Welche Auswirkungen hat der EZB Leitzins auf die Baufinanzierungszinsen?

1. These: Banken refinanzieren Baufinanzierungen vorwiegend über langfristige Anleihen wie Pfandbriefe

Im ersten Schritt ist es wichtig, zu verstehen, woher Banken das Geld für Baufinanzierungen überhaupt nehmen. Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Vereinfacht gesagt funktioniert das folgendermaßen: Banken besitzen selbst Immobilien und sie besitzen Rechte an den Immobilien ihrer Baufinanzierungskunden. Sowohl die eigenen Immobilien als auch die Immobilien ihrer Kunden beleihen sie, indem sie Pfandbriefe dafür an Anleger herausgeben. Die Anleger leihen der Bank also Geld und erhalten im Gegenzug gute Zinsen und Rechte an den Immobilien als Sicherheit. 

Diese Gelder gibt die Bank weiter an Kunden, die eine Baufinanzierung benötigen. Die Kunden zahlen über viele Jahre hinweg den Kredit mit Zinsen an die Bank zurück. Die Bank behält von diesen Zinsen einen Teil für ihren eigenen Gewinn ein und gibt den Rest an die Anleger weiter. Unsere Infografik zeichnet den zugrunde liegenden Kreislauf nach.

In unserem ersten Artikel zur Refinanzierung von Baufinanzierungen beschreiben wir die Zusammenhänge nochmal detaillierter.

2. These: Die Konditionen der Pfandbriefe orientieren sich an den Konditionen der Staatsanleihen

Wir haben nun gezeigt, dass Baufinanzierungen über Pfandbriefe refinanziert werden. Daraus folgt: Muss die Bank den Anlegern höhere Zinsen für Pfandbriefe zahlen, holt sie sich diesen Nachteil von den Baufinanzierungskunden zurück und gibt auch die Baufinanzierungen zu höheren Zinsen raus. Steigen und sinken also die Zinsen für Pfandbriefe, steigen oder sinken die Baufinanzierungszinsen. Damit haben wir einen direkten Zusammenhang gefunden: Bauzinsen hängen von den Zinsen für Pfandbriefe ab. Fragt sich nur noch: Wovon hängen nun ihrerseits die Pfandbriefzinsen ab? Werden sie direkt vom Leitzins bestimmt? Die Antwort lautet: Jein. Nicht direkt.

Wenn sich der Leitzins bewegt, hat das direkten Einfluss auf den Geldmarkt, an dem kurzfristige Anlagen gehandelt werden. Sinkt der Leitzins zum Beispiel, sinken auch direkt die Zinsen für Tagesgelder oder Festgelder. Diese werden unattraktiver, Anleger wandern ab Richtung Kapitalmarkt und suchen dort bessere Zinsen und sichere Häfen wie Staatsanleihen. Weil plötzlich viele Anleger Staatsanleihen haben möchten, kann Deutschland für seine Staatsanleihen höhere Preise (Kurse) verlangen und muss dafür weniger Zinsen an die Anleger zahlen. Hier greift das klassische Angebot-Nachfrage-Prinzip. Die Zinsen der Pfandbriefe, mit denen Baufinanzierungen ja refinanziert werden, orientieren sich an den Zinsen für Staatsanleihen. Hier haben wir also den zweiten, direkten Einflussfaktor gefunden und können eine Kette bilden: Sinken die Zinsen für Staatsanleihen, sinken die Zinsen für Pfandbriefe, sinken die Zinsen für Baufinanzierungen.

In unserem zweiten Artikel Woran sich die Pfandbriefe mit ihren Konditionen orientieren zeichnen wir diese Kette nochmal genau nach.

3. These: Der Leitzins hat keinen direkten, unmittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen

Nun könnte man schlussfolgern: Wenn die Leitzinsen sinken, sinken also auch die Zinsen der Staatsanleihen, und das initiiert das Absinken der Bauzinsen in direkter Folge. Das ist aber eine Fehlannahme. Denn unsere Daten zeigen: Die Bauzinsen sinken immer bereits, bevor der Leitzins sich bewegt. Klingt paradox, ist aber so. Woran liegt das?

Daran, dass sich Leitzinsänderungen in der Regel schon im Vorfeld abzeichnen, bevor sie getätigt werden. Ist also eine Leitzinssenkung geplant, dann macht dies schon vorher die Runde, und die Märkte preisen diese zu erwartende Entwicklung schon vorher ein. Das gilt auch für die Staatsanleihen: Auch ihre Zinsen sinken schon, bevor es zur Leitzinssenkung gekommen ist, und mit ihnen die Bauzinsen. Und in dem Moment, in dem die Leitzinsen dann wirklich sinken, wandern natürlich erst recht Anleger zu sicheren Häfen wie Staatsanleihen ab, und der Effekt verstärkt sich nochmals.  Das zeigt auch unsere dritte Grafik: Die Bauzinsen sind im Gleichschritt mit den Staatsanleihen in der Regel schneller als der Leitzins, sie nehmen seine Entwicklung praktisch vorweg. 

Damit lautet das Fazit: Der Leitzins hat nur indirekt Auswirkungen auf den Bauzins.

Im dritten Artikel skizzieren wir das Verhältnis zwischen Leitzins und den Baufinanzierungszinsen nochmal genauer und erläutern, welche Kettenreaktionen möglich sind und welche im Normalfall eintreten.