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Wie viel Haus kann ich mir leisten: Mit dem Budgetrechner kalkulieren!

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie Sie Ihre Monatsrate und Darlehenshöhe ermitteln

Der kleine Bungalow am Stadtrand mit 2.000 Quadratmetern Garten? Die Penthousewohnung über den Dächern der Stadt mit eigenem Lift? Oder doch lieber das freistehende Einfamilienhäuschen im beliebten Wohngebiet? Träumen ist erlaubt!

Doch allzu schnell befördern einen die aktuellen Immobilienpreise wieder zurück in die Realität, und schnell stellt sich die Frage: Wie viel Haus kann ich mir tatsächlich leisten? Und wie finde ich das heraus? Ist der Entschluss, ein Eigenheim zu erwerben, erstmal gefasst, möchte man nicht lange auf diese Antworten warten.

Unser Budgetrechner hilft Ihnen schnell auf die Sprünge: Hier geben Sie einfach Ihr Nettohaushaltseinkommen und eventuell vorhandenes Eigenkapital ein und bekommen als Ergebnis den maximal möglichen Kaufpreis angezeigt.

Wann es sich lohnt, eine eigene Haushaltsrechnung aufzustellen

Wenn Sie zu einer Bank gehen und die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ stellen, fängt der Berater an zu rechnen: Er ermittelt Ihr Nettohaushaltseinkommen und setzt pauschal etwa 35 Prozent davon als maximale Monatsrate an. Aus der Monatsrate rechnet er die maximale Darlehenssumme aus, und daraus ergibt sich dann auch der höchstmögliche Kaufpreis, mit dem Sie anschließend losgehen und nach einem geeigneten Objekt schauen können.

Unser Budgetrechner führt die Kalkulation auf dieselbe Weise aus, mit ihm sind Sie also bestens auf das erste Beratungsgespräch bei der Bank vorbereitet und wissen schon in etwa, welche Summen Ihnen angeboten werden. Das Ganze hat aber einen Haken, und zwar die 35-Prozent-Pauschale. Pauschalen haben die Eigenschaft, nicht auf jeden exakt zuzutreffen. Es kann Ihnen dadurch passieren, dass die Bank Ihnen durch das Ansetzen der Pauschale eine Rate anbietet, die viel zu hoch angesetzt ist, weil sie Ihre monatlichen Ausgaben unterschätzt.

Mit einer zu hohen Rate würden Sie sich übernehmen. Deshalb ist es gut, im Vorfeld einmal selbst eine Haushaltsrechnung aufzustellen und sich seiner finanziellen Grenzen bewusst zu werden. Das Ermitteln Ihres Finanzrahmens erfordert ein wenig Geduld und Zeit, kann sich aber lohnen, um wirklich Gewissheit zu erlangen und sich gut vorzubereiten. Dabei möchten wir Ihnen helfen: Wir führen Sie hier Schritt für Schritt durch die Berechnung hindurch, finden gemeinsam eine Antwort auf die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ und empfehlen, schon mal einen Taschenrechner und etwas zum Notieren bereitzuhalten.

Erster Schritt: Monatsrate berechnen

Im ersten Schritt geht es um die Frage, wie viel finanziellen Spielraum Sie monatlich zur Verfügung haben, um eine Rate für die Baufinanzierung regelmäßig zu zahlen: Wie hoch darf diese Monatsrate sein? Diese Information ist ebenfalls wichtig, um den möglichen Kaufpreis, den Sie sich leisten können, zu ermitteln. Es heißt nun wieder: recherchieren und rechnen. Suchen Sie alle Kontoauszüge der letzten 12 Monate heraus, nehmen Sie gegebenenfalls vorhandene Haushaltsbücher zur Hand und erstellen Sie einen genauen Haushaltsplan mit allen Einnahmen und Ausgaben.

Das ist eine sehr individuelle Sache, ob Sie beispielsweise Renten beziehen, Unterhalt bekommen oder Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien haben. Auch die Ausgaben sind von Käufer zu Käufer sehr unterschiedlich. Deshalb können wir an dieser Stelle nur beispielhafte Posten aufzählen und Ihnen damit ein wenig auf die Sprünge helfen. Eines vorweg: Ihre aktuelle Miete können Sie dabei natürlich außen vor lassen, denn sie fällt durch das Eigenheim ja weg.

Die Einnahmen addieren

Das sogenannte Nettohaushaltseinkommen dient in diesem Schritt als Rechenbasis. Darunter versteht man alle Einkünfte des Haushaltes abzüglich Steuern- und Sozialabgaben. Die möglichen Einnahmequellen können folgende sein:

  • Alle Netto-Gehälter (z.B. Lohn, Gehalt, Rente)
  • Einkünfte aus festen Nebentätigkeiten
  • Vorhersehbare Kapitalerträge
  • Mieteinnahmen
  • Unterhaltszahlungen, die Sie oder Ihr Partner bekommen
  • Staatliche Leistungen wie Kindergeld oder Sozialleistungen
  • Sonstiges

Wir empfehlen Ihnen, unregelmäßige Einnahmen wie Weihnachts- und Urlaubsgelder, Tantiemen oder Boni außen vor zu lassen, weil sie schwanken können und somit nicht als verlässliche Geldquelle dienen. Für solche Einkünfte gibt es bei Baufinanzierungen eine andere Lösung: Sie können als Sondertilgung eingeplant werden. Addieren Sie diese Einkünfte gemäß Ihrer Erfahrungswerte und lassen Sie sich beim Abschluss des Kreditvertrags für Ihre Baufinanzierung die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen in entsprechender Höhe garantieren.

Mögliche Ausgaben addieren

Jeder Haushalt muss bestimmte Lebenshaltungskosten stemmen. Dabei kann es sich um ganz unterschiedliche Posten handeln. Beispielsweise:

  • Wohnkosten (Strom, Wasser, Heizung)
  • Lebensunterhalt (z.B. Kleidung, Kosmetik)
  • Internet, Telefon, Handy, Rundfunkbeitrag
  • Sport-/Vereinsbeiträge
  • Abonnements
  • Bildung und Kultur
  • Freizeit und Urlaub
  • Medikamente und Arztkosten
  • Verkehrsmittel
  • Versicherungen
  • Raten für laufende Kredite
  • Kinderbetreuung, Schul- und Kita-Gebühren
  • Taschengeld
  • Unterhaltszahlungen
  • Spenden
  • Sparverträge und Geldanlagen
  • Sonstiges

Aus der Summe der Einnahmen und der Summe der Ausgaben ermitteln Sie nun einen Zwischenstand für die Ermittlung Ihres monatlichen Spielraumes: Ziehen Sie dazu die Ausgaben von den Einnahmen ab. Ziehen Sie von dem ermittelten Spielraum noch mal 20 Prozent Puffer für unerwartete Ausgaben, Urlaube, Vergnügungen, Kleidung, Geburtstags- und Weihnachsgeschenke und alltägliche Kosten für Ihre Kinder wie Schulausflüge ab.

Zwischenstand bei der Monatsrate, eine Beispielrechnung

Wir gehen davon aus, Ihre Einnahmen belaufen sich auf ein Nettohaushaltseinkommen von 4.000 Euro pro Monat, die regelmäßigen Ausgaben liegen ohne Miete bei 2.000 Euro. Mit einem Puffer von 20 Prozent ergibt sich daraus ein Betrag von 1.600 Euro im Monat, den Sie in die Rate Ihrer Baufinanzierung investieren könnten.

Nun wissen wir aber, dass die Bank maximal 35 Prozent von den 4.000 Euro als Monatsrate ansetzen würde und können vergleichen. Die Bank wird Ihnen ungefähr 1.400 Euro gewähren, während Sie sich selbst 1.600 Euro zugestehen, also mehr. Das ist erst mal eine gute Nachricht: Sie können sich die Rate der Bank leisten. Wesentlich höher wird die Bank die Rate aber auch nicht ansetzen, ganz egal, wie viel Sie selbst berechnet haben.

Was wir bisher noch nicht in die Überlegungen mit einbezogen haben, sind die laufenden Nebenkosten des Hauses.

Faustregel: Laufende Nebenkosten für ein Haus (Wasser, Gas, Müllentsorgung, Wasserentsorgung, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Heizkosten, Kreditabsicherung) liegen etwa bei 2,50 Euro pro Quadratmeter.

Für ein 120-Quadratmeter-Haus wären das also circa 300 Euro im Monat. Geht man von solch einer Hausgröße aus, ist die von der Bank festgelegte Monatsrate von 1.400 Euro sogar noch zu hoch: Ziehen Sie 300 Euro von den selbstberechneten 1.600 Euro ab, landen Sie bei 1.300 Euro.Das bedeutet: Sie sollten Ihre Grenze lieber bei 1.300 Euro feststecken und die Bank darum bitten, Ihnen auf Basis dieser Angabe ein neues Angebot zu machen.

Zweiter Schritt: Eigenkapital ermitteln

Im Mittelpunkt einer Finanzierung steht immer die Frage nach dem vorhandenen Eigenkapital. Das eigene Ersparte ist eine wichtige Stütze für die Finanzierung. Je mehr Sie einbringen können, desto besser, denn das Finanzierungsrisiko fällt geringer aus, und die Bank dankt Ihnen das mit einem niedrigeren Sollzins. Der wiederum lässt Ihre über die Jahre anfallenden Zinskosten sinken.

Doch wie hoch sollte das Eigenkapital sein? Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, mindestens die sogenannten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Das sind einmalige Gebühren, die durch den Immobilienkauf entstehen, und dazu gehören etwa die Kosten für den Notar, für das Grundbuch oder auch die Grunderwerbsteuer.

Zusammenaddiert machen diese Kosten etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises aus. Diese Angabe behalten wir schon mal im Hinterkopf. Jetzt soll es erstmal darum gehen, das Eigenkapital zu ermitteln, denn es spielt eine wichtige Rolle bei der Frage: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“.

Was gehört zum Eigenkapital dazu?

Bei einer Baufinanzierung gibt es verschiedene Geldquellen: Zum einen das Geld von der Bank, das Sie sich leihen, und zum anderen Ihr eigenes Geld, das Sie einbringen möchten, um die Kreditsumme zu verringern. Dazu gehört letztlich alles, was Sie angespart haben und für den Kauf freimachen können.

Vielen Immobilienkäufern ist dabei gar nicht bewusst, über wie viel Eigenkapital Sie überhaupt verfügen. Dass man beispielsweise vom Rückkaufrecht seiner Lebensversicherung Gebrauch machen oder das Festgeld kündigen kann, haben viele nicht im Blick. Deshalb listen wir an dieser Stelle einmal auf, wo überall Eigenkapital schlummern kann:

  • In Spareinlagen: Der Klassiker sind Bausparverträge, Tagesgelder, Festgelder, Aktien und ETFs. Wichtig dabei ist nur, dass sich das Geld aus diesen Sparanlagen herauslösen lässt, wenn Sie den Hauskauf in nächster Zeit planen. Bei Bausparverträgen können Sie das Angesparte jederzeit mit drei oder sechs Monaten Kündigungsfrist abrufen, erhalten dann aber das Bauspardarlehen nicht. Es wäre also besser, mit dem Kauf auf die Zuteilungsreife des Bausparvertrags zu warten. Tagesgelder sind unkompliziert auflösbar, denn von diesen Konten können Sie das Geld jederzeit herunterholen. Ähnlich verhält es sich mit Aktien. Sperriger verhält sich da das Festgeld: Vor Ablauf der festgelegten Laufzeit ist ein Abruf des Geldes nicht möglich.

  • Immobilien & Grundstücke: Vorhandene und bezahlte Immobilien und Grundstücke, die sich bereits in Ihrem Besitz befinden, lassen sich als Sicherheiten in die Finanzierung einbauen und haben dadurch eine ähnlich zinssenkende Wirkung wie flüssiges Eigenkapital. Wichtig dabei ist aber, dass sie Ihnen alleine gehören. Banken erkennen Immobilien und Grundstücke, die teilweise auch Eigentum anderer Personen (beispielsweise von Geschwistern) sind, nicht so gern als Sicherheiten an.

  • Privatkredite der Verwandtschaft: Oma und Opa gewähren einen privaten Ratenkredit, oder die Eltern helfen aus? Das ist bei Baufinanzierungen keine Seltenheit, man hilft sich eben Generationen-übergreifend. Das Gute daran: Solange diese Kredite innerhalb der Familie bleiben und die Kreditgeber nicht etwa als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden, zählt das frei gewordene Geld vor der Bank als Eigenkapital.

  • Muskelhypothek: Sie planen einen Neubau und werden als gelernter Elektriker die Stromleitungen selbst legen? Sehr gut, denn auch Eigenleistungen haben für die Baufinanzierung einen ähnlichen Wert wie Eigenkapital. Wichtig dabei ist, dass Sie diesen Wert auch genau beziffern können und in der Lage sind, die anfallenden Arbeiten fachgerecht auszuführen. Bis zu 15 Prozent der Baukosten lassen sich auf diese Weise anrechnen.

  • Prämien aus Lebensversicherungen: Manche Immobilienkäufer verfügen noch über sogenannte kapitalbildende Lebensversicherungen, deren Summe nach einigen Jahren ausbezahlt wird, sofern der Versicherungsnehmer in der Zwischenzeit nicht verstorben ist. Sollte die Auszahlung erst für einen sehr viel späteren Zeitpunkt vorgesehen sein, Sie möchten das Haus aber jetzt schon kaufen, dann gibt es auch die Möglichkeit des Rückkaufs und der vorzeitigen Auflösung. Dies ist allerdings mit Verlusten verbunden; hier sollten Sie ganz genau überlegen, ob es sich für Sie lohnt.

Was muss vom Eigenkapital abgezogen werden?

Nachdem Sie herausgefunden haben, wo sich Ihr Eigenkapital verbirgt, und alles addiert haben, gilt es, eventuelle Verbindlichkeiten und Rücklagen davon abzuziehen:

  • Schulden: Es bestehen noch offene Ratenkredite, zum Beispiel für das letzte Auto? Dann kann es sich lohnen, diese Ratenkredite mit dem vorhandenen Eigenkapital vor einem Immobilienkauf abzulösen. Grund: Die Zinsen für Ratenkredite sind wesentlich höher als für Baufinanzierungen. Durch die Ablösung schichten Sie sozusagen Ihre Restschulden um. Ihr Eigenkapital wird dafür zwar angetastet, und Sie können womöglich weniger davon in die Baufinanzierung einfließen lassen. Dafür fällt aber die teure Kreditrate fürs Auto weg. Die Kreditsumme der Baufinanzierung erhöht sich zwar durch diese Vorgehensweise, Sie haben aber mehr Spielraum für die Monatsrate, und die Zinsen sind günstiger.

  • Rücklagen: Es gibt gute Gründe, vom Eigenkapital etwas abzuzweigen und zurück zu behalten. Denn es kann immer mal etwas kaputt gehen: Im besten Falle fällt nur die Waschmaschine aus und verursacht Kosten von ein paar hundert Euro, im schlechtesten Fall geht das Dach kaputt und muss für mehrere tausend Euro repariert werden. Als Instandhaltungsrücklage empfehlen sich drei bis fünf Monatsnettogehälter.

  • Initialkosten: Bedenken Sie außerdem, dass bei einem Umzug immer Kosten für neue Möbel, Lampen, Küchen und Co. entstehen. Mobiliar lässt sich normalerweise nicht über die Baufinanzierung mitfinanzieren. Schätzen Sie diese voraussichtlichen Kosten und ziehen Sie sie vom Eigenkapital ab.

Zwischenstand beim Eigenkapital, eine Beispielrechnung

Um die Berechnung mit einem konkreten Beispiel darstellen zu können, gehen wir davon aus, Sie haben alle vorhandenen Finanzmittel analysiert und sind zu dem erfreulichen Ergebnis gekommen, 100.000 Euro Eigenkapital zu besitzen. Sie möchten davon aber den Autokredit über 20.000 Euro noch ablösen, passende Rücklagen bilden und etwas für den Umzug zurück halten:

100.000 Euro Eigenkapital-20.000 Euro Autokredit-(4 Monatsnettogehälter x 4.000 Euro =) 16.000 Euro Rücklagen – 5.000 Euro Initalkosten = Übrig bleiben frei verfügbare Geldmittel in Höhe von 59.000 Euro, die Sie nun in den Hauskauf investieren möchten.

Dritter Schritt: Maximal mögliche Darlehenssumme

Wir haben nun bereits zwei Beträge ermittelt: Die mögliche Monatsrate von 1.300 Euro und das Eigenkapital von 59.000 Euro. Mit der möglichen Monatsrate lässt sich nun der maximal mögliche Kaufpreis ausrechnen, und zwar anhand folgender Formel:

Rate x 1.200 / (Sollzins+Tilgung)

Zwei dieser Größen sind Ihnen noch nicht bekannt, der Sollzins und die Tilgung. Fangen wir mit dem Sollzins an, woher bekommen Sie den? Mithilfe unseres Bauzinsenrechners. Er zeigt Ihnen beispielhafte, tagesaktuelle Konditionen für Ihre Baufinanzierung.

Wir gehen jetzt einmal fiktiv von 2,1 Prozent pro Jahr aus. Nun fehlt noch die Tilgung. Die legen Sie selbst fest. Mit der sogenannten anfänglichen Tilgung bestimmen Sie, wie viel von der aufgenommenen Restschuld Sie im ersten Jahr des Kredits zurückzahlen möchten. Empfehlungen hierzu lauten, mit 2-3 Prozent Tilgung zu starten.

Wir wählen 3 Prozent Tilgung aus. Damit lässt sich die Formel nun füllen:

1.300 Euro x 1.200 / (2,3+3) = 294.339 Euro.

Dies ist nun erstmal der maximal mögliche Kreditbetrag, den die Bank Ihnen gibt. Um von diesem Betrag zum maximal möglichen Kaufpreis zu gelangen, fehlen noch zwei Faktoren: das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten.

Vierter Schritt: Kaufpreis ermitteln

Das Eigenkapital können Sie im ersten Schritt zum maximal möglichen Darlehensbetrag addieren, in unserem Beispiel wären das:

294.339 Euro + 59.000 Euro = 353.339 Euro.

Das ist aber noch nicht der maximal mögliche Kaufpreis, denn nun kommen noch die immer anfallenden Kaufnebenkosten ins Spiel, die noch mit einberechnet werden müssen. Im Vorfeld müssen Sie wissen: Die Kaufnebenkosten lassen sich in der Regel nicht über die Baufinanzierung mitfinanzieren. Hintergrund: Bei einer Baufinanzierung gibt es sehr günstige Zinsen, weil als Gegenwert die Immobilie vorhanden ist. Für die Kaufnebenkosten existiert kein solcher „Wert-Gegenpol“. Deshalb finanzieren Banken die Nebenkosten immer nur über einen normalen Ratenkredit, dessen Zinsen aber um einige Prozentpunkte höher sind.

Es bietet sich also an, die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital abzudecken, um zusätzliche Zinskosten zu vermeiden. Kaufnebenkosten belaufen sich im Schnitt auf 12-15 Prozent des Kaufpreises, wir gehen einmal von 15 Prozent aus.

Somit wäre die ermittelte Summe von 353.339 Euro = 115 Prozent (100 % + 15 % Kaufnebenkosten). Dann sind 307.251 = 100 Prozent, und dies wäre dann der maximal mögliche Kaufpreis, den Sie sich auf Basis Ihrer Monatsrate und Ihres maximal möglichen Darlehens leisten können.

Kann ich mir auch ohne Eigenkapital ein Haus leisten?

Mit Sicherheit sind Sie mit dieser Frage nicht alleine. In Zeiten niedriger Zinsen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für viele durchaus machbar. Und auch Banken finanzieren heutzutage bis zu 100 des Kaufpreises plus häufig sogar auch noch die Kaufnebenkosten. Aber nur unter bestimmten, recht strengen Voraussetzungen: Sie müssen über eine hervorragende Bonität verfügen, die Immobilie muss in einem sehr guten Zustand sein und ihre Lage erstklassig. Trifft das alles auf Sie und Ihre Pläne zu, dürfte es kein Problem sein, einen Finanzierungspartner zu finden.

Der Rechenweg noch mal im Überblick

An dieser Stelle zeichnen wir der Übersichtlichkeit halber den Rechenweg noch mal anhand von Stichworten nach:

Schritt 1: Monatsrate

Alle Einnahmen addieren:Alle Netto-Gehälter (z.B. Lohn, Gehalt, Rente), Einkünfte aus festen Nebentätigkeiten, vorhersehbare Kapitalerträge, Mieteinnahmen, Unterhaltszahlungen, die Sie oder Ihr Partner bekommen, staatliche Leistungen wie Kindergeld oder Sozialleistungen, Sonstiges

Alle Ausgaben addieren: Wohnkosten (Strom, Wasser, Heizung), Lebensunterhalt (z.B. Kleidung, Kosmetik), Internet, Telefon, Handy, Rundfunkbeitrag, Sport-/Vereinsbeiträge, Abonnements, Bildung und Kultur, Freizeit und Urlaub, Medikamente und Arztkosten, Verkehrsmittel, Versicherungen, Raten für laufende Kredite Kinderbetreuung, Schul- und Kita-Gebühren, Taschengeld, Unterhaltszahlungen, Spenden, Sparverträge und Geldanlagen, Sonstiges

Ausgaben von Einnahmen abziehen, davon noch mal 20 Prozent als Puffer abrechnen, davon noch mal 2,50 Euro/qm für laufende Nebenkosten abziehen.

Schritt 2: Eigenkapital

Addieren: Spareinlagen, Immobilien & Grundstücke, Privatkredite, Eigenleistungen, Lebensversicherungsprämien

Subtrahieren: Evtl. Schulden, Instandhaltungsrücklagen, Initalkosten für den Umzug

Schritt 3: Darlehenssumme

Formel: Rate x 1.200 / (Sollzins+Tilgung) = Maximale Darlehenssumme

Schritt 4: Kaufpreis

Darlehenssumme + Eigenkapital = 115 % (einmalige Kaufnebenkosten = 15 %), woraus 100 % den Kaufpreis ergeben

So gehen im Übrigen auch die meisten Kaufpreis-Rechner im Internet vor, setzen aber teilweise viel zu niedrige Pauschalen für Instandhaltungskosten und Lebenshaltungskosten an. Sie wissen selbst am besten, wie hoch Ihre Lebenshaltungskosten sind, und mit ein wenig Recherche finden Sie auch die restlichen Posten wie beispielsweise die zu zahlende Grunderwerbsteuer heraus. Durch eine eigene Berechnung kommen Sie deshalb auf ein viel genaueres Ergebnis und können Ihre eigenen Grenzen in Sachen Darlehenshöhe und Monatsrate setzen.

Rechnen ist nicht Ihr Ding? Beantworten wir „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ zusammen!

Nicht jeder ist ein Profi im Rechnen, vielen graut es sogar vor dem Umgang mit Zahlen. Doch der Weg ins Eigenheim führt unweigerlich über den Taschenrechner. Eine möglichst genaue Berechnung liegt in Ihrem eigenen Interesse: Schließlich geht es darum, Ihren finanziellen Spielraum möglichst gut einzuschätzen, um sich nicht zu überheben. Das gemütlichste Eigenheim kann zum finanziellen Problemfall werden, wenn die Monatsrate viel zu hoch angesetzt war. Ein Abgleich der eigenen Berechnungen kann an diesem Punkt sehr sinnvoll sein. Lassen Sie sich dabei einfach helfen: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sind routiniert in Sachen Budgetberechnung, zeigen Stolpersteine auf und legen Ihren finanziellen Rahmen so fest, dass Sie entspannt in die Zukunft schauen können.

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