtung es für die Baufinanzierungszinsen geht. Die Erwartungshaltung der Marktteilnehmer spielt dabei eine wichtige Rolle: Weil das Rating Deutschlands so gut ist, geht man davon aus, dass deutsche Staatsanleihen eine sichere Geldanlage sind und bleiben. Folgerichtig ist die Nachfrage seit Jahren hoch, die Kurse der Staatsanleihen steigen, die Zinsen und die Renditen sinken gleichzeitig. Damit fallen auch die Zinsen und die Renditen der Pfandbriefe und mit ihnen im Gleichschritt die Baufinanzierungszinsen.

Auswirkungen EZB Leitzins auf Baufinanzierungszinsen

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