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Aktuelle Bauzinsen: Wie geht es 2020 weiter?

Niedrige Bauzinsen sind die Grundlage einer günstigen Immobilienfinanzierung. Wir betrachten für Sie die aktuellen Bauzinsen und geben Ihnen einen Ausblick auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen in 2020.

Aktuelle Bauzinsen: Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wo liegen die aktuellen Bauzinsen 2020?

      Aktuell können Immobilienkäufer von sehr günstigen Bauzinsen profitieren. So befanden sich die Hypothekenzinsen beispielsweise am Jahresanfang 2020 auf dem niedrigsten Stand aller Zeiten für einen Januar. Und auch im restlichen Jahr bleibt das Zinsniveau aller Voraussicht nach niedrig und beschert Baufinanzierern optimale Bedingungen. Zum Beispiel zahlen Sie für einen Darlehensbetrag von 200.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren und einer Tilgung von 2 Prozent derzeit einen effektiven Jahreszins von 1,03 Prozent (Stand Februar 2020).

      Zinschart: So stehen die aktuellen Bauzinsen

      In unserem interaktiven Chart finden Sie die aktuellen Bauzinsen für Ihre gewünschte Darlehenssumme. Wir bilden die Entwicklung der Zinssätze (Sollzins und Effektivzins) täglich aktuell ab. Die Angaben basieren auf den tatsächlichen Konditionen unserer Bankpartner.

      Wie werden sich die Hypothekenzinsen entwickeln?

      Auch im Jahr 2020 erwarten unsere Spezialisten ein ähnlich niedriges Zinsniveau wie 2019. Dennoch kann es auch immer mal wieder zu kurzfristigen Schwankungen der Bauzinsen kommen. Der Grund dafür sind politische Ereignisse wie beispielsweise der Handelskrieg zwischen China und den USA. Aber auch ökologische und soziale Probleme tragen zu Unsicherheiten bei.

      Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG: „Ich rechne damit, dass uns die wesentlichen Unsicherheitsfaktoren des vergangenen Jahres auch im laufenden Jahr begleiten werden. Die wichtigsten Handelskonflikte dürften weiter schwelen. Der Brexit selbst ist auf den Finanzmärkten zwar eingepreist, doch nach dem Austritt gehen die Verhandlungen über das künftige Verhältnis zwischen der EU und Großbritannien aufs Neue los. Hinzu kommen neue Risiken wie der geopolitische Konflikt zwischen den USA und Iran, die sich jederzeit zuspitzen und für weitere Unsicherheit sorgen können.“

      Diese Probleme können zu Ausschlägen nach oben oder unten bei den aktuellen Bauzinsen führen. Insgesamt betrachtet, ist laut unserer Zinsprognose für 2020 aber mit einem Seitwärtstrend bei den Hypothekenzinsen zu rechnen. Damit bleiben die aktuellen Zinsen auch in diesem Jahr auf einem niedrigen Niveau.

      Ein Blick zurück: Die Entwicklung der Bauzinsen in der Vergangenheit

      Aktuell besteht keine Gefahr eines eklatanten Zinssprungs. Wir betrachten einen potenziellen Anstieg der Bauzinsen deshalb mit einer gewissen Gelassenheit. Vor allem, weil die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren ganz objektiv betrachtet auf ein extremes Minimum gefallen sind und dort auch heute noch verweilen. Wie unsere hausinternen Daten zeigen, lag unser Bestzins für Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung seit dem Frühjahr 2014 stets unter der 2-Prozent-Marke und sank seit Oktober 2016 sogar unter 1 Prozent pro Jahr, wo der Zins auch heute noch ist.

      Rückblick im Zinschart: So verlief die Zinsentwicklung in der Vergangenheit

      Jetzt Baufinanzierung abschließen oder lieber noch warten?

      Zwar ist mit einer signifikanten Steigerung der Bauzinsen in diesem Jahr nicht zu rechnen, dennoch sollten Immobilienkäufer mit dem Abschluss ihrer Baufinanzierung auch nicht mehr allzu lange warten. Denn der langfristige Trend zeigt nur in eine Richtung: nach oben. In den nächsten zwei Jahren könnten die Baufinanzierungszinsen durchaus ein einem Maße steigen, welches sich dann auch im Portmonee bemerkbar macht.

      Wie sich ein nur 0,5 Prozent höherer Sollzins auf die Zinskosten einer Baufinanzierung auswirkt, zeigt unsere Beispielrechnung:

       AusgangsrechnungVergleichsrechnung
      Darlehensbetrag250.000 €250.000 €
      Sollzinsbindung 10 Jahre10 Jahre
      Sollzins0,7 %1,2 %
      Tilgung3 %3 %
      Monatsrate770,83 €875,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren172.336 €170.356 €
      Tabelle: Vergleichsrechnung + 0,5 % (Kopie 1)

      Die Auswirkungen des höheren Zinssatzes sind deutlich. Die monatliche Rate ist aufgrund des höheren Zinssatzes um gut 100 Euro gestiegen. Weil Sie aber trotz gestiegener Bauzinsen immer noch gleich viel tilgen (nämlich 3 Prozent pro Jahr) ist die Restschuld nach 10 Jahren um etwa 2.000 Euro geringer.

      Daraus wird ersichtlich: Wenn die Zinsen steigen, steigt die Monatsrate. Gleichzeitig tilgen Sie bei gleichem Tilgungssatz aber schneller, beziehungsweise mehr innerhalb derselben Zeitspanne.

      So berechnen Sie die Bauzinsen für Ihre Finanzierung

      Wenn Sie wissen möchten, mit welchen aktuellen Bauzinsen Sie für Ihre individuelle Baufinanzierung rechnen können, hilft Ihnen unser Zinsrechner. Hier sehen Sie nicht nur, welche Gesamtkosten und monatliche Rate auf Sie zukommt. Unser Tilgungsplan zeigt Ihnen außerdem, wann welche Kosten anfallen und wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist.

      Zins und Rate berechnen

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      Wodurch werden die Bauzinsen beeinflusst?

      Ob die aktuellen Bauzinsen steigen oder fallen, hängt zum größten Teil von zwei wesentlichen Punkten ab:

      • Der Bonität des Staates

      Das bedeutet: Ist Deutschland kreditwürdig, können Baufinanzierer von niedrigen Hypothekenzinsen profitieren. Das liegt vor allem daran, dass mit einer hohen Bonität die Staatsanleihen eines Landes begehrter werden. Steigt die Nachfrage danach, sinken deren Zinsen. Die Zinsentwicklung der Staatsanleihen wiederum beeinflusst die Verzinsung von Pfandbriefen, über die sich die Banken refinanzieren. Es gilt also:

      Je höher die Bonität eines Landes, desto niedriger die Staatsanleihezinsen, desto niedriger die Pfandbriefzinsen und desto niedriger die Bauzinsen.

      • Dem Leitzins

      Der Leitzins​​​​​​​ der Europäischen Zentralbank (EZB) ist ein weiterer Einflussfaktor auf die aktuellen Bauzinsen. Sinkt der Leitzins – wie es in den letzten Jahren der Fall war – fallen auch die Bauzinsen. Das liegt vor allem daran, dass die Banken weniger Zinsen an die EZB zahlen müssen. Diese niedrigen Zinsen können sie dann an ihre Kreditnehmer weitergeben.

      Dennoch kann nur von einem indirekten Einfluss der Leitzinsen ausgegangen werden. Denn meist sinken oder steigen die Bauzinsen bereits, bevor eine offizielle Leitzinsänderung angekündigt wird. Das liegt vor allem daran, dass die EZB ihre Änderungen oft schon lange Zeit vorher ankündigt und die Banken dann entsprechend darauf reagieren.

      Was Sie für günstige Hypothekenzinsen tun können

      Auch wenn die aktuellen Bauzinsen günstig sind: Top-Zinsen erhalten vor allem Kreditnehmer, die optimale Voraussetzungen für die Finanzierung mitbringen. Dazu gehören vor allem:

      Ausreichend Eigenkapital mitbringen

      Bringen Sie genügend Eigenkapital in die Finanzierung ein, müssen Sie zum einen keine so hohe Darlehenssumme aufnehmen. Zum anderen sinkt auch der Beleihungswert Ihrer Immobilie. Je niedriger dieser Wert ist, desto größer ist die Bereitschaft der Bank, Ihnen Geld zu einem günstigen Bauzins zu leihen.

      Auf eine gute Bonität achten

      Eine einwandfreie Bonität ist Voraussetzung, um erstens überhaupt eine Baufinanzierung und zweitens einen guten Bauzins zu erhalten. Vor der Finanzierungszusage prüft die Bank, inwieweit Sie in der Lage sind, das aufgenommene Darlehen auch zurückzuzahlen. Für Ihre Kreditwürdigkeit sind folgende Faktoren wichtig:

      • Ihr Familienstand
      • Ihr Beruf und Ihr Arbeitsverhältnis
      • Eventuelle Unterhaltsberechtigte
      • Ihre Vermögensverhältnisse sowie eventuell bestehende Schulden
      • Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben
      • Auskünfte von z.B. der Schufa über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten

      Je höher die Bank Ihre Bonität bewertet, desto günstiger wird der Bauzins, den die Bank Ihnen anbietet.

      Die passende Zinsbindung und Tilgungshöhe wählen

      Wo die aktuellen Bauzinsen gerade stehen, ist auch eine Entscheidungsgrundlage dafür, welche Zinsbindungsdauer und welche Tilgung Sie wählen sollten. In einer Niedrigzinsphase ist es empfehlenswert, eine lange Zinsbindung zu wählen, um sich die günstigen Bauzinsen über einen langen Zeitraum zu sichern. Um die Restschuld für die Anschlussfinanzierung möglichst gering zu halten, bietet sich eine hohe Tilgung an.

      In Niedrigzinszeiten raten wir Ihnen zu einer Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren und einer Tilgung von mindestens 2 Prozent.

      Im nachfolgenden Beispiel zeigen wir Ihnen, wie sich die Zinsbindung auf Ihr Baudarlehen auswirkt: 

       Beispiel 1Beispiel 2
      Finanzierungssumme200.000 €200.000 €
      Zinsbindung10 Jahre20 Jahre
      Tilgung2 %2 %
      Sollzinssatz0,69 %1,32 %
      Monatsrate443,33 €550,00 €
      Restschuld158.662,62 €108.693,02 €
      Tabelle: Hypothekendarlehen mit 10 bzw. 20 Jahren Zinsbindung (Stand Februar 2020)

      Mit einer kurzen Zinsbindung wie in Beispiel 1 erhalten Sie zwar erst einmal einen günstigeren Zinssatz und eine niedrigere Monatsrate. Am Ende der Zinsbindungsfrist müssen Sie allerdings auch eine höhere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung finanzieren. Zudem besteht die Gefahr, dass die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind: Dann würde sich auch Ihre Monatsrate erheblich erhöhen. Bei einer langen Zinsbindung wie in Beispiel 2 profitieren Sie dagegen von einer geringeren Restschuld am Ende der Zinsbindung und einer gleichbleibenden Monatsrate.

      Sollten die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit gesunken sein, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen und Ihr Darlehen nach zehn Jahren  kündigen beziehungsweise eine Umschuldung vornehmen.

      Sondervereinbarungen prüfen

      Sie haben die Möglichkeit, Ihre Finanzierung durch vertragliche Vereinbarungen komfortabler zu gestalten. Allerdings können ein zusätzlich vereinbartes Sondertilgungsrecht oder ein Tilgungssatzwechsel auch dazu führen, dass die Bank Ihren Bauzins erhöht und somit Ihre Finanzierung verteuert wird. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich sicher sind, diese Vereinbarungen auch zu nutzen. Dann profitieren Sie nicht nur von mehr Flexibilität bei Ihrer Baufinanzierung, sondern können Ihr Darlehen auch schneller tilgen. Viele Banken bieten übrigens auch kostenlose Optionen zur Sondertilgung oder zum Tilgungssatzwechsel an, unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie gern dazu.

      5 Tipps zur Bauzinsentwicklung

      Bevor Sie den Vertrag für Ihre Baufinanzierung unterschreiben, haben Sie noch die Möglichkeit, an bestimmten Stellschrauben zu drehen. So können Sie den Vertrag nicht nur optimal an Ihre persönliche Finanzsituation anpassen, sondern auch mögliche Zinsanstiege ausgleichen. Wir verraten Ihnen die fünf wichtigsten Einflussgrößen:

      1. Entscheiden Sie sich für die passende anfängliche Tilgung
        Die anfängliche Tilgungsrate definiert, wie viel Ihrer Restschuld Sie im ersten Jahr tilgen. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen empfehlen wir Ihnen eine Anfangstilgung von mindestens zwei, besser noch drei Prozent. Da die gewählte Tilgungsrate aber auch die Höhe Ihrer Monatsrate bestimmt, sollten Sie die Tilgung unbedingt so wählen, dass Sie die monatlichen Raten auch über die gesamte Zinsbindungsdauer zahlen können.
      2. Wählen Sie Ihre Zinsbindung bewusst
        Aktuell raten wir Ihnen aufgrund des günstigen Zinsniveaus zu möglichst langen Zinsbindungen, um sich vor Zinserhöhungen zu schützen. Zwar steigt dann auch der Sollzins etwas an, allerdings können Sie sich die aktuell niedrigen Bauzinsen so auch für einen langen Zeitraum sichern.
      3. Steuern Sie mehr Eigenkapital bei
        Bei steigenden Bauzinsen gehört Eigenkapital zu den effektivsten Maßnahmen mit zinssenkender Wirkung. Denn hierbei gilt: Banken geben Ihnen im Gegenzug für jeden Cent, den Sie selbst zur Finanzierung der Immobilie beisteuern, einen besseren Sollzins. Und zwar sinkt er pro zehn Prozent niedrigerem Beleihungswert um etwa 0,1 Prozentpunkte. Haben Sie zuvor mit dem Gedanken gespielt, einen Teil Ihres Vermögens nicht direkt in den Kauf zu investieren sondern zurückzubehalten, so kann sich ein Umdenken bei steigenden Bauzinsen lohnen. Denn dadurch verbessern Sie den Ihnen angebotenen Sollzins wieder zu Ihren Gunsten.
      4. Bedenken Sie auch kostenlose Sondertilgungsoptionen
        Steht Ihnen plötzlich mehr Geld zur Verfügung, ist es optimal, wenn Ihre Baufinanzierung kostenlose Sondertilgungen erlaubt. Anders als direkt eingebrachtes Eigenkapital können die Sonderzahlungen zwar den Sollzins nicht senken. Sie haben aber einen anderen, mildernden Effekt: Sie verkürzen die Laufzeit des Darlehens und senken die Restschuld. Weil der anfangs vereinbarte Sollzins immer auf die Restschuld angerechnet wird, reduzieren Sie durch Sonderzahlungen die anfallenden Zinskosten ganz erheblich. Achten Sie aber darauf, dass die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen explizit in Ihrem Vertrag steht, denn einen generellen Anspruch darauf haben Immobilienkäufer nicht.
      5. Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung
        Anschlussfinanzierer haben in der heutigen Lage einen besonderen Vorteil: Sie können sich die jetzt noch niedrigen Hypothekenzinsen sichern, obwohl Sie das Darlehen noch gar nicht sofort brauchen. Bis zu fünfeinhalb Jahre, bevor Ihre jetzige Finanzierung ausläuft und deren Restschuld fällig wird, können Sie im Voraus ein sogenanntes Forward Darlehen abschließen - zu den heute geltenden Zinsen. Damit hebeln Sie Ihr Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung aus. So müssen Sie nicht befürchten, in fünfeinhalb Jahren aufgrund gestiegener Bauzinsen plötzlich eine höhere Monatsrate tragen oder Ihr Darlehen viel länger als geplant abzahlen zu müssen.

      Eine Alternative dazu - vor allem, wenn die Anschlussfinanzierung noch weiter als fünfeinhalb Jahre entfernt liegt - ist der Bausparvertrag. Schließen Sie heute einen Bausparvertrag ab, können Sie sich damit die aktuellen Bauzinsen als Zinssatz für das nach der Ansparphase zugeteilte Darlehen sichern.

      Es lohnt sich also, noch einmal die aktuellen Vertragsunterlagen zu checken, um die Restlaufzeit zu ermitteln. Eventuell läuft Ihre aktuelle Finanzierung auch schon zehn Jahre: Dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 489 Gebrauch machen, Ihr Darlehen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auflösen und eine Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter vornehmen.

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