Nebenkosten beim Hauskauf richtig kalkulieren
Keine anstrengenden Vermieter, attraktive Renditen und eine solide Altersvorsorge – viele Gründe sprechen für den Traum vom eigenen Haus. Zukünftige Hausbesitzer müssen jedoch einiges mehr als den reinen Kaufpreis einkalkulieren. Wir stellen alle Nebenkosten beim Hauskauf vor und zeigen auch mögliches Sparpotenzial auf.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Die Nebenkosten beim Hauskauf für Notar, Makler und die in den vergangenen Jahren stetig gestiegene Grunderwerbsteuer müssen berücksichtigt werden. Mit Modernisierungen oder Erschließungen am Haus können auf den Käufer weitere Kosten hinzukommen. Daher sollte man nicht allein mit den obligatorischen Nebenkosten von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Und es kommt noch mehr hinzu: Denn auch nach Abschluss des Kaufvertrags fallen beim neuen Haus Nebenkosten an.
Maklercourtage
Wer nicht das Glück hat, über private Kontakte an eine Immobilie zu geraten, der muss die Vermittlungsgebühren für einen Makler als weitere Nebenkosten beim Hauskauf mit einbeziehen. Im Gegensatz zur Vermittlung von Mietobjekten gibt es beim Immobilienverkauf keine gesetzliche Vorgabe, ob die Verkäufer oder die Käufer die Provision zahlen. Regional unterschiedlich wird die Provision für die Vermittlung eines Immobilienverkaufs daher entweder ausschließlich vom Verkäufer (“Innenprovision”) oder vom Käufer (“Außenprovision”) getragen oder zwischen beiden geteilt.
Theoretisch kann die Vermittlungsgebühr frei verhandelt werden. In der Praxis gibt jedoch der Makler üblicherweise sein Honorar vor. Die Höhe der Maklercourtage wird anhand des Kaufpreises der Immobilie errechnet. Je teurer ein Objekt verkauft wird, desto höher fällt also die Provision für die Vermittler aus. Die Höhe der Maklergebühren wird in der Regel durch marktübliche Sätze bestimmt. Die Nebenkosten können beim Hauskauf also kaum gespart werden, es sei denn, Sie finden ein Objekt von privat.
Je nach Bundesland liegen diese zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Baufinanzierung steht, der Kaufvertrag kann unterschrieben werden. Nun kommt ein weiterer, unumgänglicher Punkt an Nebenkosten auf den Hauskäufer zu: die Notar- und Grundbuchkosten. Für die Beurkundung des Kaufvertrags ist in Deutschland nämlich zwingend ein Notar erforderlich. Der Gebührensatz der Notarkosten umfasst neben der Beurkundung die Beratung und Entwurfsfertigung des Kaufvertrags. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und werden pauschal nach einem gesetzlich festgelegten Satz berechnet. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Bei diesen Nebenkosten kann nicht verhandelt oder gespart werden.
Zudem entstehen Grundbuchkosten, da die neuen Besitzer in das öffentliche Register “Grundbuch” eingetragen werden müssen. Bei einer Finanzierung über ein Darlehen erfolgt zusätzlich die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Gegebenenfalls muss auch die Löschung einer bereits bestehenden Grundschuld im Grundbuch erfolgen oder die Eintragung eines Wegerechtes, das die Durchfahrt anderer Personen regelt. Da der Notar auch die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt übernimmt, rechnet er die dort anfallenden Grundbuchgebühren mit ab.
Für eine Kalkulation sollte man diesen Block an Nebenkosten insgesamt mit etwa 1,5 Prozent, unter Umständen bis zu 2 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.
Grunderwerbssteuer
Eine der größten Rechnungen nach dem Hauskauf kommt vom Finanzamt: Der Grunderwerbsteuerbescheid. Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergeht, fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an. Den notariell beglaubigten Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem Grunderwerbsteuersatz. Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer reduzieren und damit Nebenkosten beim Hauskauf sparen, indem bewegliche (z.B. Einbauküche, Kamin, Sauna) und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag getrennt werden. Denn Steuergegenstand ist lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar.
Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist Ländersache, daher variieren die Steuersätze in Deutschland.
Am niedrigsten ist der Grunderwerbsteuersatz in Bayern. Dort müssen Immobilienkäufer 3,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Am meisten müssen Immobilienkäufer mit 6,5 Prozent in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und im Saarland bezahlen.
Die Standard-Kaufnebenkosten auf einen Blick
| Maklergebühr | 3,57-7,14 % des Kaufpreises |
|---|---|
| Notar und Grundbuch | 1,5-2 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland) |
Weitere Nebenkosten beim Hauskauf
Makler, Notar und Grunderwerbsteuer sind sozusagen die Klassiker der Nebenkosten beim Hauskauf. Darüber hinaus gibt es noch weitere Kosten und Gebühren, die anfallen können und mitberücksichtigt werden sollten: Die Finanzierung kostet Zinsen, eine Modernisierung kann zusätzlich Geld (und manchmal auch Nerven) verschlingen, für Bauherren können Erschließungskosten den Kauf verteuern, und der Umzug möchte schließlich auch bezahlt werden.
Finanzierungskosten: So verdient der Kreditgeber
In den meisten Fällen nimmt der zukünftige Hausbesitzer für einen Kauf ein Immobiliendarlehen auf. Wie hoch die Nebenkosten für die Finanzierung wie Zinsaufschläge oder Kontogebühren sind, kann sich der Käufer vom Kreditinstitut ausrechnen lassen. Über die Höhe der Kosten gibt dann im Finanzierungsangebot der sogenannte Effektivzins Aufschluss. Dieser umfasst die tatsächlichen Kreditkosten inklusive der Nebenkosten:
- den Tilgungssatz
- die Dauer der Zinsbindung
- den Auszahlungskurs
- die Anzahl der Zinszahlungen.
Der Effektivzinssatz muss bei jedem Kreditangebot mit angegeben werden. Der Darlehensnehmer hat auf diese Weise ein verlässliches Vergleichsinstrument in der Hand, um die verschiedenen Angebote einander gegenüberzustellen und sich dann für das Angebot mit den geringsten Finanzierungsnebenkosten zu entscheiden. Hingegen sind Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Wertermittlungskosten oder Kontoführungsgebühren im Effektivzins nicht enthalten. Diese können die Kosten für den Kredit in die Höhe treiben. Banken sind jedoch nach der Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet, alle Kosten für einen Kredit transparent aufzulisten. Gründliche Recherche und Verhandeln können bei der Finanzierung also Nebenkosten sparen.
Kosten für Modernisierung
Wer an einer Immobilie vor der Nutzung noch teure Sanierungen oder Renovierungen vornehmen muss bzw. möchte, muss Modernisierungskosten als weitere Nebenkosten in seine Finanzierung des Hauskaufs mit aufnehmen. Die Anschaffung einer preiswerten Immobilie, die noch saniert werden muss, kann kostengünstiger sein als der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie. Hier kann der Hauskäufer sparen, denn auf die Modernisierungskosten fallen keine Kaufnebenkosten an. Die Renovierungskosten können dennoch erheblich sein: Entspricht die Heizungsanlage noch den strengen Regeln der Energiesparverordnung (EnEV)? An der Erneuerung von Elektroinstallationen führt selten ein Weg vorbei. Mit einer Badsanierung und einer neuen Küche kann eine neue Wohnraumaufteilung einhergehen. Vielleicht soll auch der Garten neu angelegt und mit einer Veranda ausgestattet werden? Bodenbeläge, neue Türen und Fenster, die Dämmung von Dach, Fassade und Keller – auch wer bei der Modernisierung selbst mit Hand anlegen kann und damit Personalkosten spart, muss mindestens mit den Materialkosten kalkulieren.
Bauherren aufgepasst: Nebenkostenfalle Grundstückserschließung
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie rechnet der Käufer gemeinhin nicht mit Erschließungskosten als Nebenkosten. Schließlich sind Straßen, Bürgersteige, Beleuchtung, Kanalisation, Wasser-, Strom- und Gasleitungen angelegt. Es kann jedoch vorkommen, dass die Maßnahmen augenscheinlich seit Jahrzehnten abgeschlossen sind – tatsächlich aber noch eine geplante Maßnahme fehlt. Wird diese ausgeführt, hat die Kommune noch vier weitere Jahre Zeit, die Kosten abzurechnen. So können den Hausbesitzer unerwartet Nebenkosten in fünfstelliger Höhe treffen, obwohl es um eine alte Bestandsimmobilie geht.
Im Makler-Exposé sollte daher vermerkt sein, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll erschlossen ist. Der Käufer sollte sich daher die für die Immobilie geltenden Bescheide vorlegen lassen. Auch die Gemeinde kann Informationen liefern, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits abgerechnet worden sind. Stehen die Erschließungskosten noch aus, kann der Kaufinteressent über einen Preisnachlass auf den Kaufpreis verhandeln oder vereinbaren, dass der Verkäufer diese Immobilien-Nebenkosten übernimmt. Der Notar kann den Kaufvertrag für das Haus entsprechend anpassen. Soll der Käufer die Kosten allein tragen, muss er entsprechend seine Finanzierung anpassen.
Ein Fallbeispiel für gängige Nebenkosten beim Hauskauf
Familie Fischer interessiert sich für ein 20 Jahre altes Reihenhaus in Hamburg-Poppenbüttel, das ein Maklerbüro in einem Immobilienportal für 480.000 Euro anbietet. In Hamburg ist es üblich, dass die Käufer die Maklercourtage bezahlen. Die Modernisierungskosten sind überschaubar, die Familie möchte allerdings einige Veränderungen vor allem in Küche und Bad vornehmen.
| Nebenkosten | Grundlage | Fallbeispiel |
|---|---|---|
| Grunderwerbssteuer | Je nach Bundesland: 3,5-6,5 % des Kaufpreises | 21.600 € (4,5 %) |
| Notar- und Grundbuchkosten | Aufwandsabhängig, normalerweise ca. 1,5 % des Kaufpreises | 6.350 € (1,3v%) |
| Maklercourtage | Je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 % des Kaufpreises | 34.272 € plus MwSt. (7,14 %) |
| Gutachten | Je nach Experte 65-125 €/Std. | 3 Std. à 100 € = 300 € plus MwSt. |
| Modernisierung | Je nach Zustand, Erfordernissen und persönlichem Wunsch | 30.000 € |
Die Gesamtsumme der Nebenkosten in unserem Fallbeispiel beläuft sich schließlich auf 92.522 Euro.
Nebenkosten nach dem Immobilienkauf
Der Kaufpreis wurde beglichen und sämtliche Rechnungen von Gutachtern, Handwerkern, von Maklerbüro, Finanzamt, Notariat, Grundbuch, von Umzugsunternehmen und Einrichtungshäusern auch. Nun kommen jedoch die laufenden Nebenkosten für das neu erworbene Haus ins Spiel, die so genannten Betriebskosten. Diese regelmäßigen Abgaben und Verbrauchskosten fallen zusätzlich zur monatlichen Kreditrate für die Immobilienfinanzierung an. Der Hausbesitzer zahlt die verschiedenen Nebenkosten direkt an die Gemeinde und die Unternehmen. Je nach Größe, Lage und Zustand des Hauses oder der Wohnung können diese Belastungen sehr unterschiedlich ausfallen.
Bei einer Eigentumswohnung fällt das sogenannte Hausgeld an. Das Hausgeld ist höher als die Nebenkosten bei der Miete, da nicht alle Nebenkosten auf die Mieter umlegbar sind. Auf jeden Fall sollte sich der künftige Hausbesitzer vor dem Immobilienkauf eine Übersicht über die Nebenkosten für das entsprechende Objekt verschaffen. Insbesondere die Heizkosten können je nach Immobilie stark variieren. Hier können sich für den Hausbesitzer die Investitionen in energetische Modernisierungen auszahlen, indem er dafür laufende Nebenkosten spart. Vom Verkäufer oder Makler erhält der künftige Besitzer Einsicht in die entsprechenden Unterlagen. Die laufenden Kosten und die Immobilienfinanzierung müssen schließlich dauerhaft bedient werden.
Anbei eine Übersicht über die laufenden Nebenkosten für das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Abwasser/Niederschlagswasser
- Heizkosten inkl. Betriebsstrom für die Heizungsanlage sowie Reinigung und Wartung
- Warmwasser, inkl. Reinigung und Wartung
- Straßenreinigung
- Müllbeseitigung
- Außenbeleuchtung
- Schornsteinfeger
- Wohngebäudeversicherung
- Kosten für Telefon-, Internet- und TV-Empfang
- Rücklagenbildung
Finanzierung der Nebenkosten
Es ist möglich, neben dem Immobilienkredit auch einen herkömmlichen Ratenkredit mit entsprechenden Zinsbelastungen für die Nebenkosten des Hauskaufs aufzunehmen. Dies sind zwei getrennte Finanzierungen. Dieser Ratenkredit wird nicht ins Grundbuch eingetragen, da er in der Regel ohne Verwendungszweck vergeben wird. Die Zinsen für einen Ratenkredit sind höher als die der Immobilienfinanzierung und auch diese Finanzierung will im Laufe der Jahre abgezahlt werden.
Wir empfehlen daher, die Nebenkosten aus dem Eigenkapital zu bestreiten und sich diese Zinsen zu sparen.
Finanzierungsnebenkosten sparen durch zinsfreie Bereitstellung
Mit Abschluss des Darlehensvertrags ist die Bank verpflichtet, die volle Kreditsumme bereitzuhalten. Verschiebt sich die Fertigstellung oder Kaufabwicklung einer Immobilie, entstehen für den Käufer unter Umständen zusätzliche Nebenkosten beim Hauskauf, denn die Institute berechnen für diese Zeitspanne Bereitstellungszinsen als Entschädigung. Wenn der Kredit in mehreren Schritten ausgezahlt wird, fallen auf die Teilsummen ebenfalls Bereitstellungszinsen an. Manche Banken berechnen zudem einen Teilauszahlungszuschlag.
Finanzierungsnebenkosten kann sparen, wer mit der Bank einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum aushandelt. Üblich sind drei Monate, in denen noch keine Bereitstellungszinsen berechnet werden. Doch auch das ist Verhandlungssache: Manche Banken stellen das Darlehen bis zu sechs Monate zinsfrei zur Verfügung. Gerade für Käufer eines Neubaus sollte hier darauf geachtet werden, mögliche Nebenkosten zu sparen, weil sie beim Hauskauf die Kaufsumme nicht auf einen Schlag benötigen, sondern Bauabschnitt für Bauabschnitt bezahlen. Gerade bei Neubauten kann sich die Fertigstellung verzögern, und dann sind Bereitstellungszinsen besonders ärgerlich.
Vorsicht gilt auch bei jährlichen Obergrenzen für Sondertilgungen oder Gebühren für außerplanmäßige Zahlungen. Wer etwa dank einem unerwarteten Geldsegen vorzeitig die gesamte Summe tilgen möchte, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Um hier weitere Kosten zu sparen, sollte der Kreditnehmer bereits vor Abschluss einer Finanzierung mit dem Kreditgeber über diese möglichen Nebenkosten verhandeln und eventuell mehrere Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich festlegen.
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Kaufpreis und Nebenkosten beim Haus günstig finanzieren
Die Nebenkosten bei einem Hauskauf sind in der Tat nicht zu unterschätzen und müssen bei der Planung Ihres Immobilienkredits von Beginn an genauestens berücksichtigt werden. Schließlich möchten Sie am Ende keine Überraschungen erleben. Ganz unabhängig davon, ob Sie die Nebenkosten für Ihr Haus aus eigener Tasche aufbringen oder sie gemeinsam mit dem Kaufpreis finanzieren möchten, unsere Spezialisten für Baufinanzierung finden mit Ihnen gemeinsam passende und zinsgünstige Angebote.