Aktuelle Bauzinsen: Wie geht es 2023 weiter?

Wo liegen die aktuellen Bauzinsen 2023?

Im Jahr 2022 haben sich die Bauzinsen vervierfacht. Das Zinsniveau wird sich aller Voraussicht nach kurzfristig nicht ändern. So zahlen Sie beispielsweise für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins von 3,76 % im besten Fall (Repräsentatives Beispiel, Stand: 11.01.2023).

Auch für Jahr 2023 rechnen unsere Zinsexperten erst einmal mit einer Erhöhung der Immobilienzinsen. „Dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter steigen, ist wahrscheinlich“, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. So erwartet der Zinsexperte, dass die Zinsspanne für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen sich zwischen 3,5 % bis 4,5 % bewegt. „Wenn die EZB entgegen den Erwartungen deutlichere Zinsschritte ankündigt, dürfte das die Zinsen wieder unter Druck setzen“, sagt Michael Neumann.

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Wie werden sich die Hypothekenzinsen 2023 entwickeln?

Die generelle Zinsprognose von Dr Klein geht von weiter steigenden Bauzinsen 2023 aus. Gut möglich, dass das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen im Sommer über der 4-Prozent-Marke liegt. Wie es mit den aktuellen Bauzinsen in den nächsten 4 Wochen weitergeht, erfahren Sie in unserem monatlichen Zinskommentar. 

Jetzt Baufinanzierung abschließen oder lieber noch warten?

Haben Sie die passende Immobilie gefunden und passt diese in Ihr Budget, steht einem Kauf nichts im Wege. Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen immer noch verhältnismäßig günstig: Im Januar 2008 lag der Bestzins für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen bei 5 %. Wurden die Zinsen auf 15 Jahre festgeschrieben, waren es zum selben Zeitpunkt 5,25 %. Bei den langfristigen Baufinanzierungszinsen lag der Bestzins für ein 20-jähriges Hypothekendarlehen bei über 5 %.

Wie sich ein nur 0,5 Prozent höherer Sollzins auf die Zinskosten einer Baufinanzierung auswirkt, zeigt unsere Beispielrechnung:

Die Auswirkungen des höheren Zinssatzes sind deutlich. Die monatliche Rate ist aufgrund des höheren Zinssatzes um 113 € gestiegen. Weil Sie aber trotz gestiegener Bauzinsen immer noch gleich viel tilgen (nämlich 2 Prozent pro Jahr) ist die Restschuld nach 15 Jahren um etwa 4.500 € geringer.

So berechnen Sie die Bauzinsen für Ihre Finanzierung

Wenn Sie wissen möchten, mit welchen aktuellen Bauzinsen Sie für Ihre individuelle Baufinanzierung rechnen können, hilft Ihnen unser Zinsrechner. Hier sehen Sie nicht nur, welche Gesamtkosten und monatliche Rate auf Sie zukommt. Unser Tilgungsplan zeigt Ihnen außerdem, wann welche Kosten anfallen und wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist.

Wodurch werden die Bauzinsen beeinflusst?

Ob die aktuellen Bauzinsen steigen oder fallen, hängt zum größten Teil von zwei wesentlichen Punkten ab:

• Der Bonität des Staates

Das bedeutet: Ist Deutschland kreditwürdig, können Baufinanzierer von niedrigen Hypothekenzinsen profitieren. Das liegt vor allem daran, dass mit einer hohen Bonität die Staatsanleihen eines Landes begehrter werden. Steigt die Nachfrage danach, sinken deren Zinsen. Die Zinsentwicklung der Staatsanleihen wiederum beeinflusst die Verzinsung von Pfandbriefen, über die sich die Banken refinanzieren. Es gilt also:

• Dem Leitzins

Der Leitzins​​​​​​​ der Europäischen Zentralbank (EZB) ist ein weiterer Einflussfaktor auf die aktuellen Bauzinsen. Sinkt der Leitzins – wie es in den letzten Jahren der Fall war – fallen auch die Bauzinsen. Das liegt vor allem daran, dass die Banken weniger Zinsen an die EZB zahlen müssen. Diese niedrigen Zinsen können sie dann an ihre Kreditnehmer weitergeben.

Dennoch kann nur von einem indirekten Einfluss der Leitzinsen ausgegangen werden. Denn meist sinken oder steigen die Bauzinsen bereits, bevor eine offizielle Leitzinsänderung angekündigt wird. Das liegt vor allem daran, dass die EZB ihre Änderungen oft schon lange Zeit vorher ankündigt und die Banken dann entsprechend darauf reagieren.

Was Sie für günstige Hypothekenzinsen tun können

Top-Zinsen erhalten vor allem Kreditnehmer, die optimale Voraussetzungen für die Finanzierung mitbringen. Dazu gehören vor allem:

Ausreichend Eigenkapital mitbringen

Bringen Sie genügend Eigenkapital in die Finanzierung ein, müssen Sie zum einen keine so hohe Darlehenssumme aufnehmen. Zum anderen sinkt auch der Beleihungswert Ihrer Immobilie. Je niedriger dieser Wert ist, desto größer ist die Bereitschaft der Bank, Ihnen Geld zu einem günstigen Bauzins zu leihen.

Auf eine gute Bonität achten

Eine einwandfreie Bonität ist Voraussetzung, um erstens überhaupt eine Baufinanzierung und zweitens einen guten Bauzins zu erhalten. Vor der Finanzierungszusage prüft die Bank, inwieweit Sie in der Lage sind, das aufgenommene Darlehen auch zurückzuzahlen. Für Ihre Kreditwürdigkeit sind folgende Faktoren wichtig:

• Ihr Familienstand
• Ihr Beruf und Ihr Arbeitsverhältnis
• Eventuelle Unterhaltsberechtigte
• Ihre Vermögensverhältnisse sowie eventuell bestehende Schulden
• Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben
• Auskünfte von z.B. der Schufa über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten

Je höher die Bank Ihre Bonität bewertet, desto günstiger wird der Bauzins, den die Bank Ihnen anbietet.

Die passende Zinsbindung und Tilgungshöhe wählen

Wo die aktuellen Bauzinsen gerade stehen, ist auch eine Entscheidungsgrundlage dafür, welche Zinsbindungsdauer und welche Tilgung Sie wählen sollten. In einer Niedrigzinsphase ist es empfehlenswert, eine lange Zinsbindung zu wählen, um sich die günstigen Bauzinsen über einen langen Zeitraum zu sichern. Um die Restschuld für die Anschlussfinanzierung möglichst gering zu halten, bietet sich eine hohe Tilgung an.

Aber auch in aktuellen Zinsphase kann sich eine längere Zinsbindung lohnen. da die Zinsen im historischen Vergleich immer noch günstig sind. Lassen Sie sich Ihren individuellen Zinssatz und die für Sie passende Zinsbindungsfrist am besten bei einem Spezialisten für Baufinanzierung berechnen.

Im nachfolgenden Beispiel zeigen wir Ihnen, wie sich die Zinsbindung auf Ihr Baudarlehen auswirkt: 

Man sollte meinen, dass mit einer kurzen Zinsbindung wie in Beispiel 1 automatisch auch ein günstigerer Zinssatz und eine niedrigere Monatsrate einhergeht. Das ist jedoch nicht immer der Fall, wie wir in unserer Beispielrechnung sehen können.

Am Ende der Zinsbindungsfrist müssen Sie bei einer kurzen Zinsbindung eine höhere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung finanzieren. Zudem besteht die Gefahr, dass die Bauzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind: Dann würde sich auch Ihre Monatsrate erheblich erhöhen. Bei einer langen Zinsbindung wie in Beispiel 2 profitieren Sie dagegen von einer geringeren Restschuld am Ende der Zinsbindung und einer gleichbleibenden Monatsrate.

Sondervereinbarungen prüfen

Sie haben die Möglichkeit, Ihre Finanzierung durch vertragliche Vereinbarungen komfortabler zu gestalten. Allerdings können ein zusätzlich vereinbartes Sondertilgungsrecht oder ein Tilgungssatzwechsel auch dazu führen, dass die Bank Ihren Bauzins erhöht und somit Ihre Finanzierung verteuert wird. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich sicher sind, diese Vereinbarungen auch zu nutzen. Dann profitieren Sie nicht nur von mehr Flexibilität bei Ihrer Baufinanzierung, sondern können Ihr Darlehen auch schneller tilgen. Viele Banken bieten übrigens auch kostenlose Optionen zur Sondertilgung oder zum Tilgungssatzwechsel an, unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie gern dazu.

5 Tipps zur Bauzinsentwicklung

Bevor Sie den Vertrag für Ihre Baufinanzierung unterschreiben, haben Sie noch die Möglichkeit, an bestimmten Stellschrauben zu drehen. So können Sie den Vertrag nicht nur optimal an Ihre persönliche Finanzsituation anpassen, sondern auch mögliche Zinsanstiege ausgleichen. Wir verraten Ihnen die fünf wichtigsten Einflussgrößen:

1. Entscheiden Sie sich für die passende anfängliche Tilgung
   Die anfängliche Tilgungsrate definiert, wie viel Ihrer Restschuld Sie im ersten Jahr tilgen. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen empfehlen wir Ihnen eine Anfangstilgung von mindestens zwei, besser noch drei Prozent. Da die gewählte Tilgungsrate aber auch die Höhe Ihrer Monatsrate bestimmt, sollten Sie die Tilgung unbedingt so wählen, dass Sie die monatlichen Raten auch über die gesamte Zinsbindungsdauer zahlen können.
2. Wählen Sie Ihre Zinsbindung bewusst
   Aktuell raten wir Ihnen aufgrund des günstigen Zinsniveaus zu möglichst langen Zinsbindungen, um sich vor Zinserhöhungen zu schützen. Zwar steigt dann auch der Sollzins etwas an, allerdings können Sie sich die aktuell niedrigen Bauzinsen so auch für einen langen Zeitraum sichern.
3. Steuern Sie mehr Eigenkapital bei
   Bei steigenden Bauzinsen gehört Eigenkapital zu den effektivsten Maßnahmen mit zinssenkender Wirkung. Denn hierbei gilt: Banken geben Ihnen im Gegenzug für jeden Cent, den Sie selbst zur Finanzierung der Immobilie beisteuern, einen besseren Sollzins. Und zwar sinkt er pro zehn Prozent niedrigerem Beleihungswert um etwa 0,1 Prozentpunkte. Haben Sie zuvor mit dem Gedanken gespielt, einen Teil Ihres Vermögens nicht direkt in den Kauf zu investieren sondern zurückzubehalten, so kann sich ein Umdenken bei steigenden Bauzinsen lohnen. Denn dadurch verbessern Sie den Ihnen angebotenen Sollzins wieder zu Ihren Gunsten.
4. Bedenken Sie auch kostenlose Sondertilgungsoptionen
   Steht Ihnen plötzlich mehr Geld zur Verfügung, ist es optimal, wenn Ihre Baufinanzierung kostenlose Sondertilgungen erlaubt. Anders als direkt eingebrachtes Eigenkapital können die Sonderzahlungen zwar den Sollzins nicht senken. Sie haben aber einen anderen, mildernden Effekt: Sie verkürzen die Laufzeit des Darlehens und senken die Restschuld. Weil der anfangs vereinbarte Sollzins immer auf die Restschuld angerechnet wird, reduzieren Sie durch Sonderzahlungen die anfallenden Zinskosten ganz erheblich. Achten Sie aber darauf, dass die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen explizit in Ihrem Vertrag steht, denn einen generellen Anspruch darauf haben Immobilienkäufer nicht.
5. Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung
   Anschlussfinanzierer haben in der heutigen Lage einen besonderen Vorteil: Sie können sich die jetzt noch niedrigen Hypothekenzinsen sichern, obwohl Sie das Darlehen noch gar nicht sofort brauchen. Bis zu fünfeinhalb Jahre, bevor Ihre jetzige Finanzierung ausläuft und deren Restschuld fällig wird, können Sie im Voraus ein sogenanntes Forward Darlehen abschließen - zu den heute geltenden Zinsen. Damit hebeln Sie Ihr Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung aus. So müssen Sie nicht befürchten, in fünfeinhalb Jahren aufgrund gestiegener Bauzinsen plötzlich eine höhere Monatsrate tragen oder Ihr Darlehen viel länger als geplant abzahlen zu müssen.

Eine Alternative dazu - vor allem, wenn die Anschlussfinanzierung noch weiter als fünfeinhalb Jahre entfernt liegt - ist der Bausparvertrag. Schließen Sie heute einen Bausparvertrag ab, können Sie sich damit die aktuellen Bauzinsen als Zinssatz für das nach der Ansparphase zugeteilte Darlehen sichern.

Es lohnt sich also, noch einmal die aktuellen Vertragsunterlagen zu checken, um die Restlaufzeit zu ermitteln. Eventuell läuft Ihre aktuelle Finanzierung auch schon zehn Jahre: Dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 489 Gebrauch machen, Ihr Darlehen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auflösen und eine Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter vornehmen.