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Aktuelle Bauzinsen: Wo stehen die Zinsen, und wie geht es 2018 weiter?

Aktuelle Bauzinsen 2017

Im Oktober 2016 hatten die Bauzinsen mit 10-jähriger Zinsbindung nach langer Talfahrt ihren vorläufigen Tiefststand von 0,69 Prozent ereicht. Seitdem ging es wieder bergauf, heute stehen sie bei 1,10 Prozent. Ausgelöst wurde dieser Anstieg unter anderem von der Drosselung des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank (EZB) ab April 2017. In 2017 haben sich die Bauzinsen dann kontinuierlich seitwärts entwickelt. Wie geht es in 2018 weiter, und welcher Zeitpunkt ist im Hinblick auf die Zinsen der perfekte für einen Immobilienkauf? Dieser Frage wollen wir hier auf den Grund gehen.

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Der aktuelle Stand der Bauzinsentwicklung und Prognosen für die Zukunft

Wie sieht es bei den Bauzinsen aktuell aus, wo stehen sie gerade und wohin werden sie in Zukunft tendieren? Damit beschäftigt sich jeder, der vorhat, eine Immobilie zu kaufen und dafür ein Darlehen aufzunehmen. Denn die Bauzinsen, oder auch Hypothekenzinsen, wirken sich entscheidend darauf aus, wie teuer der Immobilienkredit letztlich wird. Nur wenige Prozentpunkte Unterschied im Sollzins können bereits mehrere tausend Euro Ersparnis ausmachen.

Die große Frage lautet also: Wann ist der richtige Zeitpunkt, um die Baufinanzierung zum bestmöglichen Zins abzuschließen? Antworten darauf findet nur, wer sich eingehend mit der Bauzinsentwicklung auseinander setzt. In diesem Artikel begleiten wir Sie Frage für Frage durch diesen Lernprozess hindurch. Dabei verdeutlichen wir, wie unsere Spezialisten die Situation der Bauzinsen einschätzen und wie Sie sich das nötige Wissen aneignen, um eine gute Entscheidung für Ihre Finanzierung zu treffen.

Die heutige Situation: Wo stehen die Hypothekenzinsen aktuell?

Schon seit Jahren sind die Hypothekenzinsen für Immobilienkredite sehr niedrig. Was Sparern zu schaffen macht, weil sie kaum noch etwas für ihre Geldanlagen bekommen, erfreut Hauskäufer – denn Finanzieren ist im Augenblick richtig günstig. Unser Bauzinsen Rechner zeigt Ihnen, welche tagesaktuellen Zinskonditionen Sie – nach Zinsbindungen gestaffelt – bei Dr. Klein derzeit erhalten.

Aktuellen Bauzinsen von Dr. Klein

So nutzen Sie unseren Zinsrechner: Geben Sie links einfach die Daten zu Ihrem Finanzierungswunsch ein.  Im Feld "Vorhaben" können Sie wählen, ob es sich um einen Kauf, einen Neubau oder eine Anschlussfinanzierung handelt. Bei "Sollzinsbindung" wählen Sie aus, wie lange Sie sich festlegen möchten. Dann benötigt der Rechner noch den Wert der Immobilie ("Objektwert"), die benötigte Darlehenssumme und den von Ihnen gewünschten, anfänglichen Tilgungssatz. Im Ergebnisbereich bekommen Sie dann angezeigt, welchen Zins Ihnen Dr. Klein tagesaktuell für Ihren konkreten Finanzierungswunsch bietet und welche Monatsrate dabei heraus kommt. Beachten Sie aber: Es handelt sich hier erstmal nur um einen groben Anhaltspunkt und kein verbindliches Angebot.

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Leichter Zinsanstieg seit Oktober 2016 – was bedeutet er für Hauskäufer?

Nach einer langanhaltenden Niedrigzinsphase verzeichneten wir ab Oktober 2016 erstmals wieder einen dauerhaften Anstieg der aktuellen Bauzinsen von 0,69 Prozent auf heute 1,10 prozent. Deshalb fragen unsere Kunden, ob diese Entwicklung der Bauzinsen nun von Dauer sein wird und was er für ihre Entscheidung bedeutet: Ist nun plötzlich Eile geboten, um sich schnell noch die guten Zinsen zu sichern? Diese Situation wollen wir an dieser Stelle einmal einordnen und die Frage beantworten. Ganz klar: Wir raten in Sachen Immobilienkauf nach wie vor zur Besonnenheit. Der neuerliche Zinsanstieg ist kein Grund, plötzlich hektisch zu werden oder gar übereilte Kaufentscheidungen zu treffen.

Warum sehen wir den Anstieg der Bauzinsen gelassen?

Wir betrachten die Situation mit einer gewissen Gelassenheit, weil die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren ganz objektiv betrachtet auf ein extremes Minimum gefallen sind und dort auch heute noch verweilen. Wie unsere hausinternen Daten zeigen, lag unser Bestzins für Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung seit dem Frühjahr 2014 stets unter der 2-Prozent-Marke und sank im Oktober 2016 sogar auf ein Allzeittief von 0,69 Prozent pro Jahr. Der Anstieg, den wir in den letzten Wochen verzeichneten, beträgt etwa 0,4 Prozentpunkte hinter dem Komma, womit der Bestzins für zehnjährige Zinsbindungen aktuell bei etwa 1,10 Prozent pro Jahr liegt.

Im Vergleich dazu: Vor genau zehn Jahren war ein Zinsniveau von 4 Prozent pro Jahr für denselben Kredit gang und gäbe. Ein Anstieg bedeutet also nüchtern betrachtet nichts anderes als eine Rückkehr zur Normalität. Zwar rechnen auch unsere Spezialisten damit, dass die Zinsen für eine Baufinanzierung langfristig eher wieder steigen werden. Sie gehen aber davon aus, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auch in 2018 auf einem sehr günstigen Niveau bleiben. Es besteht derzeit keine Gefahr eines eklatanten Zinssprungs. Trotzdem möchten wir im Folgenden verdeutlichen, welche Konsequenzen steigende Bauzinsen für Ihre Baufinanzierung haben.

Steigende Bauzinsen heißen: Geringere Darlehenssummen, höhere Monatsraten, längere Laufzeiten

Ziehen die Zinsen für Baufinanzierungen an, heißt das für Immobilienkäufer im ersten Moment: Sie können sich mit ihrem Einkommen weniger Eigenheim leisten, sie nehmen also niedrigere Darlehen auf und versuchen, ihr Haus oder ihre Wohnung günstiger zu erwerben. Gleichzeitig bedeuten steigende Bauzinsen in der Regel, dass entweder die Monatsraten oder die Gesamtlaufzeiten der Baufinanzierungen in die Höhe klettern.

Warum ist das so? Viele Immobilienkäufer wissen von Beginn an, wie viel sie sich pro Monat leisten können und haben sich eine bestimmte Obergrenze gesetzt, sagen wir 900 Euro. Diese 900 Euro zahlen Sie Monat für Monat an die Bank. Ein Teil der Rate fließt in die Begleichung der Restschuld, der andere Teil geht als Sollzins an die Bank. Dahinter steht eine klare Logik: Je höher der Sollzins von Beginn an ausfällt, desto höher ist sein Anteil an der Rate und desto geringer ist der Anteil, der in die Restschuld fließt. Umso länger dauert es, die Schulden abzutragen.

Bei gestiegenen Hypothekenzinsen haben Immobilienkäufer also im Hinblick auf ihr Budget nur zwei Möglichkeiten: Entweder sie akzeptieren die Situation und nehmen in Kauf, dass sich die ganze Rückzahlung in die Länge zieht, oder sie erhöhen die gesamte Rate und damit den Tilgungsanteil, um in der vorgesehenen Zeitspanne zu bleiben.

Wieviel kosten steigende Bauzinsen?

Wie heißt es doch so schön: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Unsere Einschätzungen, wie es mit den Bauzinsen weitergeht, mögen eine erste Orientierungshilfe für Sie darstellen. Dass sie momentan eher langsam und moderat mit wenigen Prozentpunkten hinter dem Komma ansteigen, kann im ersten Moment beruhigend sein. Greifbarer wird das alles für Sie, indem Sie die Unterschiede durchrechnen. Dabei sind Ihnen zwei Tools behilflich: Unser Bauzinsen-Chart und unser Kreditrechner. Wir begleiten Sie an dieser Stelle durch ein Rechenbeispiel hindurch.

Welche Zinsanstiege waren in den vergangenen Jahren üblich, und mit welchem ist in den kommenden Monaten maximal zu rechnen?

Im ersten Schritt werfen wir anhand des Zinscharts einen kurzen Blick in die Vergangenheit:

Wir wählen darin den Reiter „10 Jahre“ aus, weil Kredite mit zehnjährigen Zinsbindungen derzeit sehr verbreitet sind. Betrachtet man die Kurve, die das Zinschart daraufhin ausgibt, so zeichnet sich für die Vergangenheit folgendes Bild ab:

In Zeiten stärkerer, langanhaltender Anstiege, zum Beispiel zwischen August 2005 (3,41% p.a.) und Juni 2008 (4,96% p.a.), ist der Zins pro Jahr im Schnitt um etwa 0,5 Prozentpunkte gestiegen.

Daraus lässt sich ableiten: Selbst, wenn die Hypothekenzinsen ab sofort wieder anziehen und langfristig steigen, dann ist ein jährlicher Anstieg von maximal 0,5 Prozentpunkten üblich. Das bedeutet gleichzeitig: Es kann als unwahrscheinlich angesehen werden, dass die Bauzinsen aktuell innerhalb der nächsten 12 Monate um mehr als 0,5 Prozentpunkte steigen.

Wie viel mehr macht ein Anstieg von 0,5 Prozentpunkten aus?

Um das herauszufinden, stellen wir nun mithilfe des Kreditrechners einen Vergleich an.
 

Ausgangsrechnung:

Vergleichsrechnung:

Darlehensbetrag: 250.000 Euro

Darlehensbetrag: 250.000 Euro

Sollzinsbindung 10 Jahre

Sollzinsbindung: 10 Jahre

Fester Sollzins: 0,7 Prozent p.a. (entsprechend dem Topzins im Oktober 2016)

Fester Sollzins: 1,2 Prozent

Anfängliche Tilgung: 3 Prozent p.a.

Anfängliche Tilgung: 3 Prozent p.a.

Ergebnis: Monatliche Rate 770,83 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 172.336 Euro

Ergebnis: Monatliche Rate 875,33 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 170.356 Euro

 

In der Vergleichsrechnung tauschen wir lediglich eine Variable aus, den festen Sollzins. Im vorigen Abschnitt sprachen wir davon, dass maximal 0,5 Prozentpunkte Anstieg oder Abfall (je nachdem, in welcher Phase sich die Marktzinsen gerade befinden) pro Jahr üblich sind. Zeichnen wir hier im Vergleich also das Worst-Case-Szenario von 0,5 Prozentpunkten Anstieg innerhalb des kommenden Jahres nach und setzen den Sollzins von 0,7 Prozent auf 1,2 Prozent pro Jahr herauf.

Sie sehen daran: Die monatliche Rate ist aufgrund des Zinsanstiegs um gut 100 Euro gestiegen, weil Sie aber trotz gestiegener Bauzinsen immer noch gleich viel tilgen (nämlich 3 Prozent pro Jahr) ist die Restschuld nach 10 Jahren um etwa 2.000 Euro geringer. Daraus wird ersichtlich: Wenn die Zinsen steigen, wirkt sich das auf Ihre monatliche Belastung aus, die dann ebenfalls steigt.

Fazit: Jetzt kaufen oder doch noch warten?

Diese Entscheidung, ob Sie Ihren Immobilienerwerb jetzt umsetzen wollen oder nicht, können wir Ihnen natürlich nicht abnehmen. Mit unserer Beispielrechnung haben wir versucht, das Risiko steigender Bauzinsen anhand von konkreten Geldbeträgen zu skizzieren, aber die Ergebnisse werden mit Sicherheit von jedem anders interpretiert:

Für den einen sind 100 Euro mehr bei der monatlichen Rate inakzeptabel, für den anderen kaum der Rede wert. Wir bleiben dabei: Lassen Sie sich von 0,5 Prozentpunkten mehr oder weniger nicht hetzen. Wichtig ist, einen Immobilienkauf in Ruhe anzugehen und die Entscheidung niemals überstürzt zu treffen. Zudem gibt es Mittel und Wege, den Anstieg der Hypothekenzinsen wieder abzufedern, worauf wir in den folgenden Abschnitten eingehen.

Tipps zur Bauzinsentwicklung: Durch anfängliche Tilgung und Sondertilgungen die Belastung reduzieren

In diesem Abschnitt geht es darum, wie Sie mögliche Zinsanstiege ausgleichen können. Eines müssen Sie bei allen Überlegungen im Hinterkopf behalten: Sobald Sie sich einmal für eine Zinsbindung entschieden haben, steht Ihre monatliche Rate für die kommenden Jahre fest. So ist es zumindest, wenn Sie Ihre Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen gestalten, was unseren Daten zufolge etwa 70 Prozent aller Immobilienkäufer tun.

Das bedeutet für Sie: Beeinflussen können Sie die Monatsrate nur, bevor Sie die Entscheidung gefällt und den Darlehensvertrag unterschrieben haben. In der Zeit danach, wenn das Darlehen bereits läuft, sind Ratenveränderungen in der Regel nur in seltenen Fällen möglich. Zu Beginn haben Sie aber die Möglichkeit, auf gestiegene Hypothekenzinsen zu reagieren und vor Abschluss des Vertrags an bestimmten Stellschrauben zu drehen.

Mit einer niedrigeren, anfänglichen Tilgung starten

Steigen die Zinsen, ist Ihre selbst gesetzte Obergrenze für die Monatsrate des Darlehens in Gefahr. Wenn Sie die Rate unbedingt dabei belassen wollen, gibt es nur eine Möglichkeit: Die anfängliche Tilgungsrate herabzusetzen. In der Beispielrechnung hatten wir sie mit 3 Prozent pro Jahr definiert. Das bedeutet: Sie tilgen im ersten Jahr direkt drei Prozent Ihrer Restschuld. Das wäre zwar wünschenswert, ist aber kein Muss. Indem Sie sich beispielsweise für eine zweiprozentige, anfängliche Tilgung entscheiden, können Sie die Obergrenze Ihrer monatlichen Rate beibehalten.

Die Konsequenz daraus: Weil Sie nun im selben Zeitraum weniger von der Restschuld abtragen, verlängert sich dadurch der Zeitraum, in dem Sie Ihre Baufinanzierung beglichen haben werden, um einige Jahre nach hinten heraus. Überlegen Sie sich genau, ob Ihnen die geringere Monatsrate das wert ist und ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Spezialisten zurate.

Mehr Eigenkapital beisteuern

Bei steigenden Zinsen gehört Eigenkapital zu den effektivsten Maßnahmen mit zinssenkender Wirkung. Denn hierbei gilt: Banken geben Ihnen im Gegenzug für jeden Cent, den Sie selbst zur Finanzierung der Immobilie beisteuern, einen besseren Sollzins. Und zwar sinkt er pro zehn Prozent niedrigerem Beleihungswert um etwa 0,1 Prozentpunkte.

Haben Sie zuvor mit dem Gedanken gespielt, einen Teil Ihres Vermögens nicht direkt in den Kauf zu investieren sondern zurückzubehalten, so kann sich Umdenken nun bei steigenden Bauzinsen lohnen. Denn dadurch verbessern Sie den Ihnen angebotenen Sollzins wieder zu Ihren Gunsten. Andere Möglichkeit: Mehr Eigenkapital per Privatkredit mit günstiger Verzinsung von Verwandten leihen und auf diese Weise den Sollzins optimieren. Übrigens: Eine Baufinanzierung, die gänzlich auf Eigenkapital verzichtet, ist fast ausschließlich in Niedrigzinszeiten möglich, und dann auch nur, wenn Sie über eine überdurchschnittlich hohe Bonität verfügen und ein sehr wertstabiles Objekt ins Auge gefasst haben.

Bei Vertragsabschluss kostenlose Sondertilgungsoptionen bedenken

Sondertilgungen sind Extrazahlungen, die Sie zusätzlich zu den monatlichen Raten leisten, während das Darlehen bereits läuft. Nun fragen Sie sich möglicherweise, woher nehmen? Denkbar als Quelle sind beispielsweise Gehaltserhöhungen oder Erbschaften, von denen Sie heute noch nichts wissen.

Genauso gut kann es sich aber um Einkünfte handeln, die Ihnen bereits heute bekannt sind, zum Beispiel die Auszahlung einer kapitalbildenden Lebensversicherungsprämie oder die Zuteilungsreife eines Bausparvertrags. Ob bewusst geplant oder überraschend möglich geworden: Steht Ihnen plötzlich mehr Geld zur Verfügung, dann ist es optimal, wenn Ihre Baufinanzierung kostenlose Sondertilgungen erlaubt. Anders als direkt eingebrachtes Eigenkapital können die Sonderzahlungen zwar den Sollzins nicht senken.

Sie haben aber einen anderen, mildernden Effekt: Sie kürzen die Laufzeit des Darlehens, weil sie die Restschuld rapide herabsetzen. Weil der anfangs vereinbarte Sollzins immer auf die sinkende Restschuld angerechnet wird, reduzieren Sie durch Sonderzahlungen die anfallenden Zinskosten ganz erheblich. Achten Sie aber darauf, dass die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen expplizit in Ihrem Vertrag stehen, denn einen generellen Anspruch darauf haben Immobilienkäufer nicht.

Die Zinsbindung bewusst wählen: kurz oder lang

In der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre, die bis heute anhält, empfehlen unsere Spezialisten grundsätzlich auf möglichst lange Zinsbindungen zu setzen. Logisch: Den sehr niedrigen Zinssatz sollte sich jeder möglichst lange sichern, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Bei dieser Empfehlung bleiben wir aktuell auch, weil die Zinsen wie oben bereits skizziert in den kommenden Monaten nur sehr moderat steigen werden.

Allerdings: Je länger Sie sich nun mit dem Kauf Zeit lassen, desto genauer sollten Sie die Situation im Auge behalten. Kurze Zinsbindungen von beispielsweise fünf Jahren sind vor allem dann sinnvoll, wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Zinsen in Kürze wieder sinken werden, der Scheitelpunkt also erreicht ist. Denn damit halten Sie sich ein Hintertürchen offen und kommen schnell wieder aus Ihrem Darlehensvertrag heraus, um Ihre finanzielle Belastung mit niedrigeren Sollzinsen wieder zu reduzieren.

Nicht mehr allzu lange mit der Anschlussfinanzierung warten

Anschlussfinanzierer haben in der heutigen Lage einen besonderen Vorteil: Sie können sich die jetzt noch gültigen, niedrigen Hypothekenzinsen sichern, obwohl sie das Darlehen noch gar nicht sofort brauchen. Bis zu fünfeinhalb Jahre, bevor Ihre jetzige Finanzierung ausläuft und deren Restschuld fällig wird, können Sie im Voraus ein sogenanntes Forward Darlehen abschließen, zu den heute geltenden Zinsen.

Damit hebeln Sie Ihr Zinsänderungsrisiko aus. So müssen Sie nicht befürchten, in fünfeinhalb Jahren aufgrund gestiegener Bauzinsen plötzlich eine höhere Monatsrate tragen oder Ihr Darlehen viel länger als geplant abzahlen zu müssen. Es lohnt sich, bei Ungewissheit noch einmal die aktuellen Vertragsunterlagen zu checken, um die Restlaufzeit zu ermitteln. Da unsere Spezialisten langfristig mit steigenden Zinsen für Baufinanzierungen rechnen, macht sich der Blick in die Unterlagen schnell bezahlt.

Der Blick in die Zukunft: Wodurch werden Bauzinsen überhaupt beeinflusst?

Viele Immobilienkäufer wünschen sich eine noch genauere Prognose, wenn es um die Vorhersage der aktuellen Bauzinsen geht. Ihren Verlauf vorherzusehen, ist aber verhältnismäßig schwierig. Die Baufinanzierungszinsen stehen selbstverständlich in einem engen Zusammenhang mit wirtschaftlichen Entwicklungen.

Es sind teilweise ganz unterschiedliche Einflussfaktoren, die dafür sorgen, dass hierzulande die Hypothekenzinsen aktuell steigen oder fallen. Häufig wird dabei auf den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) verwiesen. Richtig ist: Steigen die Leitzinsen, steigt auch das allgemeine Zinsniveau, also auch das der Bauzinsen. Der Leitzins löst aber entgegen der landläufigen Meinung keine direkte Reaktion der Bauzinsen aus, im Gegenteil: Sie fangen in der Regel bereits an zu steigen, bevor es der Leitzins tut, und sie fallen, bevor er fällt.

Denn der Markt stellt sich immer schon darauf ein, wie die EZB handeln wird, bevor sie den Schritt vollzogen hat. Daraus ergibt sich, dass der Leitzins keinen Anhaltspunkt für das künftige Verhalten der Bauzinsen bietet. Anders sieht es mit den deutschen Staatsanleihen aus: Sie sind tatsächlich eine recht verlässliche Orientierungshilfe, wenn es darum geht, welche Richtung die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen und Monaten einschlagen werden.

Vereinfacht gesagt: Die Staatsanleihen beeinflussen die Pfandbriefanleihen, und die wiederum haben Auswirkungen auf die Bauzinsen, weil Banken die Baukredite, die sie vergeben, darüber refinanzieren. Je günstiger die Pfandbriefe dastehen, desto bessere Zinsen geben die Banken an ihre Kunden weiter. Den genauen Zusammenhang skizziert ausführlich unser Artikel rund um das Thema EZB-Leitzins.

Die Entwicklung aktueller Hypothekenzinsen richtig einschätzen mit den Spezialisten von Dr. Klein

Auf dieser Seite haben wir Sie an das Thema Bauzinsentwicklung herangeführt und Ihnen Tipps mit an die Hand gegeben, wie Sie steigende Bauzinsen abfedern können. Doch wir wissen auch: Das Thema ist komplex, und es erfordert nicht nur Know-how, sondern auch ein bisschen Mut, zur richtigen Zeit die richtige Entscheidung zu treffen.

Lassen Sie sich von unseren Spezialisten für Baufinanzierung dabei helfen: Sie beantworten nicht nur Ihre Fragen rund um die aktuelle Zinssituation, sondern suchen auch aus über 250 namhaften Bankpartnern Angebote mit Topzinsen für Sie heraus. Füllen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage aus, Sie erhalten binnen 24 Stunden Rückmeldung von Ihrem persönlichen Berater vor Ort.

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