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Baukredit – Ihre Finanzierung für Neubau und Hauskauf

Baukredit – Ihre Finanzierung für Neubau und Hauskauf

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit dient der Finanzierung einer Immobilie. Er ist also immer dann erforderlich, wenn Sie den Kaufpreis für das gewünschte Haus oder die Wohnung nicht komplett aus Ihrem eigenen Vermögen bezahlen können. Da heute die wenigsten Menschen so viel Geld besitzen, werden sehr viele Immobilien über entsprechende Darlehen finanziert. Dabei lässt sich der Baukredit sowohl für den Neubau einer Immobilie als auch für den Kauf einer Bestandsimmobilie einsetzen. Die Bezeichnung ist also ein Synonym für Begriffe wie die Baufinanzierung oder auch die Baufinanzierung.

Baukredite werden über das Grundbuch besichert, was jedoch erst bei Kreditsummen ab 50.000 Euro passiert. Niedrigere Darlehenssummen für eine Modernisierung lassen sich oft als herkömmliche Privatkredite nutzen.

Annuitätendarlehen – der Klassiker unter den Baukrediten

In den meisten Fällen wird ein Baukredit in Form eines Annuitätendarlehens angeboten und ausgezahlt. Über diesen Standardfall hinaus existieren mit dem Fälligkeitsdarlehen, dem Tilgungsdarlehen und dem variablen Darlehen jedoch noch weitere Alternativen. Das Annuitätendarlehen gilt heute als Klassiker unter den Baukrediten. Es stellt mit Abstand die häufigste Form der Immobilienfinanzierung dar. Die große Beliebtheit erklärt sich aus der verhältnismäßig einfachen Konstruktion:

  • Die Bank stellt Ihnen den gewünschten Kreditbetrag für den Zeitraum der Zinsbindung (oft auch: Laufzeit) zum vereinbarten Sollzins zur Verfügung.

  • Sie zahlen ab diesem Zeitpunkt jeden Monat den gleichen Betrag an die Bank zurück, wobei die Monatsrate sowohl einen Tilgungsanteil als auch einen Zinsanteil enthält.

  • Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, die Sie mittels Anschlussfinanzierung erneut finanzieren.


Damit Sie die Konstruktion noch besser verstehen, erklären wir Ihnen die einzelnen Begriffe kurz detaillierter.

Sollzins – Erklärung und Einflussfaktoren

Der Sollzins stellt die reine vereinbarte Gebühr für die Geldüberlassung dar. Er wird als Jahreszinssatz angegeben und bezieht sich immer auf den noch offenen Kreditbetrag. Ein noch genaueres Bild über die Kosten für den Baukredit zeigt Ihnen der sogenannte effektive Jahreszins. Hier müssen die Kreditgeber auch Nebenkosten wie Vermittlungsgebühren und Kontoführungsgebühren mit einpreisen.

Die Zinsen für Baukredite sind bestimmten Einflussfaktoren unterworfen. Dazu gehören:

1. Allgemeines Zinsniveau
Das allgemeine Zinsniveau beeinflusst die Zinsen für Ihren Baukredit in erheblichem Maße. Dabei geht es in erster Linie darum, was die Banken die Beschaffung des Geldes für Ihre Finanzierung kostet. Banken refinanzieren ihre Kredite im Normalfall über Pfandbriefe, deren Zinsen sich wiederum an den Zinsen für 10jährige deutsche Bundesanleihen orientieren. Liegen diese Zinsen niedrig, müssen die Banken wenig für die Kapitalbeschaffung bezahlen und können Ihnen entsprechend attraktive Darlehenskonditionen anbieten. Das allgemeine Zinsniveau können Sie als Kreditnehmer leider nicht beeinflussen.

2. Ihre Bonität Ihre Bonität
Die Bonität ist ebenfalls ein wichtiger Einflussfaktor auf die Höhe Ihrer Bauzinsen. Eine schlechte Bonität bedeutet hierbei, dass der Kreditgeber bei Ihnen ein erhöhtes Risiko für einen Kreditausfall vermutet. Dieses Risiko lässt sich die Bank in Form höherer Zinsen für den Baukredit bezahlen. Ihre Bonität setzt sich aus Ihrem verfügbaren Einkommen (abzgl. Ausgaben), Ihrem bisherigen Zahlungsverhalten (Bonitätsauskünfte) und Ihren sonstigen Sicherheiten (Vermögensgegenstände) zusammen.

3. Beleihung der Immobilie
Die Beleihung der Immobilie wirkt sich ebenfalls auf die Höhe der Zinsen aus. Bei einem Baudarlehen wird das Immobilienobjekt im Normalfall als Sicherheit genutzt. Die Besicherung erfolgt über die Eintragung einer Grundschuld in Grundbuch der Immobilie. Können Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Baukredit nicht mehr nachkommen, darf die Bank ihre Forderungen aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung befriedigen. Als Basis für die Beleihung dient der Beleihungswert der Immobilie, den die Bank vorher per Gutachter ermitteln lässt. Dieser liegt im Normalfall niedriger als der Kaufpreis, weil es um den Preis geht, der sich langfristig mit einer Immobilie erzielen lässt. Die Höhe der Beleihung (Beleihungsauslauf) beschreibt hierbei den Anteil vom Beleihungswert, der durch die Finanzierung ausgenutzt wird. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

  • Kaufpreis Immobilie: 200.000 Euro
  • Eigenkapital: 60.000 Euro
  • Darlehensbetrag: 140.000 Euro
  • Beleihungswert: 185.000 Euro
  • Beleihungsauslauf: 75,68%

Bei der Beleihung gilt: Je mehr Fremdkapital (Kredit) Sie für den Kauf der Immobilie benötigen, desto höher fällt der Beleihungsauslauf aus. Ein höherer Beleihungsauslauf führt wiederum zu einem höheren Zinsaufschlag, der Ihre Baufinanzierung teurer macht.

4. Eigenkapital
Die Höhe des Eigenkapitals ist ein indirekter Einflussfaktor auf die Höhe der Zinsen für Ihren Baukredit. Dies sehen Sie oben bereits an der Beleihung: Wir empfehlen Ihnen deshalb, 20-30% des Kaufpreises oder der Baukosten einer Immobilie als Eigenkapital einzubringen.

Wenn Sie auf der Suche nach einem passenden Baukredit sind, werden Sie durch die Preispolitik der Banken Zinsunterschiede feststellen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vorher verschiedene Angebote zu vergleichen, um Kosten zu sparen.

Monatsrate – welche regelmäßigen Ausgaben bringt mein Baukredit mit sich?

Die Monatsrate ist der Geldbetrag, den Sie monatlich für Ihren Baukredit an die Bank überweisen müssen. Sie enthält sowohl die Zinsen als auch die Tilgung und ändert sich über die vereinbarte Zinsbindung hinweg nicht. Innerhalb der Rate kommt es allerdings zu Verschiebungen zwischen Zins- und Tilgungsanteil. Da Banken immer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen berechnen, fallen diese jeden Monat minimal geringer aus als im Vormonat. Schließlich zahlen Sie jeden Monat einen Teil des Darlehens zurück. Um die Rückzahlungsrate nicht jeden Monat minimal zu verringern, wird die verringerte Zinszahlung durch eine erhöhte Tilgung im gleichen Umfang ausgeglichen. Die somit beschleunigte Tilgung sorgt dafür, dass Sie über eine Laufzeit von 10-20 Jahren Ihren Baukredit deutlich schneller zurückzahlen. Die Höhe der Monatsrate wird zu Beginn von zwei Faktoren beeinflusst:

  • Anfängliche Tilgung: Die Höhe der anfänglichen Tilgung für Ihren Baukredit können Sie als Kreditnehmer zu Beginn der Laufzeit selbst bestimmen. Sie beschreibt den prozentualen Anteil des Darlehensbetrags, den Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Durch die oben erklärten Verschiebungen innerhalb der Monatsrate steigt die Tilgung im weiteren Verlauf.

  • Höhe der Zinsen: Die Zinsen werden stets zur gewählten anfänglichen Tilgung addiert und ergeben somit die Monatsrate. Je höher der Zinsanteil, desto höher Ihre monatlichen Ausgaben.

Die Wahl der anfänglichen Tilgung ist stets eine Gratwanderung. Auf der einen Seite können Sie durch eine hohe Tilgung Ihren Baukredit schneller abbezahlen und Zinskosten sparen. Auf der anderen Seite ist es jedoch wichtig, dass Sie die Raten auch langfristig ohne stetigen finanziellen Druck stemmen können.

Zinsbindung – die Laufzeit Ihres Baukredits

Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen der Zinssatz für Ihr Baudarlehen konstant bleibt. Die Konditionen Ihres Baukredits werden somit also von der aktuellen Zinsentwicklung abgekoppelt. Gängige Zinsbindungsfristen liegen zwischen 5 und 25 Jahren, wobei Banken für lange Fristen häufig Zinsaufschläge berechnen. Die Bank profitiert während der Zinsbindung im Gegenzug davon, dass Sie Ihren Baukredit innerhalb dieser Frist eigentlich nicht vorzeitig kündigen können. Der Gesetzgeber hat hier allerdings ein Schlupfloch gelassen. Laut §489 BGB haben Sie nach 10 Jahren unabhängig von der Länge der Zinsbindung jederzeit das Recht, Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.

Beispiel für einen Auszahlungsplan

Um Ihnen den Verlauf eines Baukredits näherzubringen, zeigen wir Ihnen nun den monatlichen Auszahlungsplan einer Baufinanzierung über 90.000 Euro mit einer Zinsbindung von 8 Jahren, einem Sollzins von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent für das erste Jahr:

Monat

Ratenzahlung

davon Zinsen

davon Tilgung

Schuldenstand
zum Monatsende

1

270,00 €

120,00 €

150,00 €

89.850,00 €

2

270,00 €

119,80 €

150,20 €

89.699,80 €

3

270,00 €

119,60 €

150,40 €

89.549,40 €

4

270,00 €

119,40 €

150,60 €

89.398,80 €

5

270,00 €

119,20 €

150,80 €

89.248,00 €

6

270,00 €

119,00 €

151,00 €

89.096,99 €

7

270,00 €

118,80 €

151,20 €

88.945,79 €

8

270,00 €

118,69 €

151,41 €

88.794,39 €

9

270,00 €

118,39 €

151,61 €

88.642,78 €

10

270,00 €

118,19 €

151,81 €

88.490,97 €

11

270,00 €

117,99 €

152,01 €

88.338,96 €

12

270,00 €

117,79 €

152,21 €

88.186,74 €

Gesamt

3.240,00 €

1.426,74 €

1.813,26 €

88.186,74 €

Hier sehen Sie sehr gut die Verschiebungen innerhalb der Rückzahlungsrate zwischen Zinsen und Tilgung. Bezogen auf die komplette Zinsbindungsfrist sähe der Verlauf folgendermaßen aus:

Jahr

Ratenzahlung

davon Zinsen

davon Tilgung

Schuldenstand
zum Monatsende

1

3.240,00 €

1.426,74 €

1.813,26 €

88.186,74 €

2

3.240,00 €

1.397,52 €

1.842,48 €

86.344,26 €

3

3.240,00 €

1.367,82 €

1.872,18 €

84.472,07 €

4

3.240,00 €

1.337,64 €

1.902,36 €

82.569,72 €

5

3.240,00 €

1.306,98 €

1.933,02 €

80.636,70 €

6

3.240,00 €

1.275,82 €

1.964,18 €

78.672,52 €

7

3.240,00 €

1.244,17 €

1.995,83 €

76.676,69 €

8

3.240,00 €

1.212,00 €

2.028,00 €

74.648,69 €

Gesamt

25.920,00 €

10.568,69 €

15.351,31 €

74.648,69 €

Nach 8 Jahren hätten Sie in diesem Beispiel 15.351 Euro des Darlehensbetrags getilgt und dabei zusätzlich 10.568 Euro an Zinsen gezahlt. Die Restschuld von 74.648 Euro finanzieren über eine Anschlussfinanzierung weiter.

Baukredit berechnen

Sie haben nun einen ersten Überblick über die Funktionsweise eines Baukredits erhalten. Mit unserem Baukredit Rechner bzw. Zinsrechner können Sie sich nun ganz bequem eine Beispielfinanzierung mit aktuellen Konditionen ausrechnen lassen, um sich einen Überblick zu verschaffen.

Vertragsdetails beim Baukredit

Zusätzlich zu den obigen Merkmalen eines Baukredits existieren noch weitere Vertragsdetails, die für Sie als Kreditnehmer wichtig sein können. Dazu gehören.

  • Sondertilgungen: Kostenfreie Sondertilgungen ermöglichen Ihnen zusätzliche Rückzahlungen, die über die vereinbarte Tilgung hinausgehen. Dies ist vor allem deshalb sehr interessant, weil Sie durch eine schnellere Rückzahlung Zinskosten sparen können. Im Normalfall berechnen die Banken für solche Sondertilgungen eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern keine kostenfreien Sondertilgungen vereinbart werden. Viele Verträge enthalten heute bereits die Möglichkeit, bis zu 5% der Restschuld pro Jahr zusätzlich und kostenlos zu tilgen. Weitergehende Optionen können Sie durch Verhandlungen durchaus erhalten, jedoch wird dafür oft ein Zinsaufschlag fällig. Dieser gilt über die gesamte Laufzeit Ihres Baukredits hinweg und erhöht somit die Kosten. Deshalb lohnt sich eine solche Vereinbarung nur, wenn Sie auch tatsächlich über die finanziellen Mittel für solche Zahlungen verfügen und die Sonderleistung auch wirklich leisten werden. Andernfalls müssen Sie die höheren Zinsen ganz ohne eigenen Vorteil bezahlen.

  • Tilgungssatzanpassungen: Das Leben ist leider nicht so stetig und planbar, wie wir uns das häufig wünschen. Unvorhergesehene plötzliche Ausgaben können die Finanzplanung bei einem Baukredit erheblich durcheinanderbringen. Um hier flexibel reagieren zu können, bieten einige Banken Tilgungssatzanpassungen an. Auf diesem Weg können Sie also meistens zwei- bis dreimal während der Laufzeit Ihren Tilgungssatz absenken, falls dies notwendig sein sollte. Solche Anpassungen sind jedoch nicht bei jedem Baudarlehen ein Leistungsbestandteil und bringen häufig Zinsaufschläge mit sich. Loten Sie am besten für Sich aus, ob Sie gerne mit einer hohen Tilgung starten und bei Bedarf spätere Anpassungen vornehmen möchten oder eventuell lieber auf Sondertilgungen setzen.

  • Kündigungsrecht: Die Zinsbindungsfrist schreibt die Zinsen fest und bietet der Bank gleichzeitig eine Art Kündigungsschutz. Sie können innerhalb dieser Frist Ihren Baukredit nämlich nicht ohne Weiteres kündigen. Sollte ein Kreditgeber Ihnen dies aus Kulanz gestatten, wird häufig eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Der Gesetzgeber hat jedoch für lange Zinsbindungsfrist eine Hintertür offengelassen. Nach §489 BGB haben Sie nach 10 Jahren jederzeit ein Sonderkündigungsrecht und können Ihren Baukredit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Unterschiede in der Finanzierung von Hauskauf und Neubau

Ihre Entscheidung zwischen einem Neubau und dem Kauf einer bestehenden Immobilie hat zusätzlich Einfluss auf die Finanzierung. Auch wenn beide Finanzierungsvorhaben ähnlich aufgebaut sind, gibt es einige wichtige Unterschiede:

  • Unterschiedliche Auszahlung: Während Sie sich das Baudarlehen bei einem Hauskauf auf einen Schlag auszahlen lassen, erfolgt die Auszahlung beim Neubau normalerweise je nach Baufortschritt. Sie erhalten die Kreditsumme also in verschiedenen Tranchen, wenn Sie die Bauunternehmer nach Fertigstellung bestimmter Gebäudeteile bezahlen müssen.

  • Bereitstellungszinsen: Da ein Baukredit für einen Hausbau zweckgebunden ist und somit im Regelfall nicht schon vorzeitig komplett ausgezahlt werden kann, fallen für nicht genutzte Beträge der Kreditsumme Bereitstellungszinsen an. Im Normalfall gewährt die Bank eine bereitstellungsfreie Zeit von 3 bis 12 Monaten, innerhalb derer Sie Ihr Baudarlehen ohne Zusatzkosten abrufen können. Danach fallen bis zu 3 Prozent pro Jahr (oder 0,25 Prozent pro Monat) Zusatzzinsen an. Dies macht eine genaue Planung des Bauvorhabens sehr wichtig. Bei einem Hauskauf spielen bereitstellungszinsen für Sie hingegen keine Rolle, weil das Darlehen sofort als Ganzes ausgezahlt und an den Verkäufer weitergeleitet wird.

  • Finanzierungsbedarf nicht exakt bestimmbar: Ein Bauvorhaben ist ein Projekt mit vielen Eventualitäten. Verzögerungen können Zusatzkosten mit sich bringen und besonders schneller Baufortschritt lässt die Kosten mitunter sinken. Somit können Sie Ihren Finanzbedarf nur schätzen und einen gewissen Puffer als Schutz gegen teure Nachfinanzierungen einbauen. Dafür müssen Sie eventuell für nicht benötigte Beträge später eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Finanzbedarf hingegen klar, eine Nichtabnahmeentschädigung hierbei dementsprechend nicht zu befürchten.

Alternative Formen von Baukrediten

Wie bereits erwähnt, ist das Annuitätendarlehen zwar heute die Standardform des Baukredits, jedoch gibt es auch heute noch heute Alternativen. Dazu gehören:

  • Fälligkeitsdarlehen: Beim Darlehen mit endfälliger Tilgung zahlen Sie über die Laufzeit hinweg nur Zinsen und tilgen den Baukredit mit einer großen Schlussrate. Hierfür sparen Sie Geld in einer Lebensversicherung an oder nutzen zum Beispiel Ihren Bausparvertrag, was im Bereich der Bausparsofortdarlehen der Normalfall ist. Der größte Vorteil besteht in den niedrigeren Raten während der Laufzeit. Dafür fallen die Zinskosten aufgrund der zunächst ausbleibenden Tilgung sehr hoch aus. Ein Fälligkeitsdarlehen lohnt sich demnach nur, wenn Sie das übrige Geld parallel in eine sehr gut verzinste Geldanlage stecken können.

  • Tilgungsdarlehen: Das Tilgungsdarlehen war früher das Standardmodell für Hypothekendarlehen und zeichnet sich durch eine konstante Tilgung aus. Sie tilgen also jeden Monat die gleiche Summe plus die regelmäßig sinkenden Zinskosten. Hier bleibt die Rückzahlungsrate nicht gleich, sondern sinkt mit jedem Monat ab.

  • Variables Darlehen: Beim variablen Baukredit existiert keine Zinsbindung, sondern der Zinssatz wird regelmäßig an entsprechende Referenzzinssätze angepasst. Je nach Zinsentwicklung kann das variable Darlehen sehr günstig oder auch ziemlich teuer ausfallen. Ein variables Darlehen ist deshalb eher als Zwischenfinanzierung zu empfehlen. Wenn Sie also als Bauherr bereits eine Immobilie besitzen und diese parallel verkaufen möchten, lohnt sich ein variables Darlehen für die Zwischenzeit. Dieses können Sie mit dem Verkaufserlös ablösen und später einen Baukredit mit Zinsbindung aufnehmen.

  • KfW-Darlehen: Kombinieren Sie Ihren klassischen Baukredit mit einem KfW-Darlehen. Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten durch staatliche Förderungen häufig sehr günstige Konditionen. Darüber hinaus lassen sich im energetischen Bereich auch noch Tilgungszuschüsse realisieren. Wir empfehlen Ihnen deshalb, stets die Möglichkeit staatlicher Förderungen zu prüfen, um die Finanzierungskosten zu senken.

Gemeinsam zum perfekten Baukredit

Ein Baukredit kann also sowohl für den Neubau als auch den Kauf einer Immobilie verwendet werden. Bei der Suche nach passenden Finanzierungsmöglichkeiten existieren sehr viele Aspekte, die zu beachten sind. Unsere Spezialisten helfen Ihnen gern bei der Suche nach passenden Darlehen und vergleichen dafür die Konditionen von über 100 verschiedenen Anbietern. Gemeinsam konfigurieren wir Ihren Kreditvertrag nach Ihren Bedürfnissen, so dass er voll und ganz auf Sie abgestimmt ist. Die Bürokratie und Kommunikation mit der Bank nehmen Ihnen die Spezialisten von Dr. Klein zusätzlich ab, so dass Sie sich ganz und gar auf Ihre neue Immobilie freuen können.

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