Bausparvertrag – so können Sie sich Zinsen für die Zukunft sichern
Bausparen ist zwar nicht mehr so interessant wie in der Vergangenheit, kann im Zuge der Immobilienfinanzierung aber durchaus eine lohnende Angelegenheit darstellen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, um die optimale Finanzierung zu finden.
Was ist ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparvertrag (Bausparer) und einem Immobiliendarlehen (Bauspardarlehen). Sie sparen dabei regelmäßig Geld an, um zum Ende der Spardauer ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu können. Dabei werden ca. 30 bis 50 Prozent der gesamten Summe (Bausparsumme) selbst angespart und der Rest über das Bauspardarlehen aufgestockt.
Bausparen ist bei den Deutschen nach wie vor sehr beliebt, rund 24 Millionen Bausparverträge gabe es 2021 in Deutschland. Früher galten Bausparer als gute Geldanlage, da es attraktive Zinsen plus staatliche Prämien gab. Aufgrund der niedrigen Zinsen lohnt sich ein Bausparvertrag aktuell jedoch nicht mehr als Geldanlage. Doch Sie können auf Bausparen setzen, um sich die zurzeit günstigen Bauzinsen für die Zukunft zu sichern, wenn Sie planen, eine Immobilie zu erwerben.
Wie ist der Ablauf beim Bausparen?
Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag interessieren, ist eine vorherige Planung sehr hilfreich. Überlegen Sie sich am besten vorher, was Sie damit erreichen möchten. Der Standardfall ist heute eine regelmäßige Sparrate, um später ein Bauspardarlehen mit günstigen Zinsen nutzen zu können. Der Ablauf sieht dabei folgendermaßen aus:
- Mögliche Sparrate kalkulieren
Im ersten Schritt ist es sinnvoll, dass Sie für sich selbst eine Sparrate festlegen. Die wichtigste Frage dabei ist: Wie viel Geld kann ich monatlich für einen Bausparvertrag aufbringen? Hierzu addieren Sie zunächst Ihre regelmäßigen Einkünfte wie Löhne, Gehälter und Kapitaleinkünfte und ziehen davon Ihre regelmäßigen Kosten zuzüglich einer Notreserve ab. Der Restbetrag steht Ihnen frei zur Verfügung, so dass Sie diesen theoretisch für einen Bausparvertrag nutzen könnten.
- Bausparsumme und Mindestsparzeit festlegen
Die Bausparsumme ist der Betrag, der sich aus dem angesparten Kapital und dem Bauspardarlehen ergibt. Je nach Vertrag sparen sie dabei 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme an und erhalten den Rest als Bauspardarlehen. Häufig existieren beim Bausparen zudem Mindestansparzeiten und Mindestvertragslaufzeiten, die je nach Vertrag zwischen 12 und 60 Monaten variieren. Erst danach wird der Vertrag bei Erreichen der benötigten Sparsumme für ein Bauspardarlehen überhaupt in Erwägung gezogen. Deshalb ist es für Sie wichtig, den richtigen Bausparvertrag auszuwählen. So können Sie mit Ihrer kalkulierten Sparrate die benötigte Ansparsumme erreichen, ohne Zeit durch eine sehr lange Mindestspardauer zu verlieren.
Wie schnell Sie hierbei ans Ziel gelangen, hängt zudem auch noch von der Guthabenverzinsung ab. Das folgende Beispiel mit einer Guthabenverzinsung von 0,7 Prozent pro Jahr und einer gewählten Bausparsumme von 60.000 Euro zeigt die benötigte Zeit zum Erreichen der Ansparsumme von 30 Prozent bei unterschiedlichen Sparraten:
Sparrate pro Monat Zeit bis zum Erreichen von 18.000 Euro 100 € 14 Jahre und 3 Monate 200 € 7 Jahre und 4 Monate 300 € 4 Jahre und 11 Monate 400 € 3 Jahre und 8 Monate 500 € 3 Jahre 1.000 € 1 Jahr und 6 Monate Tabelle: Erreichen der Ansparsumme mit unterschiedlichen SparratenWenn Sie also in knapp 5 Jahren eine Baufinanzierung über 60.000 Euro nutzen möchten, ist eine Sparrate von ca. 300 Euro pro Monat die richtige Wahl. Allerdings sollte hier die Mindestanspardauer nicht höher als 5 Jahre liegen. Liegt ein solcher Betrag aktuell noch über Ihren Möglichkeiten, können Sie Ihr Bauvorhaben entweder etwas nach hinten verschieben und dadurch länger ansparen zu einer niedrigeren Rate oder die Bausparsumme absenken. Im zweiten Fall müssten Sie dann später einen höheren Betrag auf einem anderen Finanzierungsweg aufnehmen.
- Vorbereitung und Abschluss des Bausparvertrags
Nachdem Sie die gewünschte Bausparsumme mit Ihren zeitlichen und finanziellen Möglichkeiten abgeglichen haben, ist ein Blick auf das spätere Bauspardarlehen ebenfalls wichtig. Achten Sie dabei vor allem auf die folgenden Aspekte:
- Darlehenszinssatz: Der Zinssatz des Bauspardarlehens ist sehr wichtig, denn dieser bestimmt später Ihre Kosten. Da das Zinsniveau aktuell nach wie vor sehr niedrig ausfällt, können Sie sich jetzt attraktive Konditionen für die Zukunft sichern.
- Anfängliche Tilgung: Machen Sie sich zudem auch schon Gedanken um die spätere anfängliche Tilgung. Hierbei ist es wiederum wichtig, die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Je höher Sie die anfängliche Tilgung wählen, desto höher fällt die Rückzahlungsrate aus. Im Gegenzug können Sie so allerdings das Bauspardarlehen auch schneller abbezahlen und sparen Zinsen. Im besten Fall finden Sie eine gute Balance zwischen schneller Rückzahlung und machbarer finanzieller Belastung.
- Zinsbindung: Auch die spätere Zinsbindung ist nicht unwichtig. Diese gibt an, wie lange der Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen konstant bleibt. Liegen die Kreditzinsen niedrig, sind lange Zinsbindungen von 15-25 Jahren durchaus interessant. Da Bauspardarlehen zudem fast immer Sondertilgungen zulassen, können Sie den Kredit eventuell schon zum Ende der Zinsbindung komplett tilgen. So ersparen Sie sich eine eventuell deutlich teurere Anschlussfinanzierung.
Haben Sie sich für einen bestimmten Bausparvertrag und dessen Konditionen entschieden, beginnt die erste der beiden Phasen:
- Darlehenszinssatz: Der Zinssatz des Bauspardarlehens ist sehr wichtig, denn dieser bestimmt später Ihre Kosten. Da das Zinsniveau aktuell nach wie vor sehr niedrig ausfällt, können Sie sich jetzt attraktive Konditionen für die Zukunft sichern.
- Ansparen bis zur Zuteilungsreife
nnerhalb dieser Phase des Bausparens zahlen Sie regelmäßig einen bestimmten Sparbetrag ein, der zudem verzinst wird. Haben Sie die geforderte Mindestsumme angespart, wird der Bausparer zuteilungsreif und Sie stehen vor der Wahl: Entweder nehmen Sie das Bauspardarlehen in Anspruch oder Sie verzichten darauf, kündigen Ihren Bausparvertrag und lassen sich Ihr Sparguthaben auszahlen.
Übrigens: Die Zuteilungsreife eines Bausparvertrags hängt neben dem Erreichen der vereinbarten Ansparsumme häufig noch von weiteren Faktoren ab. Sie haben also keinen Anspruch auf Zuteilung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Den Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen insgesamt berührt dies jedoch nicht: Sie erhalten irgendwann das vereinbarte Bauspardarlehen. Wie bereits erwähnt wird jedoch eine bestimmte Mindestsparzeit vereinbart und es kommt auch auf die anderen Bausparer an. Bausparkassen verfolgen dabei wie Versicherungen den Kollektivgedanken: Alle Bausparer zahlen ein und jedes Jahr kann ein gewisser Teil der Gemeinschaft einen Immobilienkredit in Anspruch nehmen. Die einzelnen Faktoren fließen insgesamt in eine Bewertungskennzahl für Ihren Bausparvertrag. Erreicht diese einen bestimmten Wert, ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif.
- Auszahlung des Bauspardarlehens
Nehmen Sie das Bauspardarlehen in Anspruch, erhalten Sie sowohl Ihr angespartes Kapital als auch das Bauspardarlehen ausgezahlt und können dieses für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Die Rückzahlung erfolgt wie bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen in monatlich gleichbleibenden Raten. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt häufig eine Restschuld, die Sie per Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren können.
Vor- und Nachteile des Bausparens
- Möglichkeit der Zinssicherung: Da Sie mit dem Abschluss eines Bausparvertrags schon heute einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen mit festgelegten Konditionen erhalten, können Sie es zur Zinssicherung nutzen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn das Zinsniveau sehr niedrig liegt. Aktuell befinden sich die Bauzinsen zwar leicht im Aufwind, liegen jedoch nach wie vor auf niedrigem Stand. Durch einen Bausparvertrag erwerben Sie also das Recht, in einigen Jahren (ca. 5-15 Jahren) eine Baufinanzierung auf heutigem Zinsniveau zu nutzen. Wenn die Zinsen also in Zukunft steigen, profitieren Sie von niedrigeren Finanzierungskosten.
- Flexible Rückzahlung: Ein Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen und somit von der Konstruktion her eine herkömmliche Baufinanzierung. Der große Vorteil liegt jedoch darin, dass ein Bauspardarlehen immer vorzeitig abgelöst werden kann. Sondertilgungen und eine Komplettrückzahlung stellen also kein Problem dar. Sollten Sie künftig also über zusätzliche Einnahmen verfügen, können Sie auf diesem Weg schneller schuldenfrei werden und Zinskosten sparen.
- Flexible Nutzung: Ein Bauspardarlehen muss für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden. Die Zweckbindung ist aber nicht so streng wie bei einer herkömmlichen Finanzierung. So können Sie das Darlehen beispielsweise auch für eine Modernisierung einer Immobilie verwenden.
- Keine Darlehenspflicht: Sollten Sie sich bei Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrags umentschieden haben, sind Sie nicht zur Darlehensaufnahme verpflichtet.
- Niedrige Sparzinsen: Wie die Zinsen vieler Spareinlagen liegt auch der Guthabenzins beim Bausparen sehr niedrig. Aus diesem Grund ist der Bausparvertrag als reine Geldanlage mittlerweile uninteressant geworden.
- Abschlussgebühr: Die Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag liegen im Durchschnitt zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Dies mindert die Rendite zusätzlich und macht den Spareffekt fast komplett zunichte. Der BGH hat im Jahr 2010 übrigens entschieden (Az.: XI ZR 3/10), dass die Abschlussgebühr zulässig ist. Wenn Sie das mit dem Bauspardarlehen finanzierte Objekt vermieten, ist es unter Umständen möglich, diese von der Steuer abzusetzen.
Wann ist ein Bausparvertrag sinnvoll und wann nicht?
Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen, existieren vier verschiedene Verwendungsmöglichkeiten:
- Zinssicherung für eine spätere Immobilienfinanzierung
- Vermögensaufbau (sparen)
- Direkter Immobilienerwerb (Kombikredit)
- Instandhaltungsrücklage für Modernisierungen
Im Folgenden zeigen wir Ihnen auf, welche dieser Möglichkeiten unter den aktuellen Gegebenheiten wirklich sinnvoll sind:
- Zinssicherung für eine spätere Immobilienfinanzierung (sinnvoll):
Ein Bausparvertrag sichert Ihnen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen in der Zukunft. Die Zinskonditionen können Sie jedoch beim Vertragsabschluss festlegen. Da das Zinsniveau aktuell recht niedrig liegt und die Zinsen tendenziell künftig eher steigen, ist eine Nutzung zur Zinssicherung durchaus sinnvoll.
- Vermögensaufbau (nicht sinnvoll):
Da die Sparzinsen aktuell äußerst niedrig liegen, ist Bausparen zum Vermögensaufbau aktuell uninteressant. Die Abschlussgebühr von 1-1,6 Prozent der Bausparsumme tut Ihr Übriges, um die Attraktivität weiter zu senken.
- Direkter Immobilienerwerb (teilweise sinnvoll):
Ein Bausparsofortdarlehen kann aufgrund seiner eher geringen monatlichen Belastung und der fehlenden Eigenkapitalanforderung durchaus interessant sein. Als großes Manko erweist sich allerdings die Tatsache, dass zu Beginn keinerlei Tilgung erfolgt. Dies steigert die Zinskosten insgesamt. Zudem kann sich das fehlende Eigenkapital auch als großes Risiko erweisen, falls die Finanzierung ausfällt. In diesem Fall wären die finanziellen Folgen für Sie deutlich schlimmer als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Letztlich kommt es also auf Ihre persönlichen Präferenzen an.
- Nutzung als Instandhaltungsrücklage (sinnvoll):
Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, ist es wichtig, für die Zukunft auch Instandhaltungskosten einzuplanen. Ein Haus nutzt sich ab und es bedarf nach einigen Jahren immer wieder kleinerer Reparaturen oder größerer Modernisierungen. Für diese Fälle ist ein Bausparvertrag gut geeignet, denn Sie müssen das spätere Bauspardarlehen nicht zwingend über eine Grundschuld besichern. Trotzdem können Sie von den günstigen Zinsen profitieren. Kleinere Kreditbeträge für Modernisierungen werden von Banken nämlich normalerweise nicht über besicherte Baudarlehen gewährt und bringen somit deutlich höhere Zinskosten mit sich.
Bausparsofortdarlehen – eine interessante Variante?
Als Bausparsofortkredit oder Kombikredit wird eine Variante des Bausparvertrags bezeichnet. Hierbei schließen Sie ein sogenanntes Vorausdarlehen und gleichzeitig einen Bausparvertrag in Höhe der Kreditsumme ab. Mit dem Vorausdarlehen können Sie sofort eine Immobilie finanzieren, während Sie gleichzeitig den Bausparvertrag besparen. In der Ansparphase zahlen Sie zudem lediglich die Zinsen für das Darlehen. Ist der Bausparer zuteilungsreif, tilgen Sie mit dem Guthaben das Vorausdarlehen und zahlen während der Zinsbindung das Bauspardarlehen aus dem Bausparvertrag ab.
- Sofortige Finanzierungsmöglichkeit
- Kein Eigenkapital erforderlich
- Riskant, da kein Eigenkapital vorhanden ist
- Schwierig mit anderen Angeboten vergleichbar (Effektivzins schwer zu ermitteln)
Staatliche Förderung beim Bausparen
Der Bausparvertrag ist eines der Finanzprodukte, die nach wie vor im Fokus staatlicher Förderungen stehen. Aus diesem Grund können Sie auf ganz unterschiedliche Art und Weise davon profitieren:
- Arbeitnehmersparzulage:
Die Arbeitnehmersparzulage erhalten Sie als Angestellter, wenn Sie vermögenswirksame Leistungen (VL) in einen Bausparvertrag investieren. Vermögenswirksame Leistungen sind freiwillige Zuwendungen des Arbeitgebers, die Ihnen beim Vermögensaufbau helfen sollen. Zahlt Ihr Chef Ihnen keine vermögenswirksamen Leistungen, können Sie diese auch aus eigenen Mitteln aufbringen. Singles bekommen dabei eine Arbeitnehmersparzulage von 9 Prozent bis zu einer Höchstfördersumme von 470 Euro. Somit können Sie durch die Zulage maximal 43 Euro pro Jahr vom Staat erhalten. Bei Ehepaaren verdoppeln sich die Beträge. Diese Arbeitnehmersparzulage erhalten Sie jedoch nur bis zu einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 17.900 Euro (Singles) bzw. 35.800 Euro (Ehepaare).
- Wohnungsbauprämie:
Die Wohnungsbauprämie ist der Arbeitnehmersparzulage ähnlich, beschränkt sich jedoch auf Sparraten für wohnwirtschaftliche Zwecke. Hierfür ist der Bausparvertrag natürlich prädestiniert. Jeder Sparer ab 16 Jahren kann die Förderung in Höhe von 8,8 Prozent auf die Sparleistung erhalten, wobei maximal eine Sparsumme von 512 Euro (Ehepaare: 1.024 Euro) pro Jahr gefördert wird. Die staatliche Prämie beläuft sich somit auf maximal 45,06 Euro pro Jahr (Ehepaare: 90,11 Euro). Die Einkommensgrenze liegt hier bei 25.600 Euro pro Jahr (Ehepaare: 51.200 Euro). Das Geld aus einem geförderten Bausparvertrag darf zudem nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Neben dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie können Sie es jedoch auch zur Renovierung oder Sanierung einsetzen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie vor dem Abschluss des Bausparvertrags unter 25 Jahre alt sind. In diesem Fall können sie das angesparte Kapital aus dem Bausparvertrag inklusive der Wohnungsbauprämie auch anderweitig verwenden.
- Riester Rente (Wohnriester):
Wenn Sie die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, könnte auch ein Bausparvertrag mit Riester-Förderung interessant für Sie sein. Der Gesetzgeber erkennt den Erwerb einer Immobilie als Altersvorsorgemaßnahme an und erlaubt somit eine staatliche Förderung eines solchen Produkts. Diese lohnt sich vor allem, wenn Sie Kinder haben, denn der Staat zahlt Ihnen 175 Euro pro Jahr plus 300 Euro pro Kind und Jahr (Geburt nach 2008). Dafür ist die Verwendung später eingeschränkt und Sie dürfen Sie Immobilie auch im Alter nicht verkaufen, ohne die Förderungen zurückzahlen zu müssen.
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